Bauberater
Baukontrolle: Nur regelmäßige Baukontrollen schützen vor Pfusch am Bau
Das Thema Pfusch am Bau beschäftigt viele Bauherren. Der Verband Privater Bauherren (VPB) weiß das aus Jahrzehnte langer Erfahrung. Dabei fällt dem VPB aber immer wieder auf: Es sind weniger die echten, schweren Baumängel, die dem Bauherrn das Leben schwer machen, sondern mangelhafte Bau- und Leistungsbeschreibungen sowie fehlende Baukontrolle.
Wer traditionell mit dem Architekten baut, der hat in seinem Planer in der Regel einen qualifizierten Fachberater, der die Interessen seines Auftraggebers auf der Baustelle wahrt, und zwar in allen Phasen des Planens und Bauens. Zu den wichtigsten Architektenleistungen gehört die Baukontrolle. Der Bauherr muss diese Baukontrolle ausdrücklich beauftragen und natürlich auch als Leistung bezahlen.
Baukontrolle deckt auf: Lässigkeit oder Betrug?
Aber mitunter ist auch Lässigkeit, ja sogar Betrug im Spiel, wenn etwa, ohne den Bauherrn zu informieren, im Bauvertrag zugesagte Baustoffe gegen minderwertigere Ware ausgetauscht werden, andere Güteklassen verbaut und zugesicherte Leistungen einfach weggelassen werden. Wer merkt schon als Laie, ob die Dämmung der Kellerwände wirklich die richtige ist? Wenn erst einmal das Erdreich beigefüllt ist, merkt keiner mehr den Unterschied. Beauftragt der Bauherr aber einen Unabhängigen mit der laufenden Baukontrolle, fliegen solche Dinge auf.
Der Keller ist erfahrungsgemäß ein schwieriges Bauteil. Dabei ist es technisch kein Problem, einen dichten Keller zu bauen. Es kommt allein auf die saubere handwirkliche Ausführung an. Dies zeigt die Erfahrung des Verbands Privater Bauherren. Zentrales Problem beim Keller ist immer die Abdichtung. Jeder Keller, ob als Fertigkeller oder in Ortbeton konstruiert, muss sorgfältig abgedichtet werden. Keine Frage: Das geht nur mit entsprechender Baukontrolle!
Planungsprozess kostet Zeit und Mühe
Aber nur die wenigsten Bauherren bauen heute noch selbst, denn es gibt kaum freie Grundstücke. Kommunen verkaufen meist an Investoren, die dann ganze Gebiete schlüsselfertig erschließen. Damit hat die Kommune dann weniger Probleme als mit einzelnen Bauherren. Außerdem haben viele Menschen, die sich ein Haus kaufen möchten, keine klaren Vorstellungen von der Immobilie. Sie sind sich nicht im Klaren über ihre Wünsche und scheuen vor einem langwierigen Planungsprozess mit dem Architekten zurück. Denn der verlangt ihnen viel Engagement ab: Sie müssen sich klar werden über ihre Wünsche und finanziellen Spielräume, sie sind gezwungen, Entscheidungen zu fällen und Zeit dafür zu investieren.
Oft wissen Bauherren auch gar nicht so genau, was sie eigentlich möchten, so die Erfahrung des VPB. Da kommen Angebote für Schlüsselfertigimmobilien gerade recht. Ein Musterhaus ermöglicht erste Eindrücke vom zukünftigen Heim, auch aus der meist übersichtlichen Ausstattungspalette lässt sich schnell das gefällige auswählen. Der Begriff "schlüsselfertig" suggeriert obendrein verlässliche Bezugstermine und gedeckelte Kosten.
Schlüsselfertig ist nicht bezugsfertig!
Das täuscht aber, warnt der VPB. Der Begriff schlüsselfertig ist weder gesetzlich definiert noch geschützt. Wer ein schlüsselfertiges Haus kauft, der unterzeichnet dazu im Vorfeld einen Vertrag. Zu diesem Vertrag gehört ein so genanntes Bau- und Leistungsverzeichnis. Je nachdem, was dort steht, ist das Haus später mehr oder nur weniger fertig. Unterschreibt der Hauskäufer einen lückenhaften Vertrag, in dem beispielsweise keinerlei Hausanschlüsse enthalten sind, dann bekommt er dafür auch nur ein Haus, das noch nicht ans Strom- und Leistungsnetz angeschlossen ist. Das ist zwar ärgerlich, so der Bauherrenschutzverband, aber rechtlich in Ordnung, denn nur, was der Käufer bestellt, das kann er auch beanspruchen. Mehr nicht. Deshalb ist es so wichtig, den Bauvertrag VOR Vertragsabschluss vom versierten Sachverständigen prüfen zu lassen. Er merkt, wenn etwas fehlt. Der angehende Bauherr kann dann entweder nachverhandeln – oder vom Kauf der unfertigen Immobilie Abstand nehmen.
Käufer scheuen Kosten für Vertrags- und Baukontrolle
Viele Bauherren unterlassen diese Prüfung, weil sie die Kosten dafür scheuen. Es wird schon gut gehen, hoffen sie. Dabei halten sich die Kosten für die Vertragskontrolle mit bis zu rund 500 Euro durchaus im Rahmen. Im Gegenzug, so rechnet der VPB, können aber durchschnittlich 25.000 Euro an zusätzlichen Kosten auf den Bauherrn zukommen, wenn er die Vertragskontrolle vorab unterlässt.
An der Baukontrolle sollte niemand sparen!
Ein weiteres Problem ist die Qualität am Bau. Auf einigen Baustellen hat sie merklich nachgelassen. Das liegt aber nach VPB-Beobachtungen nicht nur an der mangelnden Baukontrolle, sondern oft auch am extrem sparsamen Bauherrn. Wer die billigste Firma beauftragt, vielleicht noch über das Internet, der kann keine 1a Qualität erwarten! Vermeiden lässt sich Ärger auf der Baustelle nur durch zweierlei: Die sorgfältige Auswahl seriöser, solventer, möglichst alt eingesessener Unternehmen und die ständige, unabhängige Baukontrolle über alle Planungs- und Bauphasen hinweg. Kluge Bauherren investieren hier, denn eine regelmäßige Baukontrolle, die über alle Phasen der Bauzeit geht, schützt vor Mängeln.
Baukontrolle immer vom Unabhängigen machen lassen!
Beauftragen mit der Baukontrolle sollten Bauherren und Schlüsselfertigkäufer unbedingt einen firmenneutralen Sachverständigen. Nicht geeignet für die Baukontrolle sind beispielsweise die Bauleiter der Schlüsselfertigfirmen. Sie sind zwar in der Regel Architekten und ihr Einsatz auf der Baustelle ist gesetzlich vorgeschrieben, aber sie stehen in Lohn und Brot des Schlüsselfertiganbieters. Da stellt sich automatisch die Frage: Wie objektiv sind solche Baukontrollen? Werden sie auf alle Kleinigkeiten achten – im Sinne des Käufers?
Die Erfahrung zeigt: Nein! Baukontrollen müssen von unabhängigen Sachverständigen durchgeführt werden. Nur so haben Bauherren die Gewähr, dass Mängel nicht nur gefunden, sondern auch beseitigt und nicht "unter den Teppich" gekehrt werden.
Mängel entstehen ja in der Regel nicht aus Böswilligkeit, sondern aus Unachtsamkeit, mangelnder Information der Handwerker – oder wenn die Arbeiten mehrerer Firmen ineinander übergehen. Solche Probleme lassen sich nur durch laufende Baukontrolle vermeiden.
Baukontrolle deckt auf: Lässigkeit oder Betrug?
Aber mitunter ist auch Lässigkeit, ja sogar Betrug im Spiel, wenn etwa, ohne den Bauherrn zu informieren, im Bauvertrag zugesagte Baustoffe gegen minderwertigere Ware ausgetauscht werden, andere Güteklassen verbaut und zugesicherte Leistungen einfach weggelassen werden. Wer merkt schon als Laie, ob die Dämmung der Kellerwände wirklich die richtige ist? Wenn erst einmal das Erdreich beigefüllt ist, merkt keiner mehr den Unterschied. Beauftragt der Bauherr aber einen Unabhängigen mit der laufenden Baukontrolle, fliegen solche Dinge auf.
Der Keller ist erfahrungsgemäß ein schwieriges Bauteil. Dabei ist es technisch kein Problem, einen dichten Keller zu bauen. Es kommt allein auf die saubere handwirkliche Ausführung an. Dies zeigt die Erfahrung des Verbands Privater Bauherren. Zentrales Problem beim Keller ist immer die Abdichtung. Jeder Keller, ob als Fertigkeller oder in Ortbeton konstruiert, muss sorgfältig abgedichtet werden. Keine Frage: Das geht nur mit entsprechender Baukontrolle!
Keller braucht laufende Baukontrolle
Fachleute unterscheiden beim Keller zwischen so genannten schwarzen oder weißen Wannen. Das Wort Wanne legt bereits nahe, um was es geht: Der Keller wird wie eine ringsum geschlossene Wanne aus Boden und Seitenwänden konstruiert. Schwarze Wannen werden rundum lückenlos mit schwarzem Bitumen abgedichtet, weiße Wannen bestehen aus wasserundurchlässigem Beton. Fachleute sprechen deshalb auch von WU-Beton. Er ist fast weiß. Schwarze Wannen schützen den Keller vor normaler Feuchtigkeit im Erdreich, etwa nach einem Regenguss. Weiße Wannen sichern Keller in Baugebieten mit erhöhtem Grundwasserspiegel. Beide Verfahren sind technisch erprobt und ausgereift. Warum haben dann trotzdem so viele Hausbesitzer Ärger mit dem Keller?
Der VPB kennt die traurige Antwort aus dem Berufsalltag seiner bundesweit tätigen Bausachverständigen: Mangelnde Qualität und fehlende Baukontrolle! Keller werden oft handwerklich schlecht ausgeführt. Gerade die weißen Wannen müssen äußerst sorgfältig betoniert werden. Nur ständige Baukontrolle während des Betoniervorganges vor Ort sichert die Qualität des wasserundurchlässigen Betons.
Ohne Dämmung keine Energieersparnis
Unverzichtbar ist auch die Dämmung. Der neue Keller muss ringsum mit einer Dämmschicht eingepackt werden, auch von unten her. Weil heute viele Keller ohne Fundamente betoniert werden, direkt auf die Bodenplatte, ist das auch kein großes Problem. Unter die Bodenplatte kommt zunächst die Dämmung, anschließend werden die Wände von außen gedämmt und die Dämmplatten von Boden und Wänden nahtlos miteinander verbunden. Schon ist der Keller rundum warm verpackt, ohne Kältebrücken. Auch der Bitumenanstrich muss lückenlos und ohne Fehlstellen aufgebracht werden, sonst werden die Kellerräume später schnell feucht. Allerdings zeigt auch hier die Erfahrung des VPB – nichts klappt perfekt ohne die laufende Baukontrolle.
Auch nach dem Einzug ist regelmäßige Baukontrolle sinnvoll
Auch nicht vernachlässigen dürfen Hauseigentümer die regelmäßige Kontrolle des Kellers nach dem Einzug. Neben dem sorgfältigen Lüften der Kellerräume sollten die Wände des unteren Geschosses regelmäßig begutachtet werden. Spätestes alle drei Jahre, so raten VPB-Fachleute, ist ein Check vom Experten sinnvoll, müssen Kellerwände auf Risse und Feuchteschäden hin untersucht werden.
Was für den Keller gilt, das gilt selbstverständlich für das gesamte Haus und die Haustechnik: Sowohl während der Bauzeit, als auch später ist die laufende Baukontrolle nötig, um Mängeln vorzubeugen, sie rechtzeitig zu entdecken und ihre Beseitigung zu gewährleisten.
Luftdichtigkeit Hauptproblem im Neubau
Wer heute neu baut, der muss grundsätzlich ein Niedrigenergiehaus planen. Das schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) vor. Die Luftdichtigkeit spielt dabei eine zentrale Rolle. Energie lässt sich nämlich nur sparen, wenn das Haus keine Wärme verliert. Aber allein durch Fugen an Fenstern und Türen, vor allem aber über das Dach, geht ein Großteil der Energie im Haus verloren. Deshalb müssen alle Anschlüsse und Fugen am Neubau sorgfältig abgedichtet werden. Technisch ist das kein Problem, vorausgesetzt, die Handwerksfirmen arbeiten sorgfältig und genau nach Vorschrift. Ob sie das auch wirklich immer tun, lässt sich prüfen, einmal durch ständige Baukontrolle während der Bauzeit und zum anderen durch den so genannten Blower-Door-Test. Er offenbart schnell alle Energielecks und Pfusch beim Abdichten. Der Verband Privater Bauherren empfiehlt ihn allen Bauherren.
Baukontrolle bis zur Abnahme
Vor dem Einzug ins eigene Haus steht die Bauabnahme. Das ist der wichtigste Rechtsakt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Der VPB rät allen Bauherren grundsätzlich zur formellen Bauabnahme. Der Bauherr sollte sich auf keinen Fall auf irgendwelche nur schriftlichen Bauabnahmen einlassen, sondern stets auf einem offiziellen Termin auf der Baustelle bestehen. Dabei ist es sinnvoll, den eigenen Bausachverständigen mitzubringen, denn der Fachmann sieht mehr als der Laie.
Weil am Tag der offiziellen Bauabnahme meist gar keine Zeit bleibt, um das gesamte Haus wirklich genau zu prüfen, hat es sich bewährt, die Immobilie vor der Bauabnahme noch einmal einer gründlichen Baukontrolle zu unterziehen. Allein mit seinem Bauherrn misst der Sachverständige Türen nach, prüft Anschlüsse, schaut, ob Böden eben und Wände gerade sind. Alle gefundenen Mängel werden notiert und anschließend beim offiziellen Abnahmetermin ins Protokoll geschrieben. So ist der Bauherr vor bösen Überraschungen sicher.
Viele Bauherren investieren Jahr für Jahr ihr gesamtes Vermögen in den Bau der eigenen vier Wände und verschulden sich dadurch für oftmals mehr als zwanzig Jahre. Dabei planen viele Bauherren heute nicht mehr mit einem eigenen Architekten, sondern erwerben ein schlüsselfertiges Haus. Was in der Theorie nach geringen Kosten und ein überschaubares finanzielles Engagement aussieht, entpuppt sich oft in der Praxis als das genaue Gegenteil: Ungenaue Leistungsbeschreibungen, lückenhafte Angebote und überzogene Kostenpläne sind nur ein Teil der Probleme. Ganz schlimm wird es, wenn Bauträger pleite gehen. Daraus resultieren immer erhebliche Mehrkosten, bereiten Bauherren schlaflose Nächte und können in besonders schweren Fällen Menschen um ihre Existenz bringen.
Einen Bauberater einzuschalten, sollte daher für jeden Bauherren selbstverständlich sein. Ein Bauberater prüft alle Angebote - ganz gleich ob von Fertighausfirmen, Schlüsselfertig-Anbietern oder Generalübernehmern - noch vor Vertragsabschluss. Außerdem analysiert und vergleicht der Bauberater alle Offerten, lässt Leistungsbeschreibungen gegebenenfalls nachbessern, kontrolliert die Kostenpläne und sorgt für die genaue Einhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen und vertraglich vereinbarten Qualitätsstandards auf der Baustelle.
Wenn man ohne eigenen Architekten baut, sollte man unbedingt einen erfahren Bauberater hinzuziehen. Der Vorteil für den Bauherren ist, dass der Bauberater ausschließlich die Interessen seines Auftraggebers gegenüber dem Bauunternehmen vertritt. Bauherren sollten daher ihre Bauberater unbedingt selbst beauftragen und auch selbst bezahlen. Ein Bauberater, der gleichzeitig für den Bauträger oder dessen Zulieferer arbeitet, ist eigentlich immer parteiisch. Ein seriöser Bausachverständiger ist dagegen immer unabhängig.
Für Bauherren ist es zudem sinnvoll vor Vertragsabschluss nach den bisherigen Erfahrungen des Bauberaters zu fragen. Nicht jeder qualifizierte Bausachverständige kennt sich auch beim Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern aus. Aber auch der beste Bauberater kann einmal ein Fehler unterlaufen. Auch hierauf sollte man als Bauherr den Bausachverständigen ansprechen. Seriöse Bauberater sind ausschließlich erfahrene, freiberuflich tätige Architekten und Ingenieure mit entsprechender, gesetzlich vorgeschriebener Berufshaftpflicht.
Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
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