Hausbau in Zeiten von Corona

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Nicht alle Behörden arbeiten in voller Besetzung, vielerorts sind Mitarbeiter im Homeoffice. Dann kommt es auf die Ausstattung für die digitale Abwicklung der Verfahren vor Ort an. Nur dort, wo die Abläufe innerhalb des Bauamtes weitgehend digitalisiert sind, gibt es kaum Verzögerungspotential. Aber das ist bei Weitem nicht überall der Fall. Bauherren sind auf der sicheren Seite, wenn sie Verzögerungen bei der Bearbeitung der Baugenehmigung einkalkulieren. Viele Bauordnungen der Länder sehen aber für kleinere Vorhaben - zu denen oft auch EFH-Neubauten und andere typische Projekte privater Bauherren gehören - Genehmigungsfreistellungsverfahren, Bauanzeigeverfahren oder Ähnliches statt des klassischen Baugenehmigungsverfahrens vor. Dort werden meist gesetzliche Fristen geregelt, innerhalb derer die Behörde nach Eingang z. B. der Bauanzeige mit vollständigen Unterlagen reagieren muss, um zu verhindern, dass nach Fristablauf losgebaut werden darf. Diese gesetzlichen Fristen gelten unverändert.

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Das Bundesministerium für Arbeit und Soziales hat eine „SARS-CoV-2-Arbeitsschutzverordnung“ erlassen. Für ihre Umsetzung auf der Baustelle ist der Arbeitgeber, also der Bauunternehmer verantwortlich. Bauherren sollten sich jedoch ebenfalls über die geltenden Regeln informieren, beispielsweise anhand der Publikationen der Berufsgenossenschaft Bau oder der Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin, und diese natürlich auch selbst bei Baustellenbegehungen einhalten. Natürlich sollte der Mindestabstand auf der Baustelle eingehalten werden. Je nach Situation vor Ort kann das bedeuten, dass nicht mehrere Gewerke gleichzeitig arbeiten. Auch bei Baubesprechungen müssen Abstandsregeln eingehalten werden. Sinnvoll ist, dass nicht alle Beteiligten gemeinsam in einen Plan schauen, sondern mehrere Pläne verfügbar sind. Ein zentraler Präventionsbaustein ist außerdem die Handhygiene. Eine Handwaschgelegenheit mit fließendem Wasser, Flüssigseife und Papiertüchern muss vorhanden sein, und zwar möglichst nahe bei der Toilette. Für die Einhaltung des Arbeitsgesundheitsschutzes nach der Baustellenverordnung sind nach wie vor die Bauherren verantwortlich.

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Eine solche Vereinbarung sollten Bauherren keinesfalls ohne vorherige rechtliche Prüfung unterzeichnen. Sie birgt die Gefahr, dass die Baufirma diese als Freibrief missbraucht und jede Verzögerung mit der Pandemie erklärt. Grundsätzlich muss jedoch die Baufirma, die den Fertigstellungszeitpunkt nicht einhalten kann, beweisen, dass die Verzögerung nicht durch sie verschuldet ist. Aus dieser Pflicht sollten Bauherren die Auftragnehmer auch nicht entlassen. Schließlich dauert die Pandemie mittlerweile mehr als ein Jahr. Die daraus bedingten Verzögerungen kommen also nicht aus heiterem Himmel, anders als zu Beginn der Pandemie. Private Bauherren, die heute einen Bauvertrag abschließen, können erwarten, dass der Auftragnehmer Verzögerungen in einem realistischen Maß eingeplant hat.

Es gibt die Möglichkeit, den Bauunternehmer vertraglich zu verpflichten, eine Sicherheit für die fristgemäße und (im Wesentlichen) vertragsgerechte Fertigstellung des Bauwerks zu stellen. Wer einen Verbraucherbauvertrag oder einen Bauträgervertrag abschließt und Ratenzahlung vereinbart, hat schon von Gesetzes wegen Anspruch auf eine solche Sicherheit in Höhe von fünf Prozent der Gesamtvergütung bei der ersten Abschlagszahlung. Je nach Insolvenzfall reicht diese Summe aber deutlich nicht aus. Nur: Für Baufirmen bedeuten diese Konstruktionen zusätzlichen Aufwand und Mehrkosten, die sie auf ihre Kunden überwälzen werden. Im Zuge des Baubooms, bei dem sie sich ihre Kunden aussuchen können, dürfte es schwerfallen, eine derartige Absicherung durchzusetzen. Alternativ gibt es sogenannte Baufertigstellungsversicherungen, die allerdings nur sehr solide Baufirmen bekommen können oder die Möglichkeit einer Zahlung des gesamten Werkes erst nach Fertigstellung. Beides verursacht Mehrkosten und beides wird nur von wirklich solide aufgestellten Firmen angeboten. Am Ende müssen Bauherren überlegen, was ihnen die zusätzliche Sicherheit wert ist. Pragmatischer ist es deshalb oft, mit Bausachverständigen genau zu prüfen, ob der Baufortschritt der jeweils geforderten Abschlagszahlung tatsächlich schon mangelfrei erreicht ist. Wer nur das zahlt, was auch gebaut ist, ist ohne Mehrkosten ziemlich gut abgesichert, denn so hat man einen Gegenwert für sein Geld.

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In Corona-Zeiten gilt dasselbe wie in anderen Zeiten auch: Die Zahlungen müssen dem Baufortschritt angemessen sein. Ratenzahlungen dürfen nur dann verlangt werden, wenn die Leistung erbracht wurde. Gerade jetzt sollten sich Bauherren nicht zu Zahlungsvorschüssen verleiten lassen. Die eine oder andere Firma mag in einer existenzbedrohlichen Situation sein, ohne dass die Bauherren das einschätzen können. Im Falle einer Insolvenz ist ein gezahlter Vorschuss weg.

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Nein. Die Bauherren sind Eigentümer des Grundstückes und haben damit auch das Hausrecht. Ein Sonderfall ist nur beim Bau mit einem Bauträger gegeben: Dieser bleibt bis zur endgültigen Abnahme Eigentümer des Grundstücks und des Hauses und kann entsprechend den Zutritt verwehren. Aber auch hier ist bei bautenstandsabhängigen Ratenzahlungen von einem Kontrollrecht der Bauherren bezüglich des tatsächlich erreichten und mangelfreien Bautenstandes auszugehen.

Da die Gründe sehr vielfältig sein können, kommt es auf den Einzelfall an. Hier ist eine rechtliche Beratung sehr zu empfehlen. Formal ist jetzt zweierlei wichtig: Bauherren sollten den Bautenstand zum Zeitpunkt des Fristablaufes dokumentieren und der Baufirma – genau wie in Nicht-Corona-Zeiten – eine Frist zur Fertigstellung setzen. Dann gilt es zu überlegen, mit welchem weiteren Vorgehen die eigenen Interessen am besten durchgesetzt werden können. Das muss nicht immer konfrontativ oder durch Ausübung bestehender Rechte geschehen. Stehen beispielsweise Lieferengpässe der Fertigstellung im Wege, dann können vielleicht alternative Produkte gewählt werden. Bei Bauverzögerungen sollten Bauherren also in jedem Fall mit Sachverständigenhilfe überlegen, wie eine pragmatische Lösung aussehen könnte, um einen langwierigen Rechtsstreit zu vermeiden und dem Ziel des Einzugs möglichst ohne unzumutbare Zugeständnisse näher zu kommen.

Antwort:
Zunächst einmal trägt die Baufirma bis zur Abnahme das Risiko, dass das halbfertige Gebäude Schaden nimmt und dafür niemand verantwortlich gemacht werden kann. Es liegt also in erster Linie in ihrem Interesse, dass alle Materialien vor Feuchtigkeit und anderen Witterungseinflüssen geschützt werden. Bauherren sollten das aber auf jeden Fall kontrollieren und gegebenenfalls auf Nachbesserungen bestehen. Werden erkennbare Missstände nicht behoben oder dauert der Baustopp länger an, ist es sinnvoll, unabhängige Sachverständige hinzuzuziehen und den Zustand der Baustelle vor und nach Ausführung von ihnen empfohlener Sicherungsmaßnahmen zu dokumentieren.

Gerade in Corona-Zeiten zeigt sich, dass es oft sinnvoller ist, fachkundig beraten eine pragmatische Lösung zu suchen, mit der alle Beteiligten gut leben können, als auf maximalen Konfrontationskurs zu gehen und dann womöglich in langwierigen Gerichtsverfahren mit dem drohenden Risiko der Firmeninsolvenz zu landen, bei denen der Sieg am Ende auch den Bauherren nicht mehr nützt.