Wohnungskauf

Antwort:
Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, der muss bedenken: Er kauft kein Eigenheim auf der Etage, sondern, rechtlich betrachtet, neben dem ihm allein gehörenden Sondereigentum (die Wohnung mit eventuell dazugehörigem Keller und Garagenplatz) auch und untrennbar einen bestimmten Anteil an einem Grundstück. Dieses Grundstück – und damit auch das darauf stehende Haus – gehören einer Gemeinschaft, und mit dem Erwerb der Eigentumswohnung wird der Käufer Mitglied der "Eigentümergemeinschaft".

Die "Eigentümergemeinschaft" ist eine Versammlung, in der nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) grundsätzlich alle Miteigentümer gleiches Stimmrecht haben. Der Einzelne verfügt weitgehend frei über sein Sondereigentum, muss allerdings bei manchen Veränderungen, zum Beispiel bei der Montage von Markisen, oder auch beim Verkauf der Wohnung, unter Umständen die Zustimmung der Gemeinschaft einholen.

Welche Rechte der Wohnungsbesitzer hat, und wie er mit seinem Sondereigentum verfahren darf, ergibt sich zum einen aus dem WEG, zum anderen aus der "Gemeinschaftsordnung". Sie ist Bestandteil des Kaufvertrags und kann unter Umständen sogar im Grundbuch eingetragen werden. Während die "Gemeinschaftsordnung" das Miteinander der Eigentümer regelt, listet die so genannte "Teilungserklärung" detailliert auf, was bei einer bestimmten Wohnung alles zum Gemeinschafts- beziehungsweise zum Sondereigentum gehört. Auch die "Teilungserklärung" ist Teil des Kaufvertrags.

Achtung: Immer darauf achten, dass man die aktuelle Version aller Dokumente und Erklärungen ausgehändigt bekommt!

Antwort:
Wer sich ernsthaft für eine bestimmte Wohnung interessiert, der sollte sich vom Verkäufer unbedingt die "Teilungserklärung" und die "Gemeinschaftsordnung" geben lassen und diese genau studieren, sich Fragen notieren und diese anschließend in einem separaten Gespräch mit dem Verwalter der Eigentümergemeinschaft klären.

Wichtig für den Käufer sind auch die finanziellen Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft. Wie sieht es mit den monatlichen Belastungen aus, wie mit den Rücklagen? Welche Sanierungsvorhaben stehen an? Auch diese Fragen kann der Verwalter beantworten.

Wichtig ist auch das Studium der Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen. Anhand der Diskussionen und Beschlüsse lassen sich nicht nur die wichtigsten Themen der Gemeinschaft schnell ablesen, sondern auch die Stimmung im Haus.

Studieren sollten die Interessenten natürlich auch die Hausordnung, die beispielsweise Ruhezeiten und Tierhaltung regelt.

Antwort:
Reden sollte der der Kaufinteressent immer mit dem Eigentümer, dann dem Verwalter und möglichst mit den Nachbarn. Konkrete Fragen ergeben sich einmal aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, der Hausordnung und aus den Protokollen.

Wichtig sind Fragen nach den Eigentumsverhältnissen in der Anlage, nach der finanziellen Basis der Gemeinschaft, den Rücklagen und den geplanten Investitionen. Welche Sanierungen stehen an? Wie werden diese finanziert?

Klären sollte man immer folgende grundsätzlichen Fragen:

• Passt die Wohnung überhaupt zu mir, jetzt und in einigen Jahren?
• Liegt sie günstig für Schule, Arbeitsplatz, Nahverkehr, Infrastruktur?
• Entsprechen Größe der Wohnung und der Räume meinen Vorstellungen?
• Sagen mir der Zuschnitt der Wohnung und die Raumaufteilung zu?
• Ist die Belichtung gut, auch an nicht sonnigen Tagen?
• Stimmen die Himmelsrichtungen (Wohnen gen Süden, Nebenräume gen Norden)?
• Reichen die Bäder?
• Gefallen mir Fußböden und Fliesen (wer damit leben kann, spart Geld)?
• Sind die Nachbarn sympathisch?
• Kann ich mit der Hausordnung leben (Ruhezeiten, Tierhaltung etc.)?
• Ist das Haus Lärm- oder Geruchsbelästigungen ausgesetzt?
• Kann ich mir die Immobilie finanziell leisten?
• Wie ist ihr Wiederverkaufswert?
• Muss die Wohnung innen saniert werden?
• Wie viel kann ich zusätzlich in die Wohnungsmodernisierung investieren?

Prüfen beim Blick in die Teilungserklärung:

• Was gehört zum Sondereigentum (also dem privat genutzten Anteil) der Anlage (Garage, Carport, Loggia, Tiefgaragenplatz, Keller, etc)?
• Was zählt als Gemeinschaftseigentum (Fahrradkeller, Trockenraum, Garten,Spielplatz, Garagenhof, Foyer, Treppenhaus etc.)?
• Welche Keller, Abstellräume, Garagen, Carports oder Stellplätze gehören konkret zur Wohnung?

Prüfen beim Blick in die Gemeinschaftsordnung:

• Wie sind die Stimmrechte verteilt?
• Welche Einschränkungen liegen auf dem Sondereigentum?

Erfragen beim Verwalter und Prüfen mit Blick in die Jahresabrechnung:

• Wie hoch sind die Instandhaltungsrücklagen der Gemeinschaft?
• Reichen diese Rücklagen für eventuell anstehende Reparaturen?
• Wie hoch sind die monatlichen Umlagen für die spezielle Wohnung?
• Kann sich der Käufer diese regelmäßigen Umlagen (neben seinen Hypothekenzinsen und ohnehin anfallenden Nebenkosten) leisten?
• Welche Sanierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen stehen bei der Gemeinschaft demnächst an?
• Sind für diese Reparaturen eventuell Sonderumlagen geplant und nötig, oder können sie aus der Rücklage bezahlt werden?
• Wie viele Eigentümer hat die Anlage?
• Ist die Mehrheit der Wohnungen in einer Hand?
• Ist der Verwalter unabhängig oder vom Verkäufer der Anlage eingesetzt?
• Liegt ein Energieausweis für die Wohnanlage vor und besteht eventuell Sanierungsbedarf?

Antwort:
Ideal sind immer zwei Termine: Einmal an einem normalen Werktag, wenn das Umfeld und die Umgebung gut zu erkennen sind. Dann zeigt sich auch, wie die Lichtverhältnisse im Haus sind, und ob der Blick vom Balkon wirklich ins Grüne geht oder auf einen Hinterhof mit Gewerbe.

Unentbehrlich ist auch eine Besichtigung nach Feierabend oder am Sonntag. Dann sind alle daheim und der Interessent hört, wie hellhörig die Bausubstanz ist und wie laut die Nachbarn. Waschmaschinen, Klaviere, Aufzug und auch fröhlich trappelnde Kinder sind dann gut zu hören. Eine Besichtigung am Abend zeigt auch, wie die Parkplatzsituation vor Ort ist beziehungsweise wie düster oder hell die Nachbarschaft ist.

Außerdem sind abends die Nachbarn zu Hause, und die sollte man in jedem Fall besuchen, ehe man einem Vertragsabschluss auch nur nahe tritt. Zum einen muss man mit diesen Menschen auskommen, zum anderen wissen die Nachbarn oft Interessantes übers Haus zu erzählen. Sie sind die richtigen Ansprechpartner wenn es um den Umgang miteinander und die Gepflogenheiten im Haus geht. Etwa, wie die Regelungen zur Nutzung der Wasch- und Trockenräume aussehen oder die Fahrrad- und Kinderwagenstellprobleme im Alltag gelöst werden und der dergleichen nachbarschaftliche Fragen mehr.

Antwort:
Die Fragen ergeben sich aus den persönlichen Wünschen und Verhältnissen. Fragen der Nutzung von Waschräumen etc. lassen sich am besten direkt mit der Nachbarschaft klären. Über Haustechnik weiß meist der Hausmeister Bescheid. Energetische Sanierung ist Sache des Verwalters etc.

Grundsätzlich und wichtig: Aufpassen müssen Käufer immer dann, wenn sie sich in eine neue große Eigentumsanlage einkaufen, beziehungsweise, wenn die Wohnung, für die sie sich interessieren, gerade von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird.

In diesen Fällen bestellt nämlich meist der Generalunternehmer beziehungsweise der Eigentümer der Gesamtanlage den Verwalter. Sollten viele Wohnungen noch nicht verkauft oder umgewandelt sein, dann verwaltet er diese im Sinne des Verkäufers und hat damit bei der Eigentümerversammlung eine satte Mehrheit. Aus dieser Machtposition heraus diktiert er das Geschehen in der Anlage. Das gilt auch bei Wohnungsanlagen, in denen ein privater Eigentümer die Mehrheit der Wohnungen besitzt und vermietet. Auch er hat bei Eigentümerversammlungen automatisch das Sagen. Das kann problematisch werden.