Insolvenz des Bauträgers

Geht während des Hausbaus der Bauträger pleite, ist das für viele Bauherren eine veritable Katastrophe. Mit der Insolvenz des Bauträgers stockt das Bauvorhaben. Zum Schrecken kommen Ärger, zeitliche Verzögerungen und Mehrkosten. Besonders gefährdet sind Käufer von Eigentumswohnungen, aber auch von Reihen- und Doppelhäusern, kurzum, alle, die mit dem Bauträger bauen – oder vom Bauträger ein saniertes Objekt erwerben.

Das Bauen mit dem Bauträger unterscheidet sich grundsätzlich vom Bauen mit dem eigenen Freien Architekten, mit dem Generalunternehmer (GU) oder Generalübernehmer (GÜ). Je nach Baumodell hat die Insolvenz einer Baufirma für Bauherren sehr unterschiedliche Konsequenzen. Wichtig ist dabei: Die Insolvenz eines Bauunternehmens, speziell eines Schlüsselfertiganbieters, ist immer teuer und kompliziert, aber die Insolvenz des Bauträgers kann zum völligen finanziellen Desaster führen. Private Bauherren sollten sich im Falle einer Insolvenz immer umgehend fachlichen Rat holen, bevor sie etwas unternehmen. Fragen Sie dazu die Experten in dem für Sie zuständigen VPB-Regionalbüro, wenn Sie befürchten, dass die von Ihnen beauftragte Baufirma von Insolvenz bedroht ist.

Insolvenz des Bauträgers kann zum Komplettverlust führen

Das Bauträgergeschäft ist komplex und birgt enorme Risiken für private Bauherren, bis hin zum kompletten Verlust des finanziellen Einsatzes bei Insolvenz des Bauträgers. Bauträger stellen innerhalb der Schlüsselfertiganbieter eine eigene Gruppe dar. Im Gegensatz zu GÜ und GU, die auf dem Grundstück der Kunden bauen, baut der Bauträger immer auf seinem eigenen Grund und Boden und ist deshalb auch offiziell der Bauherr. Die Kaufinteressierten sind in diesem Falle nicht die Bauherren, sondern heißen korrekt „Erwerber“.

So funktioniert das Bauträger-Modell

Das ist typisch und bezeichnend für das Bauträger-Geschäftsmodell: Bauträger verkaufen stets Grund und Objekt aus einer Hand. Bauträger sind Eigentümer eines Grundstücks. Dieses beplanen und bebauen sie in eigener Regie und veräußern die einzelnen Einheiten, sei es Haus oder Wohnung, an private Käufer. Bauträger verkaufen also immer Grundstück zusammen mit dem schlüsselfertigen Neubau, sanierten Altbau oder der Eigentumswohnung. Der Bauträger übernimmt als Bauherr sämtliche Arbeiten, von der Planung über die Einholung aller Genehmigungen bis hin zum schlüsselfertigen Objekt. In der Praxis zahlen Erwerber von Beginn an Abschläge gemäß einem vertraglich vereinbarten Zahlungsplan und werden erst nach Fertigstellung und Bezahlung des Objekts dessen Eigentümer. Achtung: Leisten Käufer oder Bauherren unfreiwillig und unvorsichtigerweise Vorkasse, verlieren sie im Falle einer Insolvenz in der Regel das zu viel bezahlte Geld auf Nimmerwiedersehen. Bei der Insolvenz des Bauträgers droht sogar der Totalverlust, etwa wenn eine Wohnungseigentumsanlage von Insolvenzverwalter und der Bauträgerbank fallengelassen wird und die Erwerbergemeinschaft sich über die Restfertigstellung nicht einig wird oder sie finanzieren kann. Aber auch durch Rücktritt ist das möglich (siehe dazu unten).

Bauträgerverträge müssen immer notariell beurkundet werden

Weil Bauträger immer das Grundstück mit dem Bauwerk zusammen veräußern, müssen Bauträgerverträge grundsätzlich notariell beurkundet werden. Das gilt für alle Grundstücksverträge in Deutschland: Sobald der Kauf oder Verkauf eines Grundstücks oder Grundstücksanteils Gegenstand eines Geschäfts ist, muss der jeweilige Vertrag von einem Notar beurkundet werden. Im Falle des Bauträgers gilt die Beurkundungspflicht beim Notar dabei nicht nur für den Grundstücksanteil, sondern für das gesamte Bauvorhaben, das der Bauträger ausführt. Also für das gesamte Haus mit allem Drum und Dran.

Der Notar achtet bei der Beurkundung darauf, dass das Grundstücksgeschäft geltendem Recht entspricht und entsprechend im Grundbuch eingetragen wird. Der Notar ist nicht dazu verpflichtet, darauf zu achten, welche Details Bauträger und Erwerber vertraglich vereinbaren. Also beispielsweise, ob das angebotene Objekt wirklich ein bezugsfertiges Eigenheim ist oder ob noch wichtige Details fehlen. Darum müssen sich die Käufer selbst kümmern. Und zwar im Vorfeld und mit professioneller Hilfe eines unabhängigen Bausachverständigen aus dem VPB-Netzwerk.

Die Insolvenz des Bauträgers kündigt sich in der Regel an

Baufirmen-Pleiten kündigen sich oft an. Wer auf der Baustelle regelmäßig nach dem Rechten sieht und dazu den Baufortschritt noch regelmäßig vom unabhängigen Sachverständigen aus dem VPB-Netzwerk prüfen lässt, sieht Probleme kommen. Was sind die klassischen Hinweise auf die Insolvenz des Bauträgers? Häufig stockt der Baufortschritt vor der Insolvenz des Bauträgers. Typische Indizien, die auf eine drohende Insolvenz des Bauträgers schließen lassen sind zum Beispiel auch: Die Firma arbeitet schlecht, die Qualität sinkt. Subunternehmer beschweren sich. Sie werden vom Bauträger hingehalten und verzögern daraufhin ihrerseits den Baufortschritt.

Bei Insolvenz des Bauträgers nicht vorschnell zurücktreten!

Viele Käufer werden nervös, wenn sich eine Insolvenz des Bauträgers abzeichnet. Und sie machen das grundsätzlich Verkehrte: Sie erklären wegen Verzugs und erfolglos abgelaufener Nachfristen den Rücktritt! Tun Sie das nicht! Das ist fatal, denn damit verlieren Sie Ihren meist einzigen Rettungsanker: Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die sie als zukünftigen Eigentümer der Immobilie ausweist.

Diese Auflassungsvormerkung ist meist das einzige insolvenzfeste Sicherungsmittel, das private Käufer beim Bauen mit dem Bauträger in der Hand haben. Wichtig also, falls sich eine Insolvenz des Bauträger ankündigt: Erklären Sie keinesfalls den Rücktritt vom Vertrag! Setzen Sie sich aber umgehend mit den Experten in Ihrem VPB-Regionalbüro in Verbindung!

Rettungsanker bei Insolvenz des Bauträgers

Auflassungsvormerkungen sind immer dann vorgesehen, wenn Abschlagszahlungen vereinbart werden. Das ist beim Bauträgervertrag fast immer so geregelt. Treten die Bauherren dann vom Vertrag zurück, verlieren sie ihren „Anspruch auf Eigentumsverschaffung aus dem Bauträgervertrag“ und damit auch die sie absichernde Vormerkung im Grundbuch.

Wirtschaftlich so gut wie wertlos ist im Falle der Insolvenz des Bauträgers der Rückzahlungsanspruch gegenüber dem Bauträger. Das heißt: Die Bauherren verlieren im Fall einer Bauträger-Insolvenz das gezahlte Geld. Das ist aber nicht alles. Der finanzielle Schaden wiegt noch schwerer, denn obwohl die Immobilie weg ist, läuft der Immobilienkredit weiter, und den müssen die Bauherren weiter bedienen! Nur wer eine mindestens den Anforderungen nach § 7 MaBV entsprechende Vorauszahlungsbürgschaft als Sicherungsmittel hat, kann überhaupt darüber nachdenken, sich diesen Ausstieg zu leisten. Fragen Sie dazu vor Vertragsabschluss die Berater und Baurechtsanwälte aus dem VPB-Netzwerk. 

Grundstück gehört bei Insolvenz des Bauträgers mit zur Insolvenzmasse

Bauherren, die mit einem Generalübernehmer (GÜ) oder Generalunternehmer (GU) auf ihrem eigenen Grundstück bauen, trifft eine Firmenpleite in der Regel nicht so hart wie Bauherren, die beim Bauträger (BT) kaufen. Ein wichtiger Unterschied liegt im Prinzip: Während Generalunter- und Generalübernehmer immer auf dem Grundstück der Bauherren bauen, das ja auch nach der Insolvenz einer Baufirma weiterhin den Bauherren gehört, bleiben beim Bauträgermodell Baugrundstück und Bauwerk bis zum Schluss im Eigentum des Bauträgers. Bei der Insolvenz des Bauträgers fällt das alles zunächst unter die Insolvenzmasse.

Die Bank des Bauträgers hat den ersten Zugriff nach Insolvenz des Bauträgers

Hinzu kommt: Das Grundstück ist in der Regel auch noch mit einer Finanzierungsgrundschuld des Bauträgers belastet. Die den Bauträger finanzierende Bank sichert sich damit den ersten Zugriff auf dieses Vermögen – falls der Bauträger insolvent wird. Wer, wie üblich, Ratenzahlungen vereinbart hat, der wird meist feststellen, dass sich diese Bank bei der Freistellungserklärung, die sie dem Erwerber gegenüber abgeben muss, ein Wahlrecht eingeräumt hat: Die Bank entscheidet demnach, ob sie die Bauherren mit der Ruine sitzen lässt oder die bezahlten Gelder zurückerstattet. Letzteres aber auch nur bis zum anteiligen Wert der Bauruine.

In jedem Fall haben die Erwerber den Schaden: Sie verlieren bei einer Insolvenz des Bauträgers Geld, aber ihre eigenen Finanzierungskredite müssen sie weiter bedienen. Bekommen die Bauherren die Ruine, müssen sie Firmen suchen, die bereit sind, den begonnenen Bau weiterzubauen. Die sind schwer zu finden, weil niemand die Haftung für den unfertigen Bau übernehmen will. Weiterbauen wird in jedem Fall teuer.

Kein Kündigungsrecht bei drohender Insolvenz des Bauträgers

Anders als beim Bauen auf eigenem Grund und Boden kann der Erwerber beim Bauträgervertrag auch nicht frei kündigen. Das hat gute Gründe: Gäbe es bei diesem Modell ein Kündigungsrecht, würden clevere Bauherren durch eine Teilkündigung an das Grundstückseigentum des Bauträgers gelangen, ohne mit ihm bauen zu müssen. Analog dazu ist auch die außerordentliche freie Kündigung nach § 648a BGB vom Gesetzgeber bei einer sich anbahnenden Insolvenz des Bauträgers nicht vorgesehen. Wer mit dem Bauträger baut, der hat also auch bei der drohenden Insolvenz des Bauträgers selbst gar nicht die Wahl, ob er aussteigt und selbst weiterbaut oder ob er dabei bleibt. Er kann nichts tun, außer zu warten, was später Insolvenzverwalter und Bank entscheiden. Und das kann dauern, in der Regel mindestens sechs Monate.

Gesetzliche Sicherheiten reichen nicht aus

Sicherheiten müssen auch beim Bauträgervertrag für Verbraucher vorgesehen werden. Von Gesetzes wegen beträgt die Erfüllungssicherheit, die der Bauträger gewähren muss, fünf Prozent der  Vergütung. Das reicht nach VPB-Erfahrung aber im Normalfall nicht, die insolvenzbedingten Mehrkosten abzudecken und den Bau damit fertigzustellen, falls es zur Insolvenz des Bauträgers kommt. Noch illusorischer wird das, wenn es sich um eine größere Eigentumswohnungsanlage handelt, in der der Bauträger erst wenige Einheiten verkauft hat. Wie sollen dann die fünf Prozent der wenigen Erwerber ausreichen, um das Gemeinschaftseigentum auch nur annähernd fertigzustellen? Der VPB empfiehlt grundsätzlich zehn Prozent Erfüllungssicherheit. Aber auch die müssten in jedem Fall erst in den Vertrag hinein verhandelt werden.

Verhandeln ist für den Einzelnen aber oft schwierig bis aussichtslos. Bauträger entwickeln meist größere zusammenhängende Siedlungsgebiete oder Filetstücke in guten Lagen. Als Grundeigentümer müssen sie in begehrten Gegenden nicht groß verhandeln. Wer als Käufer klaglos unterschreibt, statt verhandeln zu wollen, ist schon aus betriebswirtschaftlichen Gründen der beliebtere Kunde – und bekommt erfahrungsgemäß den Zuschlag.

Vorauszahlungssicherheit einziger Schutz gegen Insolvenz des Bauträgers

Der einzig finanziell effektive Schutz bei einer Insolvenz des Bauträgers ist eine Vorauszahlungssicherheit durch einen solventen Sicherungsgeber. Um hier wirklich unter dem Strich ohne größere finanzielle Einbußen aus dem Bauträgervertrag zu kommen, muss diese aber mehr absichern, als es eine den Anforderungen nach § 7 MaBV genügende Sicherheit tut. Das zu verhandeln stößt auf die oben genannten Schwierigkeiten. Aber auch, wenn Verhandeln schwierig ist, lassen Sie sich dazu unbedingt im Vorfeld von unabhängigen Experten aus dem VPB-Netzwerk beraten!

Bekommt der Käufer die Vorauszahlungssicherheit eingeräumt, dann ist zwar eventuell das Projekt gestorben, aber immerhin bekommt er sein Geld zurück. Das ist zwar finanziell tröstlich, aber bedauerlich für alle, die selbst einziehen wollten. Im Gegensatz zu Investoren, die sich einfach ein anderes Objekt suchen, hängen Privatleute oft an einem speziellen Objekt. Für sie bleibt dann im Falle einer Insolvenz des Bauträgers eventuell die Alternative, alleine weiterzubauen.

Nach Insolvenz des Bauträgers alleine weiterbauen?

Was also tun, wenn der Bauträger insolvent ist, die Bauträgerbank die Ruine nicht haben will und der Insolvenzverwalter die Fertigstellung des Objektes ebenfalls ablehnt? Allein bis das geklärt ist, vergeht mindestens ein halbes Jahr – Zeit, in der der Bau Wind und Wetter oft schutzlos ausgesetzt ist. In diesem Fall sollten die Bauherren erwägen, selbst fertig zu bauen. Dazu müssen sie zunächst das Eigentum am Grundstück erwerben. Sofern der Preis für das Grundstück bereits vollständig gezahlt ist, geht die Rechtsprechung davon aus, dass der Bauträgervertrag durch die Insolvenz des Bauträgers aufgespalten wird und der Anspruch auf Übereignung des Eigentums bereits fällig ist.

 

Problematisch wird es aber, wenn der Bauträger, in der Regel eine juristische Person wie etwa eine GmbH, kein Geld mehr hat, um die Insolvenzverfahrenskosten zu bezahlen. Dann wird die Eröffnung des Insolvenzverfahrens abgelehnt und die GmbH von Amts wegen aus dem Handelsregister gelöscht. Damit existiert niemand mehr, an den sich die Erwerber halten könnten, um ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung geltend zu machen. Oft müssen dann die Erwerber die Insolvenzverfahrenskosten selbst bezahlen, um wenigstens die Eigentumsübertragung vom Insolvenzverwalter zu erhalten.

Abgesehen von den Problemen bis zur Übernahme des Eigentums nach der Insolvenz des Bauträgers steht weiterer Ärger ins Haus: Bei einer Wohnanlage kann nicht einer diktieren, was gemacht wird, sondern alle Erwerber müssen zunächst ermittelt und dann ihre Wünsche koordiniert werden. Mit ins Boot müssen alle, die bereits mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen, ferner jene, die gerade ihren Vertrag beim Notar unterzeichnet haben – und auch der insolvente Bauträger, denn er sitzt ja oft noch auf einer Reihe unverkaufter Wohnungen. Eine solche Gruppe zu leiten, erfordert viel Geschick und technisches Know-how. Sachverständige und Anwälte aus dem VPB-Netzwerk beraten Bauherrengruppen und Eigentümergemeinschaften nach der Insolvenz des Bauträgers bei der eventuellem Fertigstellung ihrer Immobilie.

Bauen ohne Insolvenz des Bauträgers

Grundsätzlich birgt das Bauen mit dem Bauträger bei aller Bequemlichkeit also erhebliche Risiken: Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers riskieren die Bauherren den Verlust ihres gesamten finanziellen Einsatzes; daran hat auch das 2018 eingeführte Bauvertragsrecht nichts verbessert. Deshalb lohnt es sich vorzubeugen. Lassen Sie sich im Vorfeld gut beraten und während des Baus von den unabhängigen Bausachverständigen aus dem VPB-Netzwerk kompetent begleiten.

So beugen Sie einer Insolvenz des Bauträgers am besten vor:

  • Grundsätzlich gilt: Bauen mit dem Bauträger ist hochriskant!
  • Lesen Sie sich in die komplexe Bauträger-Materie ein und lernen Sie Ihre Verbraucherrechte genau kennen - hier finden Sie Informationen.
  • Lassen Sie sich im Vorfeld von den unabhängigen Experten in Ihrem VPB-Regionalbüro ausführlich bautechnisch und juristisch beraten!
  • Gehen Sie kein unnötiges Risiko ein. Es ist Ihr Geld!
  • Lassen Sie sich nicht vom Bauträger unter Zeitdruck setzen, es gibt noch andere Projekte!
  • Unterzeichnen Sie nur Verträge, deren Tragweite und Konsequenzen Sie kennen.
  • Lassen Sie den Baufortschritt von Ihrem Berater aus dem VPB-Netzwerk regelmäßig kontrollieren.
  • Lassen Sie sich über die Möglichkeit einer Rückzahlungssicherheit beraten.