Bausachverständiger
Individuelle Beratung durch erfahrene Bausachverständige schützt Bauherren
Wer bauen oder ein Haus neu kaufen möchte, der braucht dazu neben viel Geld auch Zeit, extrem starke Nerven – und seriöse Ratgeber, am besten einen unabhängigen Bausachverständigen. Denn Bauen ist ein komplexes Geschäft, in dem mit zunehmend harten Bandagen um immer kleinere Gewinnmargen gekämpft wird, so die Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB). Auf der Strecke bleibt dabei häufig der private Bauherr, der sich blauäugig auf Hochglanz-Werbung von Schlüsselfertiganbietern verlässt, die sich in der Regel später als leere Versprechungen erweisen. Das Problem dabei: Der Bauherr ist Laie und baut nur einmal im Leben. Ihm gegenüber steht der Profi, ein ausgefuchster Vertragspartner, der seine Interessen zu schützen weiß.
"Bausachverständiger" kein geschützter Beruf
Um private Bauherren vor solchen Reinfällen zu bewahren, bemühen sich inzwischen zahlreiche Helfer aus unterschiedlichsten Professionen um die Klientel. Viele nennen sich "Bausachverständige", aber längst nicht jeder ist auch ein Bausachverständiger. Die Bezeichnung "Sachverständiger" oder "Bausachverständiger" ist nämlich gesetzlich nicht geschützt. Jeder darf sich "Sachverständiger", "Bausachverständiger" und "Baugutachter" nennen.
Die Spreu vom Weizen trennen
Woran also erkennt der Bauherr den Helfer mit wahrem Sachverstand, den "echten" Bausachverständigen? Der VPB rät dazu: Grundsätzlich sollte jeder Bauherr, der einen Berater beauftragt, strikt auf individueller Behandlung bestehen. Ein seriöser Bausachverständiger beurteilt beispielsweise eine Immobilie nie nach standardisierten Checklisten oder vom Schreibtisch aus, sondern er begutachtet das Gebäude persönlich und prüft die Substanz vor Ort. Dabei analysiert der Bausachverständige Konstruktion, Zustand, Sanierungsstau, auch Haustechnik und eventuelle Bauschäden und macht dem Kaufinteressenten oder Hausbesitzer danach detaillierte und auf die Immobilie abgestimmte Sanierungsvorschläge. Dabei bezieht der Bausachverständige selbstverständlich die individuellen Wünsche und Budgetvorstellungen des Bauherren bzw. des Grundstück- und Hauskäufers in sein Gutachten ein.
Möchte der Bauherr Rat bei Bau oder Kauf eines neuen Objekts, dann prüft der Bausachverständige zunächst immer alle Pläne und den Bauvertrag mit den dazugehörigen Bau- und Leistungsverzeichnissen. Er weist seinen Auftraggeber auf Vertragslücken hin und unterstützt ihn auf Wunsch bei der Nachverhandlung mit dem Anbieter.
Seriöse Bausachverständige arbeiten firmen- und produktneutral
Während der Bauzeit kontrolliert der Bausachverständige die Fortschritte auf der Baustelle in regelmäßigen Abständen und die Qualität der Arbeit. Seriöse Bausachverständige arbeiten strikt firmen- und produktneutral, sind wirtschaftlich unabhängig von Lieferanten, Unternehmern, Architekten, Fachplanern, Baufinanzberatern oder Maklern. Ein guter Bausachverständiger weist stets auch auf mögliche Interessenkonflikte hin und nimmt nur Aufträge an, die ihn oder seinen Kunden nicht in Konflikte bringen.
Seriöse Bausachverständige nehmen im Übrigen auch keine Provisionen an. Ihr Honorar bezahlt immer der Bauherr, der auch ihr Auftraggeber ist. Darauf, so rät der VPB, sollten Bauherren bei der Auswahl "ihres" Bausachverständigen besonders achten, denn der eine oder andere "Sachverständige", nimmt es damit nicht so genau und steht gleichzeitig noch auf der Lohnliste eines Schlüsselfertiganbieters oder Finanzdienstleisters.
Das Honorar eines Bausachverständigen richtet sich nach seinem Aufwand und wird in der Regel nach Stunden abgerechnet. Selbstverständlich ist ein komplexes Gutachten vom Bausachverständigen teurer als eine mündliche Beratung vor Ort.
Bausachverständiger macht Beratung zur "Chefsache"
Seriöse Bausachverständige sind qualifizierte Fachleute, die sich an ihre Berufs- oder Standesordnung halten. Sie absolvieren regelmäßig Fortbildungslehrgänge und ziehen bei komplexen Sachverhalten weitere unabhängige Berater aus anderen Fachgebieten hinzu – immer, damit der Bauherr optimal beraten wird. Trotzdem ist beim individuell beratenden Bausachverständigen die Betreuung der Bauherren immer "Chefsache" und bleibt in einer Hand. Der Bauherr wird also nicht willkürlich von einem zum nächsten weitergereicht. Auch seine Daten und persönlichen Wünsche werden vertraulich behandelt und nicht in Datenbanken gespeichert oder gar an Baufirmen, Finanzdienstleister und Immobilienmakler weitergegeben. Beim Bauen geht es um viel Geld: Der seriöse Bauberater hilft seinem Bauherrn dabei, in angemessener Zeit und zum vereinbarten Preis ein mängelfreies Haus seiner Wahl zu bekommen, erläutert der VPB.
Ab wann braucht der Käufer einen Bausachverständigen?
Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte und ein konkretes Objekt im Blick hat, der sollte sich möglichst bald einen Sachverständigen zur Unterstützung holen. Ohne Unterstützung des Sachverständigen können Laien zunächst bereits folgende Fragen klären:
- Wie ist der Allgemeinzustand des Hauses?
- Eignet sich die Lage für mich? Stimmt die Nähe zu Arbeitsplatz, Schule, Nahversorgung, öffentlichen Verkehrsmitteln, die verkehrstechnische Anbindung, wie steht es mit Immissionen in der Umgebung etc.?
- Stimmt die Lage des Objekts auf dem Grundstück (Besonnung, Beschattung z.B. wenn Einbau Solaranlage geplant)?
- Sind Zuschnitt und Raumgrößen für die Familie passend?
- Können eigene Ideen verwirklicht werden (z.B. Wintergartenanbau, Anfrage beim Bauamt)?
- Gefallen Ausstattung und Materialien (wenn ja, wird Renovierung preiswerter)?
- Sind alle Pläne und Unterlagen für das Haus vorhanden?
- Ist die Immobilie ordentlich im Grundbuch eingetragen (sind Wegerechte oder Baulasten vermerkt)?
- Ist das Haus vom Verkäufer auch bezahlt oder liegen noch Hypotheken auf der Immobilie?
- Ist das Haus in allen Teilen baurechtlich genehmigt?
- Existiert ein Energieausweis?
- Wurde das Haus laufend gewartet? Gab es bisher Schäden?
- Wie sieht mein Kostenrahmen aus?
- Mit welchen Kosten und Nebenkosten muss ich rechnen (dazu: Download VPB-Ratgeber "Nebenkosten Hauskauf und -unterhaltung")
- Habe ich einen finanziellen Puffer für Unvorhergesehenes?
- Zunächst gilt also: Das Haus muss 1. gefallen, 2. passen und 3. finanzierbar sein.
Bausachverständiger klärt auch Nachrüstpflichten
Tritt der Kaufinteressent dem Erwerb näher, dann sollte der Bausachverständige eigentlich immer zugezogen werden. Nur ein Bausachverständiger kann die Substanz und die Haustechnik einschätzen und sagen, wo Renovierungsbedarf besteht und welche Nachrüstpflichten und Sanierungsmaßnahmen auf den Käufer zukommen – und was das alles kostet.
Der Bausachverständige geht dabei folgendermaßen vor: Zunächst prüft er, ob Schäden vorhanden sind und ob es einen Wartungsstau gibt, sprich, der Bausachverständige begutachtet den Zustand der Immobilie nach Sichtkontrolle. Entdeckt er etwas, zum Beispiel Feuchte im Keller, Befall an Holzbauteilen, Schimmel, verdächtige Baustoffe, Schadstoffe, Holzschutzmittel und dergleichen, benennt der Bausachverständige den Schaden oder den Verdacht und weist dann auf erforderliche Maßnahmen hin wie etwa Probennahmen für Laboruntersuchungen oder Raumluftmessungen.
Der Bausachverständige kennt die Kosten
Auch zu den Kosten kann der Bausachverständige erste Angaben machen, die er später auch konkretisieren kann. Er kennt nicht nur die Preise für Wärmedämm- und Heizsysteme, sondern weiß auch, was eventuell nötige Genehmigungen kosten oder die Energieberechnung, oder wie und wann sich der Einsatz erneuerbarer Energien amortisiert. Nach der Begehung mit dem Bausachverständigen weiß der Kaufinteressent, ob die Immobilie in seinen Kostenrahmen passen könnte. Er kann dann mit seinem Bausachverständigen Chancen und Risiken für den Kauf abwägen. Ist die Substanz gut und hat sich der Kaufinteressent dann für den Kauf entschieden, sollten noch mal alle erforderlichen Maßnahmen und ihre Kosten geprüft werden. Hierbei sind dann auch die persönlichen Wünsche, wie Badausstattung, Küche, realistisch zu berücksichtigen.
Der Bausachverständige prüft auch den energetischen Zustand der Immobilie, den Zustand von Fenster, Dämmung, Heiztechnik. Er klärt, welche Nachrüstpflichten der Käufer erfüllen muss und welche Sanierungsmaßnahmen auf ihn zukommen. Wünscht der Käufer Umbauten, klärt der Bausachverständige, ob die Statik die gewünschten Änderungen zulässt beziehungsweise mit welchem Aufwand sie verbunden sind.
Wo finden Bausachverständige die häufigsten Probleme?
Die häufigsten Schäden bei Altbauten finden Bausachverständige im Keller, speziell Feuchteschäden im Keller, das Versagen der horizontalen und vertikalen Abdichtung. Die Sanierung ist aufwendig und kostenintensiv. Besonders häufig ist auch Feuchte im Bereich der Kelleraußentreppen. Häufig finden Bausachverständige auch Feuchteschäden im Heizungsraum – oft nach Wasserschäden. Ein weiterer Punkt sind Holzfenster. Sie sind oft falsch eingebaut, in Teilen durchfeuchtet und entsprechend verrottet. Oft müssen sie insgesamt auch ausgetauscht werden. Das kommt teuer, weiß der Bausachverständige.
Bausachverständige kennen Probleme im Dachbereich
Weitere Probleme und Schäden finden Bausachverständige im Dachstuhl. Dort ist oft die Wärmedämmung fehlerhaft eingebaut. Bausachverständige stellen auch regelmäßig Wärmebrücken fest. Vielfach fehlt die Dampfbremse, oder sie ist beschädigt, beziehungsweise verrottet. Schimmelpilzbefall im Fensterbereich ist vor allem bei älteren Eigentümern keine Seltenheit; viele Senioren scheuen sich, regelmäßig kräftig zu lüften, aus Sorge, Energie zu vergeuden.
Auch Schornsteine, so wissen erfahrene Bausachverständige, versotten im Laufe der Jahrzehnte. Sie sind dann für den Betrieb mit Kaminöfen nicht mehr geeignet und müssen saniert werden.
Bausachverständige begutachten auch Elektroinstallationen
Bei Vorkriegshäusern, so die Erfahrung versierter Bausachverständiger, sind in der Regel die Elektroinstallationen mit ihren 2-adrigen Leitungen veraltet und müssen saniert werden. Das ist aufwändig und teuer, vor allem wegen der erforderlichen zusätzlichen Nebenarbeiten von Putzern und Malern. Entspricht die Heizung nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen, dann muss sie bei einem Eigentümerwechsel erneuert werden. Auch das ist eine teure Maßnahme. Hinzu kommen noch die Nachrüstpflichten bei Eigentümerwechsel, an die die Bausachverständigen erinnern: Leitungen müssen gedämmt werden, auch die Dachbodendecke zwischen Obergeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden.
Außen beobachten Bausachverständige vor allem Putzschäden im Sockelbereich, weil dort oft kein Spitzwasserschutz vorhanden ist, insbesondere auch bei Terrassentüren. Ältere Wärmedämmverbundsysteme haben vielfach Risse, verursacht durch mangelhafte Anschlüsse. Am Dach bereiten oft die Anschlüsse (Metallverwahrungen) an Gauben und Schornsteinen durch Undichtigkeiten Probleme. Die Folge sind Feuchteschäden im Spitzboden, wissen erfahrene Bausachverständige.
Ein Bausachverständiger weiß, ob Risse harmlos sind
Neben dem Erkennen von Schäden ist für den Kaufinteressenten ja auch deren Beurteilung wichtig. Der Bausachverständige kann ihm in der Regel sagen, ob Risse harmlos sind oder nicht. Lage, Verlauf, Breite und Tiefe geben hier erste Aufschlüsse. Hilfreich ist es immer auch, wenn noch Ausführungszeichnungen und die Statik des Hauses vorhanden sind. Je nach Ergebnis muss der Riss dann mehr oder weniger aufwändig, sprich teuer, saniert werden.
Bei Bedarf empfiehlt ein Bausachverständiger Schadstoffprüfungen
Auch bei Feuchteschäden ist die Ursachenermittlung wichtig für die Beurteilung der Folgekosten. Dazu sind häufig Feuchtemessungen nötig, die der Baugutachter macht. Auch Schimmelschäden sind nicht gleich Schimmelschäden. Der Bausachverständige weiß, welche weiteren Untersuchungen gegebenenfalls nötig sind und kann diese – bei ernsthaftem Kaufinteresse – dann auch veranlassen.
Das ist auch dringend geboten, denn Schimmelsanierung kann sehr teuer werden. Der Bausachverständige weiß auch, dass bei älteren Fertighäusern Schadstoffprüfungen sinnvoll sind. Er kann die Raumluftmessung auf bestimmte Schadstoffe veranlassen und Sanierungsempfehlungen geben.
Bausachverständiger stellt Modernisierungsfahrplan auf
Bei vielen Altbauten ist eine Modernisierung oder Sanierung notwendig. Dazu muss der Bausachverständige im Vorfeld einen Fahrplan aufstellen, in dem alle Maßnahmen aufgelistet sind, die, die am besten im unbewohnten Haus durchgeführt werden und die, für die auch später noch Zeit ist. Der Fahrplan mit Kostenplanung ermöglicht bereits eine Finanzierungsplanung.
Erfahrene Bausachverständige raten dazu, zunächst immer den persönlichen Kostenrahmen festzulegen: Was kann ich überhaupt finanzieren? Dabei sollten Bauherren auch Sicherheitspuffer mit einbeziehen. Das Grobkonzept sieht dann so aus: Sanierungen von Schäden werden immer zuerst erledigt. Danach kommen die energetische Sanierung, dann die Umbauten, dann die Renovierung.
Wichtig ist es, als erstes ein Gesamtkonzept erstellen zu lassen, und zwar von einem Bausachverständigen, Architekten oder Ingenieur mit Erfahrung im Sanierungsbereich – nicht vom Handwerker, der mag fachlich gut sein, betrachtet aber immer nur sein eigenes Gewerk und nicht das Gesamtgefüge der Immobilie. Bei der Sanierungsplanung müssen aber alle baukonstruktiven und bauphysikalischen Aspekte beachtet werden. Ein Sanierungsgutachten hat auch den Vorteil, dass dabei ein Zeitplan zum stufenweisen Sanieren über fünf bis zehn Jahre erarbeitet werden kann. Anhand dieses Sanierungsplanes kann der Hausbesitzer dann Zug um Zug, in bauphysikalisch korrekter Reihenfolge und in finanziell erträglichen Etappen sanieren. Die Reihenfolge ist wichtig! Und die Abstimmung der Planungsschritte im Gesamtzusammenhang. Wer nur wahllos Einzelmaßnahmen durchführt, die nicht aufeinander abgestimmt sind, der muss mit Schäden rechnen! Und die Sanierung der Sanierung ist erfahrungsgemäß besonders teuer.
Noch ein Rat für Ungeduldige: Passen die Rahmenbedingungen nicht, besser vom Kauf Abstand nehmen! Die VPB-Bauexperten haben die Erfahrung gemacht: Kaufinteressenten finden in der Regel nach zwei oder drei Objekten ihr "Haus". Käufer sollten also auch ein bisschen Geduld mitbringen!
Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Baugutachter - Bauberater - Baubetreuer - Verbraucherverband - Baufachleute - Pfusch am Bau - Thermografie - Blower-Door-Test - Verbraucherschutz - Bauinspektion - Verbraucherschutzverband
