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Expertenrat am Mittwoch


Hier finden Sie immer die aktuellen Artikel aus unserer Rubrik "Expertenrat am Mittwoch".


18. April 2018

VPB: Baubeschreibung wird nicht immer automatisch Vertragsbestandteil

BERLIN. Das neue Bauvertragsrecht, seit Anfang 2018 in Kraft, bringt Bauherren einige Vorteile. Darunter das Recht auf eine Baubeschreibung, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Die Baubeschreibung gibt Aufschluss darüber, wie das Haus konstruiert ist, welche Materialien verwendet werden, welche Dimensionen das Gebäude hat, wie es technisch ausgestattet wird, welches Heizsystem geplant ist, ob die Hausanschlüsse oder Außenanlagen im Preis enthalten sind und vieles mehr. Die Baubeschreibung ist vor Vertragsschluss zu übergeben, damit verschiedene Angebote sorgsam im Hinblick auf Qualität und Preis verglichen werden können. Alle privaten Bauherren haben Anspruch auf diese Baubeschreibung, gleich ob sie als Verbraucher schlüsselfertig auf eigenem Grundstück ohne Architekten und mit einem Unternehmer bauen oder ob sie Haus und Grund aus einer Hand vom Bauträger erwerben – was wegen des damit verbundenen Grundstückskaufs grundsätzlich beim Notar erledigt werden muss. Eine Besonderheit gibt es allerdings: Während die vor Vertragsschluss übergebene Baubeschreibung beim normalen Hausbau automatisch Bestandteil des Bauvertrags wird, sofern nicht ausdrücklich etwas geändert wurde, muss sie im Bauträgervertrag im Detail beurkundet werden. Bauherren müssen also beim Verbraucherbauvertrag nur klären, was an der vorgelegten Baubeschreibung noch geändert werden soll. Beim Notartermin müssen sie genau aufpassen, damit auch wirklich alles aus der Baubeschreibung beurkundet wird, was sie in der Überlegungsphase gut und richtig fanden. Beim Bauträgervertrag gilt nämlich nur, was der Notar beurkundet hat.



11. April 2018

VPB: Treppenstufen am Eingang vermeiden

BERLIN. Viele Neubauten haben kleine Treppen vorm Haus: Zwei bis drei Stufen über Erdniveau liegen die Eingänge. Das muss nicht sein, ist aber üblich, weil die Baufirmen auf diese Weise die Abdichtung des Kellers ausreichend hochziehen können, um Feuchteschäden zu vermeiden. Die Bewohner bezahlen diese Art der Bauausführung mit einem enormen Verlust an Komfort, kritisiert der Verband Privater Bauherren (VPB). Sind die Stufen vorm Haus und an der Terrassentür schon im Alltag hinderlich, werden sie zur unüberwindbaren Barriere, sobald ältere Bewohner auf Rollator oder Rollstuhl angewiesen sind. Dann denken viele Hausbesitzer über den Bau von Schrägen oder Rampen nach. Für den privaten Bereich gibt es da keine gesetzliche Regelung. Im öffentlichen Bereich ist eine maximale Steigung von maximal sechs Prozent erlaubt – was recht steil ist. Der Ersatz einer 16 Zentimeter hohen Eingangsstufe durch eine Schräge mit sechs Prozent Gefälle bedeutet eine Rampenlänge von 2,67 Metern! Wer es komfortabler mag und die Steigung reduziert, braucht entsprechend längere Schrägen und entsprechend mehr Platz im Vorgarten. Die meisten Häuser haben im Vorgarten gar nicht genug Raum für solche Lösungen. Der Verzicht auf unnötige Stufen ist also sinnvoll – muss aber konstruktiv geplant werden, um Nässe aus dem Haus zu halten.



04. April 2018

VPB: Notar muss Vertragsunterlagen zwei Wochen vor Beurkundung übergeben

BERLIN. Immobilien müssen in Deutschland beim Notar ver- und gekauft werden. Der Notar ist Stellvertreter des Staates und übernimmt mit der Beurkundung hoheitliche Aufgaben. Entsprechend angesehen sind Notare. Viele Bauherren verlassen sich bei der Beurkundung komplett auf sie. Das sollten sie aber nicht, warnt der Verband Privater Bauherren (VPB), denn Notare sind nicht für alles verantwortlich. Es ist beispielsweise nicht ihre Aufgabe oder gar Pflicht, zu prüfen, ob ein Kaufvertrag für ein Schlüsselfertighaus „fair“ ist oder den Käufer benachteiligt. Im Gegenteil: Der Notar muss neutral sein. Solange der Vertrag geltendem Recht entspricht, wird er den Inhalt nicht bewerten. Das müssen Bauherren selbst machen, vor der Beurkundung und am besten mit Hilfe eines unabhängigen Sachverständigen. Dazu haben sie zwei Wochen Zeit; der Notar muss ihnen die Vertragsunterlagen 14 Tage vor Unterzeichnung zukommen lassen. Erwerben sie einen Neubau vom Bauträger, sind dann auch viele Bauunterlagen dabei, die geprüft werden müssen: denn die 14-Tage-Frist ersetzt hier das Widerrufsrecht des Verbraucherbauvertrags. Außerdem gilt nur, was beim Notar beurkundet wird, eine vor Beurkundung übergebene Baubeschreibung wird nicht automatisch Vertragsbestandteil. Die 14-Tage-Frist gilt aber nur, wenn Bauherren ihr Haus beim gewerblichen Anbieter kaufen. Erwerben sie von privat, greift das Gesetz nicht. Dann müssen die Interessenten selbst dafür sorgen, dass sie genug Zeit haben, den Vertragsentwurf prüfen zu lassen. Private Bauherren sollten sich auf nichts einlassen, was sie nicht wirklich verstehen.



28. März 2018

VPB: Bauherren müssen auf Brandschutz achten

BERLIN. Das Stichwort „Brandschutz“ taucht immer wieder in der öffentlichen Diskussion auf, wenn es um Großbauten geht. Brandschutz ist aber auch für Einfamilienhäuser unentbehrlich und vorgeschrieben, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Die Bundesländer haben den Brandschutz in ihren Landesbauordnungen geregelt. Grundsätzlich müssen Architekten beim Entwurf eines Gebäudes sichere Baustoffe und Konstruktionen wählen, Fluchtwege für die Bewohner vorsehen und Zufahrten für Rettungsfahrzeuge einplanen. Dieser sogenannte vorbeugende Brandschutz ist überall Vorschrift. Er wird aber nicht immer technisch korrekt umgesetzt, kritisiert der VPB. Der sogenannte zweite Rettungsweg etwa gehört zur seriösen Planung und ist für jedes Geschoss mit Aufenthaltsräumen vorgeschrieben. Das sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind. Auch der Hobbyraum im Keller kann ein solcher sein. Fehlt der zweite Rettungsweg, ist das ein Planungsfehler! Und der muss so früh wie möglich behoben werden. Bauherren sollten sich beim unabhängigen Sachverständigen Rat holen, denn gerade beim Brandschutz steckt der Teufel im Detail – und zum Schluss haften dafür die Bauherren.



21. März 2018

VPB: Bauherren sollten förmliche Bauabnahme vertraglich vereinbaren

BERLIN. Die Bauabnahme gehört zu den wichtigsten Terminen beim Bauen. Mit der Bauabnahme gehen alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Und ab diesem Zeitpunkt müssen Bauherren dem Unternehmer alle Mängel nachweisen. Gut beraten sind Bauherren deshalb, wenn sie bereits im Bauvertrag eine förmliche Bauabnahme vereinbaren, mit einem Termin auf der Baustelle. Wer darauf verzichtet, läuft Gefahr auf enormen Schadenssummen sitzen zu bleiben. Der VPB rät, die Immobilie schon vor der eigentlichen Abnahme mit dem eigenen Sachverständigen in aller Ruhe zu untersuchen. Mängel, die dabei entdeckt werden, kommen dann beim offiziellen Abnahmetermin auf den Tisch und ins Abnahmeprotokoll. In diesem Protokoll werden auch Mängel aufgelistet, die bereits bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht ordnungsgemäß beseitigt wurden. Selten wird ein Bau auf Anhieb komplett abgenommen. Normalerweise vereinbaren die Parteien einen weiteren Abnahmetermin, bis zu dem alle Mängel beseitigt sein müssen. Auch zu diesem zweiten Termin sollten Bauherren ihren Sachverständigen mitnehmen, damit der beurteilt, ob die Schäden tatsächlich ordnungsgemäß behoben wurden. Wenn die Abnahme unter Angabe von Mängeln verweigert wird, kann der Bauunternehmer bei ab 2018 geschlossenen Bauverträgen eine Zustandsfeststellung des Baus verlangen. Fehlen die Bauherren dort und haben ihr Fehlen nicht unverzüglich beim Bauunternehmer entschuldigt, kann der diese sogar einseitig vornehmen. Es empfiehlt sich daher auf jeden Fall, dort zu erscheinen, damit der Bauunternehmer nicht Richter in eigener Sache wird. Ebenso ratsam ist es, seinen Sachverständigen mitzunehmen, um dem Unternehmer fachlich auf Augenhöhe begegnen zu können.



14. März 2018

VPB: Dämmung bei alten Fertighäusern oft verfault

BERLIN. Fertighäuser aus den 1960er Jahren sind aktuell auf dem Markt und interessant für junge Bauherren. Allerdings haben die Objekte - trotz meist guter Lage und familienfreundlicher Grundrisse - ihre typischen Mängel, erinnert der Verband Privater Bauherren (VPB). Dazu gehören neben veralteter Haustechnik und teilweise gesundheitsbedenklichen Materialien vor allem die schlechte Dämmung. Sehr oft ist sie auch noch im Sockelbereich der Außenwände verfault. Dann muss jedenfalls die Dämmung, oft aber auch der Sockelbereich erneuert werden. Das ist aufwändig und teuer. Bauherren sollten deshalb vorab vom unabhängigen Sachverständigen klären lassen, in welchem Zustand die Dämmung ist und was gegebenenfalls an Sanierungskosten auf sie zukommt. Sonst wird der Altbau zum Schluss viel teurer als erwartet.






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