Bauvertragsrecht

Antwort:
Das neue Recht findet auf alle Verträge und sonstigen erfassten Schuldverhältnisse Anwendung, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen bzw. begründet worden sind.

Für bis zum 31. Dezember 2017 geschlossene Verträge und sonstige begründete Schuldverhältnisse findet weiter das bisherige Recht Anwendung.

Antwort:
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) behandelte den "Bauvertrag" bislang als "Werkvertrag". Im BGB regelten nur etwa zwei Dutzend Paragraphen alle Verträge von der Schuhreparatur bis zum Neubau eines Krankenhauses. Ein "Bauvertrag" ist allerdings erheblich komplexer. Vor allem wegen der langen Bauzeit bringt das Bauen spezifische Probleme mit sich. Der Gesetzgeber reagierte darauf, indem er das "Werkvertragsrecht" neu strukturiert hat: neben allgemeinen Normen sind der "Bauvertrag" und der "Verbraucherbauvertrag" systematisch ausgegliedert. Neben den "Werkvertrag" sind der "Bauträgervertrag" und der "Architektenvertrag" getreten.

In diesen Abschnitten des Bauvertragsrechts finden sich Sonderregelungen, die helfen sollen, die Probleme der Baupraxis besser zu bewältigen. Konkret heißt das: Im "Verbraucherbauvertrag" werden verschiedene Pflichten verankert, die der Bauunternehmer gegenüber den Verbrauchern, also den privater Bauherren hat. Das sind zum Beispiel:

• die Pflicht des Bauunternehmers zur Erstellung einer ordentlichen Baubeschreibung,
• die Pflicht des Bauunternehmers zu verbindlichen Angaben zur Bauzeit,
• die Pflicht des Bauunternehmers zur Erstellung und Herausgabe wichtiger Unterlagen über das Bauwerk an den privaten Bauherren,
• die Begrenzung der Abschlagszahlungen an den Bauunternehmer auf 90 % des Werklohns,
• die Begrenzung der Höhe von vertraglichen Sicherheiten für den Werklohn auf das Vorleistungsrisiko des Bauunternehmers.
• Außerdem hat der Verbraucher beim "Verbraucherbauvertrag" auch ein Widerrufsrecht.

Antwort:
Aus jährlichen Untersuchungen des Instituts Privater Bauherren e. V. (IPB) zur praktischen Wirksamkeit der neuen Regelungen in den Jahren 2018 und 2019 ist deutlich geworden, dass nur wenige Verbraucher ihre Rechte kennen und auch noch längst nicht alle Bauunternehmer die Regelungen komplett in ihre Vertragswerke und Baudurchführungen integriert haben.

Studie Bauvertragsrecht 2018
Studie Bauvertragsrecht 2019

Aus diesem Grund hat der VPB mit finanzieller Förderung des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz eine kostenlose Broschüre erstellt, in der die wichtigsten, vor allem verbraucherschützenden Inhalte des neuen Bauvertragsrechts auch für Rechtslaien verständlich dargestellt sind. Sie kann kostenlos heruntergeladen werden unter:

BMJV-Broschüre

Antwort:
Jedenfalls im Bauträgervertragsrecht hat vom Oktober 2014 bis zum Juni 2019 eine offene Bund-Länder-Arbeitsgruppe im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz zu einigen Praxisproblemen im Bauträgerbereich Empfehlungen an den Gesetzgeber formuliert. Ob noch vor dem Ablauf der 19. Legislaturperiode ein Gesetzgebungsverfahren eingeleitet und erfolgreich zum Abschluss gebracht werden kann, ist fraglich.

Antwort:
Auf keinen Fall! Private Bauherren müssen sich weiterhin um ihre Rechte kümmern!

Die Tücke steckt im Detail: Die Reform versucht beispielsweise, bei besonders gravierenden Problemen privater Bauherren im Schlüsselfertigbau Hilfe zu leisten. Dazu gibt sie beim "Verbraucherbauvertrag", der als wesentlichste Fallgruppe den Schlüsselfertigbau umfasst, verschiedene Auflagen fest vor, zum Beispiel: eine Pflicht des Bauunternehmers zur Erstellung einer ordentlichen Baubeschreibung, eine Pflicht des Bauunternehmers zu verbindlichen Angaben zur Bauzeit, eine Pflicht des Bauunternehmers zur Erstellung und Herausgabe wichtiger Unterlagen über das Bauwerk an den privaten Bauherren, eine Begrenzung der Abschlagszahlungen an den Bauunternehmer auf 90 Prozent des Werklohns und eine Begrenzung der Höhe von vertraglichen Sicherheiten für den Werklohn auf das Vorleistungsrisiko des Bauunternehmers. Hält sich ein Bauunternehmer nicht an diese Vorgaben, regelt das Gesetz auch Sanktionen. Zentrale Punkte wie die Baubeschreibungspflicht und Unterlagenherausgabe zum Beispiel sind auch nicht wegverhandelbar, sondern zwingendes Verbraucherschutzrecht. Soweit, so gut.

Im Detail bleibt die Reform allerdings vage: Was genau eine Baubeschreibung enthalten muss und wie tief sie ins Detail gehen muss, um den Anforderungen des Gesetzes zu genügen, das steht nur als aufzählende Liste im Gesetz, und zwar im Art. 249 § 2 EGBGB. Einzelfragen wird erst die Rechtsprechung im Laufe der Zeit genauer klären.

Private Bauherren tun also gut daran, auch nach dem Inkrafttreten der Reformwachsam zu bleiben und die Baubeschreibungen vor der Unterzeichnung des Vertrags von einem unabhängigen Sachverständigen auf Lücken und Unklarheiten durchsehen zu lassen. Und das gilt auch für alle anderen Bereiche und Themen: die Verbraucher müssen ihre Interessen nach wie vor selbst wahren. Dazu brauchen siekompetente Beratung, damit sie den Unternehmern auf Augenhöhe begegnen können.

Antwort:
"Verbraucherbauverträge" sind Verträge, mit denen Unternehmer (Baufirma) von Verbrauchern (private Bauherren) zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet werden - so die Definition des Gesetzes.

Das Gesetz knüpft dabei an eine Ausnahme der sogenannten Verbraucherrechterichtlinie an. Diese Richtlinie und ihre Umsetzung in deutsches Recht, regeln die Informationspflichten der Unternehmer vor Vertragsschluss bei kleineren Bauverträgen. Bei wesentlich umfangreicheren und komplizierteren Bauvorhaben, wie dem Schlüsselfertigbau, greifen diese Vorschriften allerdings bislang nicht. Diese Lücke wird nun geschlossen. Wichtig dabei: Es müssen wirklich erhebliche Umbaumaßnahmen sein, wie beispielsweise ein Neubau hinter historischer Fassade. Nicht ausreichend wäre dagegen etwa der Anbau eines Wintergartens an ein bestehendes Haus.

Antwort:
Ein Verbraucherbauvertrag kann widerrufen werden, es sei denn, er ist vom Notar beurkundet worden. Über das Widerrufsrecht muss der Unternehmer den Verbraucher informieren, dazu kann er sich eines gesetzlichen Musters bedienen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, wenn der Verbraucher bei Vertragsschluss ordnungsgemäß über sein Widerrufsrecht informiert worden ist; wurde er nicht richtig informiert, sind es 14 Tage ab ordnungsgemäßer Information , maximal jedoch ein Jahr und 14 Tage ab Vertragsschluss. Zur Fristwahrung reicht die rechtzeitige Abgabe der Widerrufserklärung.

Antwort:
Der "Verbraucherbauvertrag" hat keine Rechtswirkungen mehr. Hat der Verbraucher zum Beispiel übereilt einen solchen Vertrag geschlossen und merkt erst danach, dass er keine Finanzierung bekommt, dann kann er nach heutiger Rechtslage den Bauvertrag nur frei kündigen. Dann schuldet er dem Bauunternehmer den Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen und böswillig unterlassenen anderweitigen Erwerbs, also letztlich den Gewinn aus dem Vertrag. Davor soll ihn das neue Widerrufsrecht in Zukunft schützen.

Dieser Schutz ist aber lückenhaft: bis zum Widerruf ausgetauschte Leistungen sind zwar grundsätzlich zurück zu gewähren. Sofern aber die Rückgewähr ihrer Natur nach ausgeschlossen ist, muss Wertersatz geleistet werden. Konkret heißt das: Bereits eingebaute Materialien können nicht wieder ausgebaut und zurückgegeben werden. Beim Bauen bedeutet das also: Je später der Widerruf, desto teurer kommt er die Bauherren.

Der Widerruf des "Verbraucherbauvertrags" bietet also nicht immer die kostenlose Möglichkeit vom Verbraucherbauvertrag zurückzutreten. Deshalb rät der VPB hier weiterhin zur Vorsicht: Fragen des Baugrunds und der Finanzierung müssen immer noch vor Abschluss des Bauvertrages geklärt sein! Auf sein Widerrufsrecht darf sich der Verbraucher nicht verlassen!

Antwort:
Nein. Allen Bauherren (Verbrauchern), mutet der Reformgesetzgeber zu, für eine deutlich nicht vertragsgemäße Teilleistung grundsätzlich Abschläge zahlen zu müssen. Der Abschlag richtet sich nach der Höhe des Werts, den die Teilleistung hat. Bei Mangelhaftigkeit kann der Bauherr einen angemessenen Teil der Abschläge einbehalten. Das ist in der Regel das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten. Liegt also ein sicherheitsrelevanter, aber kostengünstig zu beseitigender Mangel an der Teilleistung vor, dann muss der Bauherr nach neuem Recht einen Großteil des Abschlages zahlen.

Antwort:
Die Reform will sicher stellen, dass Bauherren die Abnahme eines im Wesentlichen mangelfrei hergestellten Bauwerks nicht ungebührlich zu Lasten des Unternehmers hinauszögern können. Außerdem sollen die Bauvertragsparteien in Zukunft miteinander bei der Abnahme kooperieren, um diese zügig abzuwickeln. Eines der Instrumente dazu ist die Neufassung der sogenannten Abnahmefiktion. Diese besagt: Setzt nach Fertigstellung des Werks der Unternehmer den Bauherren eine angemessene Frist zur Abnahme, und verweigern die Bauherren die Abnahme ohne Angabe von Mängeln oder erklären sie überhaupt nichts oder erscheinen erst gar nicht, dann fingiert das Gesetz die Abnahme als erfolgt!

Damit sollen Bauherren gezwungen werden, zunächst einmal überhaupt eine Abnahme zu machen und darüber hinaus auch wenigstens einen Mangel zu rügen. Weil den Verbrauchern die gravierende Rechtsfolge nicht klar sein dürfte, tritt die Fiktion bei ihnen nur dann ein, wenn sie vorher vom Unternehmer entsprechend informiert wurden. Der Unternehmer muss ihnen in Textform (z. B. als E-Mail) mitteilen, welche Folgen es hat, wenn sie die Abnahme nicht erklären beziehungsweise diese ohne Angabe von Mängeln verweigern.

Antwort:
Die oben erläuterte Abnahmefiktion wird hinfällig, wenn der Besteller auch nur einen Mangel nennt und die Abnahme daraufhin verweigert. Dabei ist es gleichgültig, ob der Mangel am Ende tatsächlich vorlag und ob er so schwer war, dass er zur Verweigerung der Abnahme berechtigte. Der Unternehmer bekommt für diesen Fall ein neues Rechtsinstrument an die Hand, das die Besteller zur weiteren Kooperation bei der Abnahme anhalten soll: die sogenannte Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme.

Der Unternehmer kann damit von den Bauherren deren Mitwirkung an einer gemeinsamen Zustandsfeststellung verlangen und dazu auch selbst den Termin festsetzen. Ziel dieses Termins ist, dass der Unternehmer auf einmal erfährt, was die Bauherren am Bauwerk alles beanstanden. Das gibt ihm dann wiederum die Möglichkeit, die berechtigten Rügen in einem Zug abzuarbeiten. So soll den Bauherren auch die Option genommen werden, die Abnahme scheibchenweise hinauszuzögern, indem sie immer nur einen wesentlichen Mangel auf einmal rügen und mit dem nächsten warten, bis der vorherige behoben ist. Geschützt werden sollen damit vor allem Nachunternehmer im Verhältnis zum Hauptunternehmer. Die Parteien sollen in Zukunft gemeinsam den Zustand feststellen und darüber ein Protokoll mit Datum und Unterschriften verfassen.

Dieses Prozedere birgt Gefahren für die Verbraucher. Ist das Bauwerk den Bauherren verschafft worden, dann wird von Gesetzes wegen vermutet, dass alle offenkundigen Mängel am Bauwerk, die nicht in der Zustandsfeststellung enthalten sind, nach der Feststellung entstanden und vom Bauherren zu vertreten sind, es sei denn, der Mangel kann seiner Art nach nicht vom Bauherren verursacht worden sein. Folge: Alle Kratzer im Parkett und jeder Sprung in einer Fensterscheibe, die zwar nach der Zustandsfeststellung, aber vor Besitzübernahme des Bauwerks durch die Bauherren entstanden sind, gehen zu Lasten der Bauherren, obwohl diese gar keine Möglichkeit hatten, das Haus vor diesen Schäden zu schützen! Das gilt sogar für den Fall, dass diese Schäden durch den Unternehmer verursacht worden sind im Rahmen der Nachbesserung von wesentlichen Mängeln - außer, die Bauherren können das Gegenteil beweisen.

Die zweite Gefahr für die Verbraucher:
Verweigern die Bauherren die Mitwirkung, dann kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung allein vornehmen! Sie löst alle oben beschriebenen Probleme aus. An einer einseitigen Feststellung wird der Unternehmer nur gehindert, wenn die Bauherren dem Termin unverschuldet fernbleiben und dies dem Bauunternehmer unverzüglich mitgeteilt haben.

Die dritte Gefahr für Verbraucher:
Anders als bei der Abnahmefiktion muss der Bauunternehmer, der eine Zustandsfeststellung von den Bauherren verlangt, diese nicht auf die gravierenden Folgen hinweisen, wenn sie nicht am Termin teilnehmen.

Antwort:
Mit der Reform des Bauvertragsrechts wird das in der Rechtsprechung schon vorhandene Institut der "Kündigung aus wichtigem Grund" für die Bauverträge nun auch im Gesetz verankert. Hintergrund dazu: Ist das Vertrauensverhältnis der Parteien rettungslos zerstört, kann der Bauvertrag nicht mehr gedeihlich fortgeführt werden. In so einem Fall soll der Bauvertrag ohne Frist gekündigt werden können. Die Kündigung kann dabei auf einen abgrenzbaren Teil des geschuldeten Werks beschränkt werden. Der Bauunternehmer bekommt dann zunächst nur die Vergütung für den bis zur Kündigung geleisteten Teil. Schadensersatzansprüche bleiben aber erhalten. Sollte der wichtige Grund schuldhaft von den Bauherren verursacht worden sein, dann kann der Bauunternehmer seinen entgangenen Gewinn als Schaden geltend machen. Aber auch umgekehrt kann der private Bauherr zum Beispiel Mehrkosten für die Fertigstellung mit einem neuen Unternehmer als Schaden geltend machen, sofern der Bauunternehmer das Vertrauensverhältnis zerstört hat.

Ein einziges Mal müssen sich die Parteien nach der Kündigung aus wichtigem Grund allerdings doch noch zu einer Kooperation aufraffen: jede von ihnen kann verlangen, dass die andere an der gemeinsamen Feststellung des Leistungsstandes zum Zeitpunkt der Kündigung mitwirkt. Damit soll vor allem eine verlässliche Grundlage für die Ermittlung der Vergütungshöhe geschaffen werden. Denn bei so einer Trennung ist absehbar, dass der Streit gerichtlich fortgesetzt wird. Um diese Zusammenarbeit zu erzwingen, gibt das Gesetz den Parteien die Möglichkeit, einen Termin für die Feststellung auch einseitig (unter angemessener Fristsetzung) zu bestimmen. Erscheint die andere Partei nicht, dann trägt sie die Beweislast für den Leistungsstand nach Kündigung. Etwas anderes gilt wieder, wenn die Partei ohne Verschulden fernbleibt und dies der anderen Partei unverzüglich mitgeteilt hat.

Anders als bei der Abnahmefiktion muss der Bauunternehmer, der eine solche Leistungsstandsfeststellung von den Verbrauchern verlangt, diese nicht auf die gravierenden Folgen und die hohen Anforderungen an ihr Nichteintreten hinweisen. Es genügt dann - jedenfalls nach dem Buchstaben des Gesetzes - eine Autopanne auf dem Weg zur Leistungsstandsfeststellung, die die Bauherren nicht sofort wenigstens telefonisch an den Bauunternehmer melden, damit die komplette Beweislast auf die Verbraucher übergeht. Jede Behauptung des Bauunternehmers im späteren Vergütungsprozess, er habe diese und jene Leistungen vor Kündigung erbracht, muss dann der Verbraucher im Einzelnen widerlegen. Das wird ihm ohne eine eigene Leistungsstandsfeststellung durch einen neutralen Dritten kaum gelingen. Für den Verbraucher gilt daher: Am besten eine solche Leistungsstandsfeststellung selbst sofort vom Bauunternehmer verlangen und den eigenen Sachverständigen dabei hinzuziehen.

Antwort:
Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.

Für den Bauvertrag gelten im Vergleich zum Werkvertrag weitere besondere Vorschriften. Soweit diese neu sind, sollen sie vor allem der langen Ausführungsdauer eines Bauvorhabens Rechnung tragen: der Besteller hat hier ein Recht, Änderungen der Bauleistung anzuordnen. Der Bauunternehmer kann dagegen eine Zustandsfeststellung des Bauwerks verlangen, wenn die Bauherren die Abnahme unter Angabe eines Mangels verweigern.

Antwort:
Weil ein Bau lange dauert, kann es vorkommen, dass Bauherren während der Bauphase den Wunsch entwickeln, ihre Hausbaupläne zu ändern. In solchen Fällen muss der bereits geschlossene Bauvertrag geändert werden. Das geht nach geltendem Recht nur im Wege einer einvernehmlichen Vertragsänderung. Diese können sich Bauunternehmer heute noch teuer bezahlen lassen, mit Preisen weit über denen des freien Marktes.

Das Reformgesetz sieht nun unter bestimmten Voraussetzungen auch die Möglichkeit einer einseitigen Vertragsänderung vor. Bauherren können durch Anordnung der geänderten Leistung Abweichungen vom bisherigen Bauvertrag durchsetzen. Der Werklohn wird dann Kraft Gesetzes angepasst, dazu macht das neue Bauvertragsrecht auch baubetriebswirtschaftliche Vorgaben.
Das Bauvertragsrecht regelt auch Einzelheiten, um sicherzustellen, dass auch bei der Anordnung sowohl die Bauausführung wie auch die Abschlagszahlungen ständig weiterlaufen - zur Not unter Einschaltung eines Gerichts im Eilverfahren. Endgültig klären können die Parteien ihre Streitfragen dann später in einem Hauptsacheprozess - sofern sie das dann noch möchten.

Das Anordnungsrecht, das für Großprojekte entwickelt wurde, gilt mit dem neuen Bauvertragsrecht nun auch für private Bauherren, sprich Verbraucher. Weil es weitreichende und komplexe Folgen auslöst, sollten Verbraucher sehr vorsichtig sein, wenn der Bauunternehmer nach längeren Verhandlungen fragt, ob er diese oder jene Leistung nun endlich ausführen soll: darin kann schon eine einseitige Änderungsanordnung liegen, die entsprechende Werklohnfolgen auslöst. Dazu ist zwar Textform nötig, aber schon eine E-Mail genügt dieser. Die typischen Projekte von privaten Bauherren sind weder so komplex noch langwierig, als dass unbedingt Bedarf für ein Anordnungsrecht besteht. Besser ist es, als Verbraucher sein Bauprojekt sorgfältig vorzubereiten, damit es realisiert werden kann ohne dass weitere Vertragsänderungen nötig werden.

Allerdings stellt das Reformgesetz auch klar, dass manche einseitigen Anordnungen der Bauherren von vornherein keine Mehrkosten auslösen können. Dies gilt vor allem dann, wenn der Bauherr eine Leistung anordnet, die zur Erreichung des ohnehin geschuldeten Werkerfolgs notwendig ist und der Bauunternehmer auch die Planung des Bauwerks vertraglich schuldete. Sprich: Dinge, die sowieso bereits geplant sind, wie zum Beispiel eine Gaube, können nicht noch einmal zusätzlich berechnet werden.

Soll mit der Anordnung der Werkerfolg geändert werden, etwa weil die Bauherren nun zwei neue Gauben verlangen statt der bisher geplanten einen, dann muss der Unternehmer dieser Anordnung auch nur nachkommen, wenn ihm die Ausführung der Anordnung zumutbar ist. So soll der Unternehmer zum Beispiel davor geschützt werden, eine Bauleistung erbringen zu müssen, die sein Know-how überschreitet. Der Unternehmer muss dann allerdings im Streitfall beweisen, dass er mit seinem Betrieb tatsächlich nicht in der Lage ist, die Anordnung der Bauherren umzusetzen.

Die Reform unterscheidet also zwei Arten von einseitigen Anordnungen: solche, die den Werkerfolg ändern und solche, die das nicht tun.
Bevor der Bauherr eine einseitige Anordnung treffen kann, muss er versuchen, sich mit dem Unternehmer vertraglich zu einigen. Erst wenn das binnen 30 Tagen nicht gelingt, kann er die Anordnung erteilen. Sie muss in Textform erfolgen, zum Beispiel per E-Mail. Der Unternehmer muss die Anordnung dann ausführen - sofern dadurch der Werkerfolg geändert wird aber nur, wenn sie ihm zumutbar ist. Hat der Unternehmer in den davor liegenden, gescheiterten Verhandlungen eine Mehrvergütung verlangt, dann kann er 80 Prozent davon als Abschlagszahlung verlangen; es sei denn, es liegt eine andere gerichtliche Entscheidung vor. Und noch ein Detail: Sofern die pauschalen Abschlagszahlungen zu hoch ausfallen, muss der Bauunternehmer den Überschuss ab Erhalt verzinsen.

Diese Regelung ist streitanfällig: Hat der Bauherr ein Recht auf Anordnung? Ist dem Unternehmer die Anordnung zuzumuten oder nicht? Womöglich kommt es gar nicht auf die Zumutbarkeit an: verlangen die Bauherren nur eine Leistung, die für den vereinbarten Werkerfolg nötig ist, wird der Erfolg also nicht geändert, dann kommt es nicht auf die Zumutbarkeit an! Der Unternehmer muss in so einem Fall die Anordnung immer ausführen. Ob eine Anordnung aber den Werkerfolg ändert oder nicht, darüber lässt sich trefflich streiten. Und wie sieht die Anpassung des Werklohns genau aus? Der kann nämlich auch sinken! Ist die Abschlagszahlungspauschale überhöht? Bezüglich aller dieser Fragen kann bei Gericht eine einstweilige Verfügung erwirkt werden. Dazu muss aber dem Gericht auch die ganz besondere Dringlichkeit der Sache, die ein schnelles gerichtliches Tätigwerden ausnahmsweise nötig macht, dargelegt werden. Hier hilft das Gesetz indem es klar stellt, dass dieses Bedürfnis dann gegeben ist, wenn die Bauausführung schon begonnen hat. Entscheiden sollen darüber spezielle Baukammern an den Landgerichten.

Antwort:
Zur Absicherung ihres noch ausstehenden Werklohnes räumt das geltende Gesetz bislang Werkunternehmern eines Bauwerks, einer Außenanlage oder Teilen davon das Recht ein, vom Besteller eine Sicherheit in Höhe von 110 Prozent zu verlangen. Dieser Anspruch kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Das geltende Recht nimmt von dieser Sicherungspflicht natürliche Personen - also alle Menschen - aus, wenn die Arbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses (mit oder ohne Einliegerwohnung) ausgeführt werden. Sprich: Private Bauherren waren bislang davon nicht betroffen!

Mit der Reform ändert sich der Anwendungsbereich dieses Verbraucherprivilegs: ausgenommen sind dann Bauherren, die einen Verbraucherbauvertrag oder einen Bauträgervertrag geschlossen haben. Beim Bauträgervertrag ist das selbstverständlich, denn nicht der Bauträger geht dabei in Vorleistung, sondern vielmehr der Verbraucher. Insoweit ändert sich die Rechtslage auch nicht. Außerdem wird die Baumaßnahme nicht mehr nur auf Einfamilienhäuser beschränkt sein. Auch die Errichtung von Mehrfamilienhäusern durch private Bauherren (etwa zur Altersvorsorge) fällt nach der Reform unter die Privilegierung.

Kleinere Bauverträge zur Instandsetzung des eigenen Einfamilienhauses etwa, die nicht die Schwelle erheblicher Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden im Sinne des Verbraucherbauvertrages überschreiten, fallen nun aus dem Privileg heraus. Hier müssen Verbraucher damit rechnen, dass sie der Unternehmer kurzfristig mit dem Verlangen nach einer Sicherheit konfrontiert. Kommen sie dem nicht rechtzeitig nach, kann der Unternehmer den Vertrag kündigen und die vereinbarte Vergütung verlangen (abzüglich ersparter Aufwendungen und böswillig unterlassenem anderweitigem Erwerb). Weil Verbraucher so eine Sicherheit nicht immer in entsprechend kurzer Zeit stellen können, ist dies für Unternehmer eine lukrative Möglichkeit aus unbequemen Verträgen auszusteigen. Bauherren sollten sich darauf vorbereiten.

Antwort:
Die Baubeschreibungspflicht gilt für Bauträger und vor allem Schlüsselfertiganbieter, die auf dem Grundstück der Bauherren bauen. Wer als Verbraucher mit einem eigenen Architekten plant, hat dagegen keinen Anspruch auf eine Baubeschreibung- selbst wenn er das Projekt von einem Generalunternehmer umsetzen lässt. Nach VPB-Erfahrungen unterliegen mit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts rund 90 Prozent aller Neubauvorhaben privater Bauherren der Baubeschreibungspflicht.

Antwort:
Die Baubeschreibung muss dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe seiner Vertragserklärung zur Verfügung gestellt werden.Rechtzeitig bedeutet frühzeitig, also nicht erst kurz vor der Vertragsunterzeichnung. Zweck der Baubeschreibungspflicht ist es, den Bauherren ausreichend Zeit zu geben, die Baubeschreibung und die Qualität der beschriebenen Bauleistungen prüfen und Preise vergleichen zu können. Dadurch soll ein Qualitätswettbewerb entstehen, der es Bauherren ermöglicht, nicht nur nach dem vermeintlich billigsten Angebot zu entscheiden, sondern - sachverständig beraten - auch das für sie beste zu finden.

Antwort:
Für die Baubeschreibung ist die Textform im Gesetz vorgeschrieben. Die Baubeschreibung muss eine eine lesbare Erklärung sein, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Sie muss auf einem Medium abgegeben werden, das die Bauherren aufbewahren können und von dem sie die Erklärung bei Bedarf unverändert wieder ablesen können. Die Baubeschreibung kann also auf Papier, per E-Mail oder sogar auf USB-Stick oder Ähnlichem übergeben werden.

Antwort:
Eine Baubeschreibung muss die wesentlichen Eigenschaften des Hauses klar beschreiben. Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

• allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise;
• Art und Umfang der Leistungen, gegebenenfalls auch der Planung und Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück, der Baustelleneinrichtung und der Ausbaustufe;
• Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse, Schnitte;
• gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz-, Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik;
• Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke;
• gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus;
• gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen;
• Qualitätsmerkmale, denen Gebäude oder Umbau genügen müssen;
• gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie, Außenanlagen;
• verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung; steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, dann muss wenigstens ihre Dauer angegeben sein.

Antwort:
Sofern im Verbraucherbauvertrag nicht ausdrücklich etwas anderes zur Baubeschreibung geregelt wird, gehört die vorvertragliche Baubeschreibung Kraft Gesetzes zum Inhalt des Vertrages.

Antwort:
Dazu sieht das Reformgesetz eine Auslegungsregel vor: der Vertrag wird dann unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände ausgelegt - insbesondere im Hinblick auf dort geregelte Qualitäts- und Komfortstandards. Die fehlende oder unklar beschriebene Vertragsleistung darf qualitativ nicht unter dem Niveau der beschriebenen liegen; im Zweifel muss der Bauunternehmer also das höhere Niveau leisten.

Antwort:
Der Verbraucherbauvertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten;. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, dann muss wenigstens die Dauer der Baumaßnahme angegeben sein. Enthält der abgeschlossene Verbraucherbauvertrag keine Angaben zur Bauzeit, dann gilt als Vertragsinhalt das, was in der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung dazu festgehalten war.

Antwort:
Bauverträge müssen in Zukunft in "Schriftform" gekündigt werden. "Schriftform" bedeutet eine schriftliche Erklärung, die durch die darunter stehende handschriftliche Unterzeichnung durch den Erklärenden abgeschlossen ist. Etwas schriftlich abzufassen, kostet Zeit. So ist das auch gedacht: Die Schriftform soll Bauherren vor übereilten Kündigungen schützen - denn Bauverträge sind jederzeit durch die Bauherren frei kündbar. Das ist nicht ungefährlich. Ruft beispielsweise ein Bauherr frustriert "Ich will Sie hier nicht mehr sehen!", kommt das bislang noch einer Kündigung gleich. Die Bauherren schulden dem Bauunternehmer dann aber den Werklohn abzüglich ersparter Aufwendungen und böswillig unterlassenen anderweitigen Erwerbs, also letztlich den Gewinn aus dem Vertrag. Das kann teuer werden.

Antwort:
Die Begrenzung auf 90 Prozent ergibt sich für Verbraucherbauverträge (definiert in § 650i BGB) aus § 650m Abs. 1 BGB für Abschlagszahlungen, die nach Gesetz verlangt werden. Bei Abschlagszahlungsregelungen im Verbraucherbauvertrag selbst greift § 309 Nr. 15 a) BGB für Abschlagszahlungspläne, die der Bauunternehmer als Allgemeine Geschäftsbedingungen vorgibt. Hier ist noch ungeklärt, ob die Verwendung des Wortes "wesentlich" bedeutet, dass letzte Raten nicht ganz genau zehn Prozent betragen müssen.
In Schlüsselfertigbauverträgen sind so gut wie immer Abschlagszahlungspläne enthalten, die von den Unternehmen vorgegeben werden. Nach einer Studie des Instituts Privater Bauherren (IPB) aus dem Jahr 2012 weisen 70 Prozent dieser Pläne eine letzte Rate von unter fünf Prozent auf.
Haben Bauherren bei der Abnahmebegehung Mängel festgestellt, die Abnahme erklärt und sich ihre Rechte bezüglich der festgestellten Mängel vorbehalten, können sie einen Teil des Werklohns, der mit Abnahme fällig wird, zurückbehalten. Dieser entspricht dem Wert der Kosten, die ein Drittunternehmer für die Beseitigung berechnen würde, und dem Druckzuschlag, der regelmäßig diesen Mangelbeseitigungskosten entspricht (§§ 641 Abs. 1, Abs. 3 BGB). Der Druckzuschlag soll dem Bauunternehmer einen wirtschaftlichen Anreiz geben, den Mangel zügig zu beseitigen. Werden also bei der Abnahmebegehung Mängel festgestellt, deren Beseitigungskosten insgesamt fünf Prozent des Werklohnes ausmachen, dürfen Bauherren zehn Prozent des Werklohnes einbehalten. Das funktioniert aber nur, wenn die Bauherren bei Abnahme nicht schon mehr als 90 Prozent des Werklohnes als Abschlagszahlungen an den Bauunternehmer bezahlt haben.
Von den Bauherren beauftragte Sachverständige erkennen aber bei der Begehung des Hauses vor der Abnahme regelmäßig so viele Mängel, dass der Einbehalt die letzte Rate bei weitem übersteigt. Das ist schlecht, denn so können private Bauherren keinen wirtschaftlichen Druck auf die Firmen ausüben, damit diese die Mängel schnell beseitigen. Mit der Reform haben private Bauherren bei Mängelbeseitigungskosten bis fünf Prozent vom Werklohn im Schlüsselfertigbau nun dieses Druckmittel wieder in der Hand. Aber Achtung: Das gilt leider nicht beim Bauträgervertrag!

Antwort:
Der gesetzliche Anspruch auf Sicherheit für den Werklohn ist im Verbraucherbauvertrag ausgeschlossen. Der Bauunternehmer kann aber das Recht auf so eine Sicherheit im Verbraucherbauvertrag vertraglich regeln, und zwar sogar im so genannten Kleingedruckten, den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, kurz AGB. Die neue Regelung zieht hier aber Grenzen: bis zu 100 Prozent des Werklohnes sind nur dann absicherbar, wenn keine Abschlagszahlungen verlangt werden oder vereinbart worden sind. Sofern es Abschlagszahlungen gibt, darf die vertragliche Sicherheit maximal noch die Höhe haben, die der nächsten Abschlagszahlung entspricht. Als Alternative nennt das Gesetz 20 Prozent des Werklohns. Möglich wäre also etwa ein Abschlagszahlungsplan, der fünf Raten zu je 20 Prozent vorsieht und dazu eine 20-prozentige Sicherheitsleistung.

Antwort:
Eines der größten Praxisprobleme im Verbraucherbau ist der Umstand, dass private Bauherren, die ohne eigenen Architekten bauen, kaum an Unterlagen herankommen. Die brauchen Sie aber, um zu prüfen, ob ihr Neubau in Planung und Ausführung mit den öffentlichen Rechtsvorschriften übereinstimmt - was sie ja auch jederzeit beweisen können müssen. Die Gerichte waren mit der Zuerkennung solcher Ansprüche bislang allzu zurückhaltend, und private Bauherren versäumten häufig aus Unkenntnis, sich die Unterlagen vertraglich zu sichern.

Die Reform bringt privaten Bauherren das Recht auf die Erstellung und Herausgabe zentraler Planungsunterlagen. Dies ist ein Kernelement des Verbraucherschutzes am Bau. Dieses Recht lässt sich vertraglich nicht ausschließen. Bauträger und vor allem Schlüsselfertiganbietern, die auf dem Grund der Verbraucher bauen, können sich nicht mehr entziehen. Ihre Pflicht beginnt mit der Erstellung und Übergabe von Planungsunterlagen, mit denen die privaten Bauherren gegenüber Behörden nachweisen können, dass die Bauleistung so ausgeführt werden wird, dass sie den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Die Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer geben dabei einen Anhaltspunkt, um welche Unterlagen es unter anderen geht. Diese Planungsunterlagen müssen den Verbrauchern rechtzeitig vor Baubeginn ausgehändigt werden.

Alle weiteren Unterlagen, die von privaten Bauherren für den Nachweis bei Behörden benötigt werden, dass die ausgeführte Bauleistung öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht, sind entsprechend im Verlauf des Baufortschritts zu erstellen und zu übergeben - allerspätestens bei Fertigstellung der Bauleistung. Dabei geht es nicht nur um bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Nachweise, sondern auch solche, die das GEG betreffen.

Sofern der Unternehmer bei den Bauherren die berechtigte Erwartung geweckt hat, Bedingungen Dritter - vor allem Darlehensgeber - mit seiner Werkleistung einzuhalten, schuldet er auch die Erstellung und Übergabe der entsprechenden Nachweise. Damit soll in erster Linie abgesichert werden, dass ein Unternehmer, der die Einhaltung eines KfW-Effizienzhausstandards vertraglich verspricht, auch die entsprechenden Nachweise liefert, die die KfW von den Bauherren verlangt.

Antwort:
Der Reformgesetzgeber sieht im Architektenvertrag bei der Leistungserbringung eine deutliche Trennung zwischen der Projektfindung einerseits und der Projektrealisierung andererseits. Schon bevor die ersten Ermittlungen und Planungen einsetzen, muss der Architekt verschiedenes klären, unter anderem, welche finanziellen Vorstellungen die Bauherren haben. Manchmal geben auch Bauherren auf, wenn sie nach der Projektfindung feststellen, dass die Umsetzung ihrer Vorstellungen zu teuer wird, oder dass sie sich mit dem Architekten nicht vertragen. Die Gründe, das Vorhaben aufzugeben, sind vielfältig. Das Gesetz gibt den Auftraggebern eine Chance zum Ausstieg: Sie können - nachdem der Architekt ihnen eine Planungsgrundlage und eine Kosteneinschätzung vorgelegt hat - den Architektenvertrag binnen zwei Wochen nach Vorlage kündigen und müssen dann nur die bis dahin erbrachten Leistungen bezahlen.

Diese Regelung bringt für Verbraucher aber auch Risiken mit sich! Sind die Auftraggeber Verbraucher, muss der Architekt sie über Kündigungsrecht, -folgen und -frist in Textform informieren. Tut er das nicht, erlischt das Sonderkündigungsrecht trotzdem nicht. Die Bauherren können immer noch kündigen. Allerdings gilt: Je später sie das Sonderkündigungsrecht ausüben, umso mehr Leistungen hat der Architekt schon erbracht - und die müssen die Bauherren nach dem Gesetz auch bezahlen. Verbraucher können hier allenfalls über einen Schadensersatzanspruch gegen den Architekten wegen verspäteter Information über das Sonderkündigungsrecht streiten.

Ohnehin zielt diese Regelung auch darauf ab, der Rechtsprechung die Annahme von konkludent geschlossenen Architektenverträgen zu erleichtern. Verbraucher tun also gut daran, klar zu sagen, wenn sie nur Akquiseleistungen möchten, die sie auch nicht zu zahlen gedenken. Wer zwar planen will, aber noch nicht sicher ist, ob er später auch bauen möchte, der sollte sich über die Möglichkeit einer stufenweisen Beauftragung des Architekten informieren.

Antwort:
In (für Verbraucher) seltenen Fällen kann das neue Recht dazu führen, dass die Dauer der Haftung des Architekten für Mängel praktisch halbiert wird. Das hat folgenden Hintergrund: Auch Architektenleistungen müssen abgenommen werden. Die Abnahme ist dabei Voraussetzung für den Beginn des Gewährleistungsfristlaufes. Wird nun ein Architekt mit allen Leistungen für die Planung und Errichtung eines Gebäudes beauftragt - Experten sprechen von einer Vollarchitektur - dann gehört dazu auch die Betreuung des Hauses, wenn Mängel der Bauunternehmer während deren Gewährleistungszeit auftreten. Diese Frist beträgt fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks bzw. des jeweiligen Gewerks. Erst nach Ablauf dieser fünf Jahre hat der Architekt seine Leistung vollständig erbracht, und erst dann kann sie abgenommen werden. Ab diesem Zeitpunkt haftet der Architekt wiederum für Mängel seiner Leistung - und zwar auch fünf Jahre lang.

Um die Haftungsdauer des Architekten an die der Bauunternehmer anzugleichen, sieht das Reformgesetz nun vor, dass der Architekt ein Recht auf Teilabnahme bekommt. Er kann von seinem Auftraggeber verlangen, dass dieser alle Architektenleistungen abnimmt, die bis zur Abnahme der letzten Leistung des bauausführenden Unternehmers erbracht worden sind. So läuft also die Gewährleistungsdauer des größten Teils der Architektenleistung mit derjenigen der Bauunternehmer parallel - und nicht mehr doppelt so lange. Das Problem war in Architektenkreisen schon lange bekannt und wurde in der Praxis so gelöst, dass Betreuungsleistungen von den Architekten nach Abnahme der Leistungen der bauausführenden Unternehmen gar nicht mehr vertraglich übernommen wurden.

Antwort:
Das Reformgesetz versucht folgendes Problem ein bisschen zu entschärfen: Stellt der Bauherr nach der Abnahme einen Mangel am Haus fest, haftet zunächst der Bauunternehmer. Hat der Architekt diesen Mangel durch schlechte oder unterlassene Überwachung während der Bauausführung nicht erkannt und ist der Mangel deshalb nicht beseitigt worden, dann haftet auch der Architekt dem Bauherren. Bauunternehmer und Architekt sind in so einem Fall nach der Rechtsprechung Gesamtschuldner. Das heißt: der Bauherr darf sich aussuchen, welchen der Gesamtschuldner er in Anspruch nimmt. Dieser Gesamtschuldner muss vollständig leisten und kann sich von den anderen Gesamtschuldnern einen Anteil dieser Leistung zurückholen.

Bei Architekten gibt es eine Besonderheit: Da sie ihre Überwachungsleistung ja nicht mehr nachbessern können, haften sie ohne Fristsetzung auf Schadensersatz. Wird der Architekt insolvent, macht das auch nichts, denn er verfügt über eine Berufshaftpflichtversicherung, die zahlt. Anders ist es beim Bauunternehmer, er kann nachbessern. Bauherren greifen in der Regel lieber zum Geld, als den Bauunternehmer nachbessern zu lassen. Dabei ist die Nachbesserung oft die volkswirtschaftlich sinnvollste Variante. Daher gibt der Reformgesetzgeber dem Architekten das Recht, seine Gewährleistung zu verweigern, bis die Bauherren dem Bauunternehmer erfolglos eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt haben.

Antwort:
Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

Grundsätzlich gelten alle neuen Regelungen im Bauvertragsrecht auch für den Bauträgervertrag. Sind die Vertragspartner des Bauträgers Verbraucher, sprich private Bauherren, dann treffen den Bauträger alle Pflichten: Die Baubeschreibungspflicht, die Bauzeitenangabepflicht, die Unterlagenerstellungs- und -herausgabepflicht.

Von diesem Grundsatz macht das Reformgesetz allerdings eine ganze Reihe von Ausnahmen:

• Freie und sogar außerordentliche Kündigungen sollen beim Bauträgervertrag nicht möglich sei In extremen Ausnahmefällen, in denen das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien rettungslos zerrüttet ist, dürfte sich die Rechtsprechung gezwungen sehen, sich über diese Regelung hinwegzusetzen. Im Grundsatz aber bleiben die Parteien auf Gedeih und Verderb aneinander gekettet.
• Desweiteren besteht beim Bauträgervertrag kein einseitiges Anordnungsrecht der privaten Bauherren. Damit wird verhindert, dass bei Errichtung von Gemeinschaftseigentum die Erwerber sich gegenseitig widersprechende Bauausführungen anordnen.
• Eine vor Vertragsschluss übergebene Baubeschreibung wird nicht kraft Gesetzes Vertragsinhalt, maßgeblich ist die notariell beurkundete Vereinbarung.
• Es gibt kein Widerrufsrecht. Vor übereiltem Vertragsschluss soll hier die rechtzeitige Übersendung der Vertragsurkunden durch den Notar an den Verbraucher 14 Tage vor dem Beurkundungstermin schützen.
• Die Abschlagszahlungen sind nicht auf 90 Prozent gedeckelt. Obergrenzen für Abschlagszahlungen regelt stattdessen wie bisher auch schon die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen.

Antwort:
Für jeden Bauvertrag (und damit auch für den Verbraucherbauvertrag) muss eine prüffähige Schlussrechnung gestellt werden. Diese Schlussrechnung soll bei der Abnahme vorliegen, jedenfalls aber muss sie es, bevor der Werklohn zu zahlen ist. Die Schlussrechnung ist prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Besteller nachvollziehbar ist. Sie gilt als prüffähig, wenn der Besteller nicht innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung begründete Einwendungen gegen ihre Prüffähigkeit erhoben hat. Das gilt analog auch für den Bauträgervertrag.

Antwort:
Die Etablierung von Baukammern ist ein wichtiger Bestandteil der Gesetzesreform. Recht haben und Recht bekommen sind nämlich zweierlei. Um die Vorteile der Reform möglichst effektiv in die Praxis umzusetzen, und um Bauprozesse generell zu beschleunigen und rechtssicherer zu machen, sieht das Gesetzesvorhaben vor, dass an Landgerichten und Oberlandesgerichten Baukammern eingerichtet werden. Dabei ist es möglich, Baustreitigkeiten an einem Landgericht zu konzentrieren, das dann für mehrere Landgerichtsbezirke zuständig ist.

In den Baukammern sollen Richter sitzen, die sich auf das schwierige Rechtsgebiet der Baustreitigkeiten spezialisiert haben. Vor solchen Baukammern haben auch Verbraucher deutlich bessere Chancen, ihr Recht schneller als bisher durchzusetzen und dabei auch Entscheidungen zu erlangen, die Bestand haben und den Gang durch weitere Instanzen überflüssig machen.

Leider haben manche Gerichte statt die baurechtliche Expertise so zu konzentrieren, einfach sehr viele ihrer Kammern zu Baukammern ernannt. Hier läuft der Zweck der gesetzgeberischen Maßnahme bedauerlicher Weise weitgehend ins Leere.