Der Bauvertrag: Was private Bauherren unbedingt wissen sollten

Der Bauvertrag ist der Grundstein Ihres Bauprojekts. Er regelt sämtliche rechtlichen und finanziellen Aspekte des Hausbaus und bestimmt, welche Leistungen das Bauunternehmen erbringen muss, welche Kosten auf Sie zukommen und wann das Bauvorhaben abgeschlossen sein soll. Seit 2018 gilt das neue Verbraucherbauvertragsrecht, das speziell private Bauherren bei der Schlüsselfertigung ihres Hauses schützt und klare Regelungen zu Terminen, Kosten und Leistungsumfang festlegt. Wenn Sie als Bauherren ein schlüsselfertiges Haus bauen lassen, ist es entscheidend, dass Sie den Bauvertrag genau prüfen lassen – und zwar vor der Unterschrift!

Die Bausachverständigen und Baurechtsanwälte aus dem Netzwerk des VPB können Sie bei der Bauvertragsprüfung unterstützen, um sicherzustellen, dass Ihre Rechte als Bauherr gewahrt bleiben und der Vertrag Ihre Wünsche korrekt widerspiegelt. Dabei geht es nicht nur um den Preis, sondern vor allem um Details wie den Zahlungsplan, den Einzugstermin und die Qualität der Bauleistung. Neben der von Rechtsanwälten zu leistenden Komponente gibt es nämlich auch eine baufachliche Prüfungskomponente. Ein erfahrener Bausachverständiger kann Lücken in der Baubeschreibung erkennen, einschätzen, ob die Abschläge anfangs überzogen hoch sind und vieles andere mehr.

Die meisten Bauherren entscheiden sich heute für den Schlüsselfertigbau. Das bedeutet, dass ein einziges Unternehmen den Bau übernimmt und das Haus komplett fertigt – wenn auch meist unter Zuhilfenahme weiterer Fachfirmen. Diese Form des Hausbaus hat den Vorteil, dass Sie sich nicht mit verschiedenen Handwerkern und Subunternehmern auseinandersetzen müssen. Bei einem Schlüsselfertigvetrag sind Sie als Laienbauherren durch das Verbraucherbauvertragsrecht deutlich besser geschützt. Doch es gibt auch Nachteile: Sie haben weniger Einfluss auf die Auswahl der Subunternehmen und Materialien.

Wenn Sie besondere Wünsche für Ihr Traumhaus haben, sollten Sie in Erwägung ziehen, mit freien Architekten zu bauen. In diesem Fall planen Sie gemeinsam Ihr individuelles Haus, suchen selbst nach Bauunternehmen und haben so mehr Kontrolle über das gesamte Projekt. Ein Architekt ist dabei der unabhängige Sachwalter der Bauherren und berät diese. Auch hier ist der Vertrag entscheidend, um Ihre Wünsche und Anforderungen klar zu definieren.

Ein zentraler Bestandteil jedes Bauvertrags ist die Baubeschreibung. Diese wird Ihnen in der Regel vom Bauunternehmen vorgelegt und muss nach dem neuen Bauvertragsrecht detailliert aufzeigen, was genau die Baufirma für den vereinbarten Preis leisten wird. Sie dient als Grundlage für den Vertrag und ist entscheidend, um später Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden. Eine genaue Baubeschreibung schützt Sie vor zusätzlichen Kosten, die durch Änderungen und Nachforderungen entstehen könnten.

Wichtige Fragen, die Sie sich stellen sollten:

• Entspricht die Baubeschreibung meinen Vorstellungen und den vereinbarten Leistungen?
• Welche Materialien werden verwendet, und wie detailliert ist die Beschreibung?
• Sind alle Risiken und Unwägbarkeiten (z.B. Bodenverhältnisse) klar benannt?

In den meisten Fällen müssen Sie als Bauherren auch den Zahlungsplan im Vertrag genau prüfen. Dieser legt fest, wann und in welchem Umfang Sie Zahlungen an den Bauunternehmer leisten. Ein Zahlungsplan sollte mit dem Baufortschritt übereinstimmen. Im neuen Verbraucherbauvertragsrecht sind Abschlagszahlungen auf maximal 90 Prozent des Werklohns begrenzt. Dies schützt Sie vor den schlimmsten finanziellen Verlusten, falls das Bauunternehmen in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder das Bauvorhaben verzögert wird. Es empfiehlt sich aber, im Vorfeld mit Expertenhilfe zu prüfen, ob diese Verpflichtungen auch eingehalten sind.

Das 2018 auf intensives Bestreben des VPB hin neu eingeführte Verbraucherbauvertragsrecht schützt Sie als Bauherren in mehreren Bereichen:

• Widerrufsrecht: Sie haben das Recht, den Vertrag unter bestimmten Bedingungen zu widerrufen. Dies ist besonders wichtig, wenn sich herausstellt, dass das geplante Haus auf Ihrem Grundstück nicht umsetzbar ist oder der Vertrag unfaire Klauseln enthält.
• Bauzeit: Der Bauunternehmer ist verpflichtet, einen klaren Bauzeitrahmen zu nennen. Falls sich der Bau verzögert, müssen Sie wissen, welche Rechte Sie in Bezug auf die Bauzeitverlängerung haben.
• Baunachweise und -unterlagen: Seit 2018 haben Bauherren das Recht, relevanten Bauunterlagen, wie Statik, Wärmeschutznachweise und Grundrisse zu erhalten. Diese Unterlagen sind nicht nur wichtig für die Behörden, sondern auch für Sie als Bauherr, um sicherzustellen, dass Ihr Haus den geltenden Vorschriften entspricht.

Der VPB hat dazu in Zusammenarbeit mit dem Bundesjustizministerium einen Leitfaden herausgegeben: https://www.vpb.de/ratgeber/vpb-ratgeber

Neben den allgemeinen Fragen zum Bauvertrag gibt es speziell zum Verbraucherbauvertragsrecht viele Unsicherheiten. Hier einige der häufigsten Fragen zum Thema Bauvertragsrecht, die sich Bauherren stellen:

1. Was genau ist das Verbraucherbauvertragsrecht, und wie schützt es mich?
2. Wie kann ich sicherstellen, dass der Vertrag alle meine Wünsche widerspiegelt?
3. Was passiert, wenn die Bauzeit überschritten wird?
4. Kann ich den Vertrag auch nach der Unterschrift noch ändern?
5. Welche Risiken gibt es, wenn der Bauvertrag keine genauen Angaben zur Baubeschreibung macht?
6. Wie läuft das Widerrufsrecht ab, und was muss ich dabei beachten?
7. Welche Regelungen gibt es zu Zahlungen und Abschlagszahlungen?
8. Was passiert, wenn Mängel während des Baus auftreten?
9. Wann erhalte ich die notwendigen Baunachweise und Unterlagen?
10. Was muss ich tun, wenn ich mit einem Unternehmen unzufrieden bin und der Vertrag nicht eingehalten wird?

Diese und alle weiteren Fragen können Ihnen Sachverständige aus dem Netzwerk des VPB beantworten. Sie werden sich unabhängig und individuell um Ihr Projekt kümmern. Vereinbaren Sie einen Termin mit einem erfahrenen Bauherrenberater. So machen Sie Ihren Hausbau sicher und transparent! Finden Sie einen lokalen Bausachverständigen in Ihrer Nähe.

Die Bausachverständigen und Baurechtsanwälte aus dem Netzwerk des VPB bieten Ihnen eine unabhängige Beratung und Unterstützung bei der Bauvertragsprüfung. Dies ist besonders wichtig, weil Bauverträge häufig komplexe Klauseln und juristische Feinheiten enthalten, die für Laien schwer verständlich sind. Der VPB hilft Ihnen, den Bauvertrag durch Experten detailliert prüfen zu lassen und etwaige Risiken, unklare Formulierungen oder unfaire Klauseln zu erkennen.

Planen Sie den Bau Ihres Traumhauses? Lassen Sie sich von den Experten aus dem Netzwerk des Verbandes Privater Bauherren (VPB) beraten und profitieren Sie von langjähriger Erfahrung. Die unabhängigen Bauherrenberater aus dem Netzwerk des VPB stehen Ihnen während des gesamten Bauprozesses zur Seite – von der Bauvertragsprüfung bis zur Bauabnahme. Kontaktieren Sie uns jetzt und sichern Sie sich eine umfassende Bauberatung, die Ihnen hilft, Ihr Bauprojekt erfolgreich und stressfrei umzusetzen!

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Was ist der Unterschied zwischen einem schlüsselfertigen Haus und einem Architektenhaus?
Antwort: Beim schlüsselfertigen Haus übernimmt die Baufirma das komplette Projekt, während beim Architektenhaus Sie als Bauherr gemeinsam mit einem Architekten Ihr Traumhaus individuell planen.

Welche Details müssen in einer Baubeschreibung stehen?

Antwort: In einer Baubeschreibung sollten die verwendeten Materialien, der genaue Bauablauf, die Bauqualität sowie der Einzugstermin genau beschrieben werden. Der Vertrag muss festhalten, was alles enthalten ist und was nicht, sonst sind Meinungsverschiedenheiten und Streit vorprogrammiert.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, den Bauvertrag zu unterschreiben?

Antwort: Der Bauvertrag ist meistens die teuerste Investition Ihres Lebens – er sollte deshalb erst unterschrieben werden, wenn Sie den Bauvertrag unabhängig und sachkundig rechtlich wie bautechnisch haben prüfen lassen und alle Details geklärt sind.

Was passiert, wenn ich mit der Baubeschreibung nicht zufrieden bin?

Antwort: Sie können Änderungen an der Baubeschreibung verhandeln, aber denken Sie daran, dass dies zusätzliche Kosten verursachen kann. Eine genaue Bauvertragsprüfung vor Vertragsabschluss ist entscheidend, gerade auch in angespannten Wohnungsmärkten.

Kann ich als Bauherr Änderungen am Bauvertrag verlangen?

Antwort: Ja, Sie können Änderungen am Vertrag verhandeln – und im Falle des Scheiterns dieser sogar unter bestimmten Umständen einseitig anordnen, aber seien Sie sich bewusst, dass dies in der Regel mit zusätzlichen Kosten verbunden ist.

Was passiert, wenn der Bau länger dauert als vereinbart?

Antwort: Wenn die Baufirma den Bau schuldhaft nicht vertragsgemäß pünktlich fertigstellt, haben Sie grundsätzlich Anspruch auf Schadensersatz. Der Vertrag sollte eine klare Regelung zum Einzugstermin und zu möglichen Verzögerungen enthalten.

Wie funktioniert das Widerrufsrecht bei einem Bauvertrag?

Antwort: Sie haben ein Widerrufsrecht, das Sie innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss ausüben können, wenn der Vertrag kein Bauvorhaben mit bestimmten Ausnahmen betrifft. Ein Anwalt kann Ihnen dabei helfen, die Details zu prüfen.

Wie kann ich mich vor zu hohen Abschlagszahlungen schützen?

Antwort: Achten Sie darauf, dass der Zahlungsplan realistisch ist und den tatsächlichen Baufortschritt widerspiegelt. Lassen Sie sich hier unbedingt von einem Bausachverständigen beraten, der später den Baufortschritt auch daraufhin begutachtet, ob der ratenauslösende Bautenstand mangelfrei und vollständig erreicht ist. Ist das nicht der Fall, kann von der Rate entsprechend Geld einbehalten werden. Damit wird die Baufirma zu einer zügigen korrekten Leistungserbringung angehalten.

Was sind Unwägbarkeiten und wie beeinflussen sie meinen Bauvertrag?

Antwort: Unwägbarkeiten sind unvorhergesehene Ereignisse wie etwa schwierige Bodenverhältnisse, die sogar trotz einem unbedingt empfehlenswerten Bodengutachten auftreten könne - und die eine Änderung des Bauplans erfordern. Ihr Vertrag sollte festhalten, wie solche Situationen gehandhabt und welche Zusatzkosten auf Sie zukommen könnten.

Kann ich während des Bauprozesses Änderungen am Vertrag vornehmen?

Antwort: Ja, das ist grundsätzlich möglich, aber Änderungen können zu Verzögerungen und höheren Kosten führen – je später oder umfangreicher, desto mehr. Überlegen Sie gut, ob Änderungen notwendig sind, lassen Sie sich dazu unabhängig beraten und sprechen Sie diese dann im Vorfeld mit der Baufirma ab.