Die Bauabnahme gehört, neben der Unterzeichung des Vertrags, zu den wichtigsten Rechtsakten beim Bauen. Mit dem Tag der offiziellen Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt müssen Bauherren dem Bauunternehmer alle Mängel nachweisen. Außerdem gehen mit der Unterzeichnung der offiziellen Bauabnahme auch alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über. Das heißt, sie müssen ihr Haus nun selbst versichern – gegen Brand, Wasser- oder Sturmschäden. Bauherren sollten der Bauabnahme deshalb größte Aufmerksamkeit widmen und sich niemals mit vorgefertigten Erklärungen zufrieden geben. Die Bauabnahme sollte grundsätzlich auf der Baustelle stattfinden. Kluge Bauherren treffen sich vor der eigentlichen Bauabnahme ein- oder sogar mehrmals mit ihrem Bauexperten direkt auf der Baustelle – zur sorgfältigen Baukontrolle. Nur so können Mängel rechtzeitig erkannt und finanzielle Folgekosten für den Bauherren vermieden werden.

Die Bauabnahme ist in § 640 Abs.1 BGB gesetzlich geregelt. Demnach muss derjenige, der ein Haus bauen lässt, das von ihm bestellte Werk später auch abnehmen. Das heißt, er ist zur Bauabnahme verpflichtet, sobald der Bauunternehmer seinen Bauvertrag erfüllt hat, das Eigenheim also fertiggestellt ist. Nach dem BGB sind übrigens unwesentliche Mängel kein Grund, die Bauabnahme zu verweigern. Welche Mängel allerdings unwesentlich sind und welche gravierend, das führt ebenso häufig zum Streit zwischen Bauherren und Bauunternehmer, wie die Frage, wann ein Haus wirklich fertig ist.

Der Begriff "Bauabnahme" bedeutet zum einen die Billigung des Werks als im Wesentlichen vertragsgemäß und zum anderen dessen Inbesitznahme. Im Alltag wird das häufig ungenau formuliert und als "Übergabe" bezeichnet. Das ist aber etwas anderes: Übergabe bedeutet lediglich die Aushändigung der Schlüssel. In den vergangenen Jahren haben sich am Bau bestimmte Verfahrensweisen etabliert, die allerdings nicht im Sinne der privaten Bauherren sind. So drängen beispielsweise viele Bauunternehmer auf die Bauabnahme des Hauses, obwohl wichtige Dinge noch gar nicht erledigt sind. Oft fehlen die Außenanlagen, die Befestigung der Wege, die Einfriedung des Grundstücks, manchmal müssen noch Treppengeländer oder Vordächer montiert werden. Es kommt gelegentlich auch vor, dass noch nicht alle Installationen im Innern benutzbar sind. So könnte zum Beispiel die Heizung noch nicht funktionieren. Solch ein unfertiges Haus muss der Bauherr allerdings nicht abnehmen. Dabei gibt es allerdings oftmals einen kleinen Haken: Was alles zu einem wirklich fertigen Gebäude gehört, steht im Bauvertrag. Der ist aber nicht immer vollständig! Manchmal wird über den Zustand der Außenanlagen nichts im Vertrag geregelt. Das hat weitreichende Konsequenzen: Wenn die Außenanlagen im Vertrag gar nicht erwähnt sind, muss der Bauunternehmer diese Arbeiten auch nicht ausführen. Auch wenn der Bauherr etwas andere Vorstellungen hat. Das Haus wäre bei einem solchen Vertrag also ohne Außenanlagen bereits fertig, und der Bauunternehmer hätte Anspruch auf die Bauabnahme.

Solche Vertragsmängel und unvollständigen Bauverträge können Bauherren nur vermeiden, wenn sie die Vertragsentwürfe und Bauleistungsbeschreibungen vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Bausachverständigen gründlich prüfen lassen. Bei dieser Prüfung fallen fehlende Außenanlagen, mangelnde Schall- oder Wärmedämmung ebenso auf, wie überzogene Zahlungspläne oder ein nur vage formulierter Fertigstellungstermin.

Neben dem Versuch, die Bauherren zur Abnahme eines unfertigen Gebäudes zu überreden, gibt es weitere Fallstricke, über die ungeduldige Hauskäufer stolpern können, wie etwa die Bezahlung der Schlussrechnung. Wer die Schlussrechnung akzeptiert und bezahlt, der hat damit in der Regel den Bau offiziell akzeptiert – und abgenommen. Das kann auch schon passieren, wenn er den Handwerkern das abschließende Trinkgeld überreicht. Fachleute nennen es »konkludentes«, also schlüssiges Verhalten. Auch deshalb ist es wichtig, immer auf einem offiziellen Bauabnahmetermin zu bestehen.

Teil der offiziellen Bauabnahme ist das so genannte Abnahmeprotokoll. Darin müssen alle Mängel aufgelistet werden, auch solche, die bereits bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht ordnungsgemäß beseitigt wurden. Ins Protokoll gehören auch Details, die von den Bauherren als nicht vertragsgemäß empfunden werden. Dabei muss es sich nicht einmal um erkennbare Schäden handeln, es genügt schon, wenn die Bauherrschaft Zweifel an der korrekten Ausführung des Baus hat. Falls im Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmer außerdem eine Vertragsstrafe vorgesehen ist, beispielsweise für den Fall, dass der Bauunternehmer das Gebäude nicht termingerecht fertigstellt, dann muss sich der Bauherr diese Vertragsstrafe im Abnahmeprotokoll noch einmal ausdrücklich vorbehalten, sonst geht der Anspruch auf die Vertragsstrafe verloren.

Nimmt der Bauherr trotz erkennbarer Mängel den Bau ab, verzichtet er auf seine Rechte zur Nachbesserung. Er kann später nur noch auf Schadensersatz klagen. Normalerweise geht der Streit dann vor Gericht, das Verfahren dauert, und der Ausgang ist ungewiss. Deshalb: Immer alles ins Protokoll schreiben. Erfahrungsgemäß kommen beim offiziellen Abnahmetermin viele Mängel ans Tageslicht und damit auch ins Protokoll; selten wird ein Bau auf Anhieb komplett abgenommen. Normalerweise vereinbaren die Parteien im Protokoll gleich einen weiteren Abnahmetermin, bis zu dem alle Mängel beseitigt sein müssen. Auch zu diesem zweiten Termin sollte der Bauherr unbedingt seinen Sachverständigen mitnehmen, damit der beurteilt, ob die beim vorigen Termin festgestellten Schäden tatsächlich ordnungsgemäß behoben wurden.

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