Eigentumswohnung - Ein Modell für viele

Vielleicht zählen Sie auch schon (bald) zu den Senioren und überlegen, wie Sie im Alter gerne leben möchten? Möglicherweise schwebt Ihnen eine stadtnahe Eigentumswohnung vor, ein gepflegter, barrierefreier Alterssitz. Oder Sie suchen Anschluss und jüngere Mitbewohner? Dann gefällt Ihnen sicher die Ideen, in eine Wohngemeinschaft zu ziehen? Möglicherweise schließen Sie sich sogar einer Baugruppe an und bauen sich noch einmal eine Eigentumswohnung nach Maß?

Eigentumswohnungen sind in den Städten die am weitesten verbreitete Form des Immobilienbesitzes. Für junge Leute sind sie der Einstieg in den Wohnungsmarkt. Zunehmend interessieren sich auch Ältere wieder fürs Wohnen auf der Etage: Senioren, denen Haus- und Gartenpflege zu beschwerlich werden, suchen gezielt nach barrierearmen Wohnungen, in denen sie möglichst lange selbstbestimmt wohnen und wirtschaften können. Eine dritte Gruppe kauft heute Eigentumswohnungen als Investment und zur Altersvorsorge. In kleinen, überschaubaren Einheiten, unter guter Verwaltung, versuchen Privatleute, ihr Geld vor Entwertung zu retten oder möglichst sogar zu mehren. Zu welcher Gruppe gehören Sie?

Auf dem Markt und gesucht wird aktuell alles: Neubauwohnungen, Altbauwohnungen, auch denkmalgeschützte Immobilien, Lofts in ehemaligen Gewerbeimmobilien, Penthäuser und sogenannte Seniorenwohnungen. Etliche Baufirmen umwerben gezielt die „Silver Ager“ mit speziellen Angeboten fürs Alter. Dabei vernebeln nicht selten bunte Prospekte mit großartigen Versprechungen dem Suchenden den Blick auf das wirklich Notwendige. Lassen Sie sich hier nicht von Worten beeindrucken: Sie müssen klären, was Sie wirklich brauchen.

Ob eine Eigentumswohnung eine gute Investition ist oder nicht, das hängt von vielen Faktoren ab. Einer davon ist die Lage. Wer heute eine Eigentumswohnung kauft, die er in einigen Jahren mit Gewinn weiterveräußern möchte, der sollte bei der Auswahl des Objekts auch an die demografische Entwicklung denken: Wie wird sich die Kommune verändern? Ist in Zukunft mit steigender Nachfrage und damit auch anziehenden Immobilienpreisen zu rechnen? Oder ziehen die Menschen weg aus der Gegend? Dann stehen die Häuser leer, die Preise verfallen und die Immobilie lässt sich oft nicht einmal mehr vermieten, geschweige denn gewinnbringend veräußern. Aber nicht alle kaufen eine Eigentumswohnung nur zur Geldanlage, viele möchten vor allem selbst darin wohnen. Und deshalb ist ein Punkt besonders wichtig: Die Eigentumswohnung muss passen! Sie muss den individuellen Bedürfnissen der Käufer entsprechen. Eine wirklich gute Wohnung findet aber nur, wer kühl und objektiv prüft. Werbeflyer in Hochglanz sind keine verlässliche Entscheidungshilfe.

Heute werden viele Eigentumswohnungen spontan gekauft, weil die Käufer Sorge haben, bei hoher Nachfrage und geringem Angebot auf der Strecke zu bleiben. Aber auch eine schnelle Entscheidung sollte durchdacht sein. Überlegen Sie deshalb frühzeitig, was für Sie wichtig ist! Am besten schon in dem Augenblick, wo Sie beschließen, aktiv nach einer Eigentumswohnung zu suchen. Klären Sie Ihre Wohnwünsche und Bedürfnisse! Im Idealfall machen Sie eine Liste mit allem, was Ihnen wichtig ist und was Sie unbedingt vermeiden wollen. Mit dieser Liste können Sie dann die Wohnungsofferten schnell abchecken: passt – passt vielleicht – passt gar nicht. Besichtigt werden dann nur die Angebote der beiden ersten Kategorien. Alles andere lassen Sie linksliegen. Auch wenn der Markt eng ist, sollten Sie doch keine falschen Entscheidungen treffen. Dazu ist das Projekt "Wohnungskauf" zu teuer!

Wenn Sie über den Kauf einer Eigentumswohnung nachdenken, sich aber vor der Suche erst einmal schlau machen wollen, könnte das "VPB-Einstiegspaket WEG" hilfreich für Sie sein.

Der erste Schritt zur Eigentumswohnung beginnt also mit der Analyse der eigenen Bedürfnisse. Zum Beispiel in Bezug auf die Lage des Objekts. Hier ein paar Fragen, die hilfreich sein können; bitte ergänzen Sie sie um für Sie wichtige Fragen:

• Welche Infrastruktur benötigen Sie künftigen Nutzer und ihre Angehörigen?
• Sind Sie auf spezielle medizinische Betreuung angewiesen?
• Fahren Sie mit dem öffentlichen Nahverkehr?
• Oder mit dem Rad?
• Oder suchen Sie eher die schnellen Anbindungen im Individualverkehr?
• Brauchen Sie Schulen, Kitas, Bildungsangebote in der Nachbarschaft?
• Legen Sie Wert auf Kultur in der Nähe und wenn ja, welche Angebote möchten Sie nicht missen?
• Bedenken sollten Sie bei der Klärung dieser Fragen nicht nur das Heute, sondern auch die Entwicklung Ihrer Familie in Zukunft. Wer selbst kleine Kinder hat, der schätzt den Jugendfußballplatz nebenan, in einigen Jahren, wenn der Nachwuchs das Haus verlässt, wird er ihm vielleicht doch zu laut ...

Haben Sie diese Fragen für sich geklärt, wissen Sie meist schon, welche Wohngegenden für Sie in Frage kommen und welche eher nicht. Dann beginnt die Suche nach der passenden Eigentumswohnung. Ganz gleich, ob Sie die Offerte über Freunde, Inserate oder auf einem Bauschild im Neubauviertel finden, gleich ob die angebotene Eigentumswohnung neu oder gebraucht ist, ob sie auf der Etage liegt oder zu ebener Erde, ob die Gemeinschaft aus einem halben Dutzend oder 200 Mitgliedern besteht: Die Wohnung muss passen! Und zwar zu Ihren individuellen Bedürfnissen.

Diese Bedürfnisse sind nicht immer leicht zu ermitteln, denn natürlich unterliegen die meisten Wohnungssuchenden zunächst einmal den Verheißungen professionell aufbereiteter Angebote: Wer sieht sich nicht gerne im stilvollen Altbau? Wer kann sich nicht vorstellen, seinen Aperitif abends auf der Terrasse des schicken Penthauses im 15. Stock zu genießen? Auch die Jugendstiletage mit Türmchen verheißt enormes Prestige! Da heißt es: Kühl bleiben! Wiegen nicht Nachteile, wie die kleine verschachtelte Wohnung unterm Dach oder der fehlende Aufzug, diesen Glamour wieder auf? Ganz zu schweigen vom Denkmalschutz, der eventuell den Einbau eines Treppenliftes im Alter erheblich erschwert?

Es gibt viele Wege, eine Eigentumswohnung zu kaufen, beispielsweise den Kauf der eigenen Mietwohnung. Wenn der bisherige Vermieter Ihnen die Wohnung zum Kauf anbietet, dann ist das wahrscheinlich eine echte Verlockung. Warum nicht zuschlagen? Schließlich kennen Sie als Bewohner die Vor- und Nachteile der Wohnung. Nie mehr fragen müssen, bevor ein Loch gebohrt wird! Das wäre super. Außerdem würden Sie sich den Umzug sparen … Was Sie beim Kauf Ihrer bisherigen Mietwohnung beachten sollten, lesen Sie in unserem VPB-Ratgeber "Vom Mieter zum Eigentümer".

Beim Wohnungskauf ist es wie beim Hauskauf: Wer einen Altbau kauft, sieht, was er bekommt! Zumindest auf den ersten Blick, denn das Objekt besteht bereits. Wohnung und Umfeld können in aller Ruhe besichtigt werden. Lage, Raumaufteilung und Architektur sind erlebbar, ebenso die Nachbarschaft – und erst der Ausblick! Wer einen Altbau kauft, der kann oft gleich einziehen, in der Regel sind nur Schönheitsreparaturen in der Wohnung selbst nötig. Um alles andere kümmert sich die Gemeinschaft ...

... und zu dieser Gemeinschaft gehören Sie als Käufer, sobald Sie die Wohnung übernehmen! Dann sind Sie Teil der Gemeinschaft und auch für die Erhaltung und Sanierung des Gemeinschaftseigentums mit verantwortlich.

Schon deshalb sollten Sie eine Eigentumswohnung nicht nach der ersten Besichtigung kaufen. Denn ein Altbau leidet oft unter Sanierungsstau und Mängeln: Die Haustechnik ist alt, der Komfort lässt zu wünschen übrigen, Heizung, Dämmung, Fassade und Dach müssten energetisch auf den neusten Stand gebracht werden. Selbst die Neuanlage der Wege im Garten und Garagenhof kann teuer werden – und Sie zahlen als Eigentümer immer mit.

Damit Sie einen verlässlichen Eindruck vom Gesamtzustand der Immobilie bekommen, sollten Sie also vor dem Kauf der Bestandswohnung unbedingt einen VPB-Sachverständigen mit zur Besichtigung nehmen. Bei der Besichtigung wird der VPB-Sachverständige nicht nur Ihre zukünftige Wohnung anschauen, sondern vor allem auch das Gemeinschaftseigentum, denn da lauern die Sanierungsstaus, für die Sie in Zukunft mithaften. Ansonsten kaufen Sie, wie besehen. Mit allen Risiken!

Vor dem Kauf einer Bestandswohnung sollten Sie sich unbedingt mit der Verwaltung in Verbindung setzen und sich verschiedene Unterlagen zeigen oder sogar aushändigen lassen. Dazu gehören unter anderem die Teilungserklärung, die WEG-Versammlungsprotokolle. Und Sie müssen auch wissen, welche finanziellen Rücklagen die Gemeinschaft hat.

Vor allem in unseren Großstädten entstehen aktuell Eigentumswohnungsanlagen mit mehreren hundert Wohnungen. Gebaut werden sie von Bauträgern. Für Käufer birgt das gewisse Risiken: Geht nämlich der Bauträger während des Baus pleite, können Bauherren unter Umständen ihren kompletten finanziellen Einsatz verlieren. Eine Bauträgerinsolvenz ist kompliziert: Den ersten Zugriff auf Grund und Bausubstanz sichert sich nämlich stets die den Bauträger finanzierende Bank. Sie entscheidet, ob und wie es weitergeht. Das Verfahren dauert Monate, in denen nicht weitergebaut wird, aber Finanzierung und Miete parallel weiter laufen. Käufer sollten hier besonders wachsam sein und sich im Zweifel sofort an Ihren VPB-Berater wenden.

Nach VPB-Erfahrung kündigen sich Insolvenzen nämlich häufig an. Bauherren, die öfter mal auf der Baustelle vorbeischauen, bemerken Indizien – und sie lernen dabei oft am Bauzaun andere zukünftige Miteigentümer kennen, mit denen sie sich zusammenschließen können, um gemeinsam ihre Interessen zu wahren. Erste Indizien für Probleme der Baufirma sind zum Beispiel eine schlampige Baustelle. Auch wenn Firma oder Bauleiter nur noch schwer oder gar nicht mehr erreichbar sind, müssen Käufer aufpassen. Ebenso, wenn Lieferanten Baustoffe wieder abholen oder wenn der Bau stockt. Spätestens dann müssen Käufer handeln und ihre Interessen wahren. Der VPB unterstützt sie dabei.

In jedem Fall ist es wichtig, die Baustelle regelmäßig vom unabhängigen Bausachverständigen prüfen zu lassen, damit die Bausubstanz bautechnisch in Ordnung ist und auch den tatsächlich geleisteten Zahlungen entspricht. Ideal wäre die laufende Qualitätskontrolle über die gesamte Bauphase hinweg. Das ist aber gerade bei größeren Eigentumsanlagen unrealistisch, weil während der Bauzeit anfangs der Bauträger das einzige Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist, die am ehesten eine solche Kontrolle beauftragen und finanzieren könnte. Für den einzelnen Käufer kommt die Kontrolle bei solchen Großanlagen auch recht teuer. Umso wichtiger ist die Abschlusskontrolle im Rahmen der Abnahme. Auch hier ist jeder angehende Eigentümer in der Pflicht und muss den Bau abnehmen. Lassen Sie sich im Vorfeld von Ihrem VPB-Berater dazu beraten und nehmen Sie die Abnahme ernst!

Übrigens: VPB-Berater betreuen nicht nur einzelne Bauherren innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, sondern auch mehrere oder sogar alle Bauherren – auch bei Sanierungsvorhaben. Für das Gemeinschaftseigentum muss nur ein Bauherr Mitglied im VPB sein.

Bauträger bauen aber nicht nur neue Eigentumswohnungsanlagen, sondern sie sanieren auch Altbauten schlüsselfertig. Manches schicke Loft wechselt so den Besitzer. Aber auch ehemalige Mietwohnungen oder alte Kasernen werden von Bauunternehmen modernisiert und an die Käufer gebracht. Das klingt nach sorgenfreiem Kauf, schließlich ist die alte Immobilie ja vom Experten quasi runderneuert. Aber Vorsicht: Gerade beim Altbau steckt der Teufel im bautechnischen Detail. Was ist zum Beispiel mit dem nicht sanierten Teil der Immobilie? Wer haftet dafür? Auch hier sollten Sie beizeiten Ihren VPB-Berater hinzuziehen. Er kann die Immobilie während der Bauarbeiten laufend kontrollieren. Besteht keine Gelegenheit, die Altbauwohnung schon während der Sanierung begutachten zu lassen, weil Sie sie erst kaufen, nachdem alles fertig ist, dann sollten Sie Ihren Berater zumindest um eine sorgfältige Begutachtung bitte und um die Prüfung der Pläne und Bauunterlagen. Lesen Sie mehr zum Thema in unseren VPB-Leitfaden "Die Eigentumswohnung - Suche - Kauf - Verkauf".

Eigentumswohnung dürfen in Deutschland (ebenso wie Häuser und Grundstücke) nur über einen Notar gekauft werden. Der Notar übernimmt mit der Abwicklung der Immobiliengeschäfte hoheitliche Aufgaben. Er ist in diesem Zusammenhang an eine Gebührenordnung gebunden und muss gesetzliche Vorschriften erfüllen. Das soll Käufer wie auch Verkäufer vor Betrug schützen. Wie das Prozedere funktioniert, das hat der VPB im Bauherren-Ratgeber "Immobilienkauf beim Notar" zusammengestellt.

Wichtig für Käufer: Seit 1. Oktober 2013 ist das "Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren" in Kraft, das unter anderem Käufer von Eigentumswohnungen schützt: Notare müssen den Käufern demnach 14 Tage vor dem notariellen Beurkundungstermin alle Vertragsunterlagen für den Immobilienkauf zukommen lassen. Damit haben Sie als Käufer also 14 Tage Zeit, ihren Vertragsentwurf und die Pläne für ihre neue Wohnung vom VPB-Sachverständigen prüfen zu lassen! Gefällt Ihnen nicht, was der Experte dabei entdeckt, können Sie immer noch vom Kauf Abstand nehmen. Die 14-Tage-Frist gilt übrigens nicht beim Kauf einer Wohnung von privat!

Eine weitere Möglichkeit, mit anderen gemeinsam zu bauen und zu wohnen, bieten Baugruppen oder Bauherrengemeinschaften. Sie werden inzwischen von vielen Kommunen unterstützt, weil sie oft auch ungewöhnliche Projekte in Angriff nehmen und so manches problematische Innenstadtgrundstück mit guter Architektur aufwerten. Das Bauen in der Gemeinschaft setzt allerdings auch die Bereitschaft zu Kompromissen und langen Diskussionen voraus. Die Baugemeinschaft beginnt in der Regel als lose Interessensgruppe und endet als Eigentümergemeinschaft mit allen Rechten und Pflichten nach Wohneigentumsgesetz. Wie das im Einzelnen funktioniert, finden Sie in unserem VPB-Ratgeber "Bauen in der Gemeinschaft".

Mit dem Kauf der Eigentumswohnung werden Sie Mitglied der Eigentümergemeinschaft. Sie unterliegt gesetzlichen Vorschriften. Eine Aufgabe der Gemeinschaft ist die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dazu zählen Instandhaltung und Modernisierung. Eigentümergemeinschaften tun sich da oft schwer: Alle wissen, es müsste etwas getan werden, aber wen sollen wir fragen? Welche Experten können die Gemeinschaft firmen- und produktneutral beraten? Wer beantwortet technische Fragen und zeigt bauliche Alternativen auf, die über die auf nur ein Gewerk bezogenen Angebote der Handwerksfirmen hinausgehen? Erfahren Sie mehr dazu in unserem Kapitel WEG.