Bauen im Alpenvorland

Wo Millionen Menschen jedes Jahr ihren Urlaub verbringen, da lässt es sich gut leben. Entsprechend gefragt sind Grundstücke in dieser Region. Entsprechend hoch sind die Bauland- und Immobilienpreise. Während in den Landkreisen südlich von München, vor allem in Starnberg, Bad Tölz-Wolfratshausen, Miesbach oder in Garmisch-Partenkirchen die Preise schon immer vergleichsweise hoch waren und in den vergangenen Jahren weiter stark gestiegen sind, gibt es in den Landkreisen Weilheim Schongau, Unter-, Ost- und Oberallgäu sowie im Einzugsbereich von Kaufbeuren noch Baugebiete speziell für Zugezogene und junge Familien.

Baugebiete werden aktuell noch erschlossen in Geretsried, Penzberg, Weilheim und Bad Tölz. Bauherren, die sich nach einem Neubau umsehen, sollten in den Kommunen Geretsried, Penzberg, Weilheim, Bad Tölz gezielt nach Grundstücken suchen. Sehr beliebt und entsprechend teuer sind Grundstücke wie auch Bestandsbauten in Garmisch-Partenkirchen, Peißenberg, Hohenpeißenberg und Penzberg.

Jeder private Hausbau beginnt mit der Suche nach dem Traumhaus. Meist orientieren sich Bauherren in Musterausstellungen, im Internet oder einem Katalog. Dort suchen sie sich ihr Lieblingsobjekt aus. Wie kommt das nun vom Papier oder Bildschirm aufs Grundstück? Nächster Schritt ist die Kontaktaufnahme mit der Baufirma. Die Baufirma händigt den angehenden Bauherren nun eine Baubeschreibung aus, in der alle wichtigen Kenndaten des Neubauprojekts enthalten sein sollten. Bauherren haben (seit Einführung des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018) ein Recht auf diese Baubeschreibung. Eine Baubeschreibung muss die wesentlichen Eigenschaften des Hauses klar beschreiben. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

• allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise;
• Art und Umfang der Leistungen, gegebenenfalls auch der Planung und Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück, der Baustelleneinrichtung und der Ausbaustufe;
• Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse, Schnitte;
• gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz-, Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik;
• Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke;
• gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus;
• gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen;
• Qualitätsmerkmale, denen Gebäude oder Umbau genügen müssen;
• gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie, Außenanlagen;
• verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung; steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, dann muss wenigstens ihre Dauer angegeben sein.

Die Baubeschreibung wird in der Regel später Basis des Bauvertrags. Doch zuvor müssen Bauherren prüfen, ob die Baubeschreibung auch tatsächlich ihren Bedürfnissen entspricht. Deshalb sollten sie die Baubeschreibung bereits vom unabhängigen Bausachverständigen im VPB-Regionalbüro prüfen lassen. Nur so entdecken sie als Laien, was eventuell noch fehlt. Außerdem kann nur, wer den Inhalt einer Baubeschreibung kennt, sie auch mit andere Baubeschreibungen vergleichen und sich dann objektiv für ein Angebot und damit eine Baufirma entscheiden.

Die Zahlungspläne sind, neben der Baubeschreibung, das A und O des Bauvertrags. Sie regeln, welcher Abschlagsbetrag wann und für welche Leistung bezahlt werden muss. Nach Erfahrung der unabhängigen Bausachverständigen im VPB-Netzwerk setzen viele Baufirmen die Abschlagszahlungen zu hoch an. Wenn der Bauherr die überhöhten Abschläge tatsächlich bezahlt, und die Firma wird insolvent, dann bleiben die Bauherren nicht nur auf einer unfertigen Bauruine sitzen, sondern sie verlieren in der Regel auch noch das bereits vorausbezahlte Geld. Damit das nicht passiert, ist es wichtig, im Bauvertrag einen realistischen Zahlungsplan zu formulieren und die Zahlungen wirklich erst dann zu überweisen, wenn der entsprechende Bautenstand erreicht ist. Zahlungspläne müssen sich stets nach dem individuellen Bauvorhaben richten. Wer beispielsweise eine komplizierte Gründung meistern muss, modernste Haustechnik haben will oder einen Keller baut, der muss seine Raten entsprechend anpassen. Laien sollten sich daher vorab beraten und auch den Baufortschritt regelmäßig von ihren unabhängigen Sachverständigen im VPB-Regionalbüro kontrollieren lassen.

Wichtig auch zu wissen: Die Angaben in der Baubeschreibung, die ja die Basis des späteren Bauvertrags bilden, sind verhandelbar. Das gilt sowohl für die Pläne als auch die Ausstattung des zukünftigen Hauses. Was viele Bauherren gar nicht wissen: Baubeschreibungen sind idealisierte Vorschläge der Baufirmen. Sie können in der Regel gar nicht 1:1 auf dem Grundstück der Bauherren realisiert werden. Sie müssen vorher entsprechend umgeplant und individuell genehmigt werden. Auch deshalb ist es wichtig, bereits die Baubeschreibung mit den unabhängigen Bausachverständigen zu besprechen und von diesen prüfen zu lassen. Erst, wenn alles stimmig ist und ausverhandelt, sollten Bauherren den Bauvertrag unterzeichnen – nachdem sie ihn ein weiteres Mal vom unabhängigen Bausachverständigen aus dem VPB-Regionalbüro haben prüfen passen. Der Teufel steckt bekanntlich im Detail… deshalb: Vertragsgestaltung nicht auf die leichte Schulter nehmen.

Zur Planung des eigenen Hauses gehören wichtige grundsätzliche Entscheidungen etwa über die Art der Konstruktion und die Wahl der Baustoffe. Gerade im Alpenvorland bietet sich das nachhaltige Bauen mit dem bewährten, vor Ort verfügbaren Baustoff Holz an. Holzhäuser werden zunehmend nachgefragt und gebaut. Der Naturbaustoff Holz erlaubt kostensparendes, ökologisches und gesundes Bauen. Gepaart mit regenerativen Energieträgern, mit Solarthermie, Photovoltaik und Kraft-Wärme-Kopplung wird aus dem Wohnhaus ein veritables Energiesparhaus. Voraussetzung ist allerdings immer die individuelle, strikt neutrale Energieberatung vor der Kaufentscheidung. Nur wer über alle Aspekte des Bauens und Energiesparens informiert ist, kann das für sich richtige Haus mit der optimalen Energieversorgung wählen.

Nach wie vor bauen die meisten Bauherren konventionelle Massivhäuser, traditionell Stein auf Stein. Die üblichen Baustoffe sind Ziegel und Beton. Aber auch das Holzhaus ist als Alternative immer mehr im Kommen. Wie genau ein Haus aussehen soll, welche Energieträger und welche Baustoffe eingesetzt werden, das ist Gegenstand der Planung. Zunächst geht es beim Planen ums Große und Ganze, dann kommen die Detailfragen, am Ende stehen fertige Detail- und Ausführungspläne. Am Anfang bekommen Bauherren in der Regel nur Grundrissbildchen gezeigt, ein paar dunkle Linien, Fenster, Türen und jede Menge Möbel sind eingezeichnet. Nach solchen Plänen kann kein Mensch bauen. Sie sagen nichts aus, sie sollen den Bauherren lediglich ein Gefühl für die Größenverhältnisse und räumlichen Zusammenhänge im neuen Heim vermitteln.

Im nächsten Schritt, in der Werkplanung, wird es dann konkreter. Nun werden Baustoffe, Materialien, Wandaufbauten, Wanddicken und Deckenquerschnitte geplant und statisch berechnet. Auch Durchlässe, Mauerwerksdurchbrüche, Balkenlagen, Leitungsverläufe, Kanäle, Rohre und so weiter werden nun festgelegt. Nach den Werkplänen, den Detail- und Ausführungsplänen wird dann auf der Baustelle tatsächlich gebaut. Angehende Bauherren haben laut neuem Bauvertragsrecht einen Anspruch auf die Herstellung und Herausgabe von Plänen und Bauunterlagen für ihr Bauprojekt. Sie sollten das unbedingt nutzen und die Werkpläne unbedingt vor Baubeginn von ihren unabhängigen Sachverständigen im VPB-Netzwerk prüfen lassen, damit auch alles plausibel ist und nicht wichtige Details übersehen werden.

Private Bauherren brauchen Grundrisse, Ansichten, Schnitte, Details, Statik, Wärmeschutznachweis und vieles mehr aus zwei Gründen: Zum einen müssen sie im Vorfeld prüfen lassen können, ob ihr geplantes Haus überhaupt geltendem Recht, den anerkannten Regeln der Technik und den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Zum anderen müssen sie jederzeit, auch noch Jahrzehnte nach dem Einzug, den Behörden gegenüber belegen können, dass ihre Immobilie geltendem Recht entspricht. Dazu verlangt die Behörde bestimmte Unterlagen.

Bei der Planung haben Bauherren die Möglichkeit, entweder einen freien Architekten zu beauftragen und diesen den gesamten Bau abwickeln zu lassen. Dazu schließen sie dann einen Architektenvertrag. Oder sie lassen sich das Haus im Detail vom freien Architekten planen, vergeben dann aber den Bau an eine Baufirma. Oder sie lassen sich den gesamten Hausbau samt Planung von einer Schlüsselfertigbaufirma erstellen. In jedem Fall müssen Bauherren bei der Werkplanung wissen, was sie wollen! Nur, wenn die Planung technisch stimmt, klappt der Hausbau. Andernfalls sind Mängel programmiert. Und: je mehr nachträgliche Änderungswünsche Bauherren später noch anbringen und damit die Detail- und Ausführungsplanung immer wieder über den Haufen werfen, umso teurer wird der Bau am Ende. Es ist eben keine Kleinigkeit, wenn nachträglich Wände oder Fenster versetzt werden sollen.

Die meisten Bauherren im Alpenvorland entscheiden sich für einen Keller. Selbst bei bekannten Grundwasserproblemen sind Keller für die meisten Bauherren wichtig. Sie entscheiden sich dann in der Regel für den Bau einer sogenannten Weißen Wanne. Weiße Wannen sind Kellerkonstruktionen aus WU-Beton, also aus wasserundurchlässigem Beton. Weiße Wannen können auch bei aufstauendem Grundwasser gebaut werden. Weiße Wannen sind allerdings deutlich teurer als konventionelle Keller. Und: Weiße Wannen müssen sorgfältiger geplant und gebaut werden, damit sie auch wirklich technisch einwandfrei sind und ihre Aufgabe erfüllen. Keller werden vor allem dann gebaut, wenn die Grundstücke eher klein sind und kein Platz für Nebengebäude, Garagen oder Gartenhäuser als Abstellfläche vorhanden ist. Sind die Grundstücke groß genug, können Bauherren auf den Keller verzichten und ihre Nebenräume und Abstellflächen ebenerdig unterbringen.

Ob ein Keller möglich ist und wenn ja, welcher, das kann im Idealfall schon sehr früh durch ein Baugrundgutachten entschieden werden. Das Baugrundgutachten bringt Gewissheit darüber, wie der Baugrund auf dem eigenen Grundstück tatsächlich beschaffen ist, ob Bodenfeuchte oder drückendes Grundwasser, Fels oder nicht tragfähiger Boden vorhanden sind, oder gar mit Altlasten aus der gegebenenfalls vorher vorhandenen Bebauung gerechnet werden muss. Besonders aufmerksam sollten Bauherren sein, falls sich in dem Baugebiet vorher eine gewerbliche Bebauung befand. Hier hilft oft ein Blick in das Umweltkataster der Kommune. Erst wenn klar ist, worauf gebaut wird, kann der Unternehmer seriös kalkulieren, was Aushub, eventuelle Bodensanierung und Kellerkonstruktion tatsächlich kosten.

Ob sich Bauherren für ein Satteldach, ein Pultdach, ein Flachdach oder ein klimafreundliches Gründach entscheiden, hängt in erster Linie von den Vorgaben des vor Ort gültigen Bebauungsplans ab. Der macht in der Regel sehr klare Angaben, welche Art von Dach und Dachneigung in einem Baugebiet möglich sind. Oft legt er auch die Auswahl der Dachmaterialien fest. Alle Dachformen haben Vor- und Nachteile. Das konventionelle Satteldach mit entsprechenden Dachüberständen bietet in der Regel noch den besten konstruktiven Bautenschutz für die darunterliegende Fassade. Wer heute ein Flachdach baut oder bauen muss, sollte prüfen, ob ein Gründach machbar ist. Es hilft gerade in Städten und stadtnahen Randgebieten, die Aufheizung der Stadträume zu reduzieren. Ein weiteres Thema in diesem Zusammenhang ist das Sammeln und Nutzen von Regenwasser über die Dachfläche. Auch hier gilt: komplexe Systeme, wie etwa die Installation von Grauwasseranlagen, müssen möglichst frühzeitig in die Neubauplanung integriert werden. Wer schon ein fertiges Dach hat, kann nachträglich und ohne großen Aufwand noch Gießwasser über die Fallrohre sammeln. Auch der Einbau von Zisternen im Garten ist nachträglich meist noch möglich – während der Bauzeit aber einfacher.

Die Bauabnahme gehört zu den wichtigsten Rechtsakten beim Bauen. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsphase. Ab diesem Zeitpunkt müssen die Bauherren der Baufirma alle Mängel nachweisen. Bauherren sollten also sicher sein können, dass das Haus, das sie mit der Abnahme offiziell übernehmen, wirklich keine Mängel hat. Dazu ist eine sorgfältige Begehung vor der Abnahme nötig. Je nach Objekt nehmen sich Bauherren und Bausachverständige dazu ausreichend Zeit und prüfen das Haus im Detail. Mängel, die ihnen dabei auffallen, werden notiert und beim offiziellen Abnahmetermin besprochen, protokolliert und später in Absprache mit der Baufirma beseitigt. Auf Wunsch begleitet der VPB-Sachverständige die Bauherren auch zum offiziellen Abnahmetermin mit dem Bauunternehmer.

Die Bauabnahme ist seit Anfang 2018 im Bauvertragsrecht neu geregelt. Seither können Bauunternehmer nach Fertigstellung des Hauses den Bauherren eine Frist zur Abnahme setzen. Diese Frist dürfen die Bauherren keinesfalls einfach verstreichen lassen, sonst gilt die Abnahme automatisch als erteilt.

Mit der Abnahme gehen übrigens auch die Pflichten und Risiken auf die neuen Eigentümer über. Sie müssen dann ihr Haus selbst versichern, zum Beispiel gegen Brand, Wasser- und Sturmschäden. Bauherren sollten sich über die nötigen Versicherungen rechtzeitig Gedanken machen. Der VPB bietet dazu einiges an.

Ein wesentlicher Bestandteil einer Abnahme muss deshalb auch die Übergabe des Schlüssels sein. Denn wie das Wort „Abnahme“ schon nahelegt, nehmen die Bauherren dem Unternehmer das Werk als im Wesentlichen mangelfrei ab. Übergibt der Unternehmer die Schlüssel nicht, ist das eigentlich auch keine Abnahme. Viele Bauträger oder Unternehmer versuchen aber die Schlüsselübergabe solange hinauszuzögern, bis alle Raten bezahlt sind. Wenn dies so passiert, sollten Bauherren besonders achtsam sein und sich auf jeden Fall Beistand holen.