Neubau und Altbau unterscheiden sich erheblich. Während der Bauherr weitgehend freie Wahl hat wie er die Vorgaben des Gebäudenergiegesetzes erfüllt, muss der sanierungswillige Altbaubesitzer die zum bauphysikalischen Gefüge seines Hauses passende Lösung suchen. Denn wenn er falsch saniert, holt er sich unter Umstände erhebliche Schäden ins Haus.

Erster sinnvoller Schritt ist deshalb immer die Energieberatung mit einem fundierten Energie- und Sanierungsgutachten. Erarbeiten sollte das ein unabhängiger Bausachverständiger und ausgewiesener Energieberater, der firmen- und produktneutral berät und kein kommerzielles Interesse am Verkauf eines bestimmten Produktes hat.

Der Energieberater berechnet Energieeinsparpotenziale und klärt, welche Baustoffe in Frage kommen, in welcher Reihenfolge die Arbeiten erledigt werden müssen und was diese im Einzelnen kosten. Ausgestattet mit dem Ergebnis dieser Energieberatung und detaillierten Vorgaben kann der Hausbesitzer die Sanierung dann systematisch angehen, einzelne Positionen beim örtlichen Handwerk ausschreiben und die Sanierung gegebenenfalls im Laufe mehrerer Jahre in finanziell überschaubaren Etappen absolvieren. Unabhängige Energieberatung ist wichtig.

Das, so wissen die VPB-Experten ist der richtige Weg. Allerdings gehen die meisten Hausbesitzer heute noch anders vor. Sie verzichten auf die fundierte Energieberatung und wenden sich meist zunächst an den Fassadenbauer und bitten ihn um ein Angebot zur Fassadendämmung. Das bleibt dann aber selten unter 20.000 Euro, denn zum eigentlichen Dämmstoff kommen weitere Kosten, wie Gerüst, Putz, Farbe und Arbeitszeit für Unvorhergesehenes, wie auch die Kosten für die Gebäudesockelanbindung zum Erdreich, Fenster- oder und Türanschlüsse und vieles mehr.

Wenn ein altes Haus eine neue Hülle bekommt, dann müssen auch viele Baudetails verändert werden: Die Fensterbänke müssen ersetzt werden, Geländer am Balkon, Treppenhandläufe am Eingang, Briefkästen, Sprechanlagen, Schalter und Leuchten müssen abmontiert und auf der neuen Hülle wieder sicher befestigt werden. In den meisten Fällen ist es außerdem mit der Fassadendämmung alleine nicht getan. Zusätzliche Maßnahmen, wie Dachdämmung, eventuell sogar mit Eingriffen in die Konstruktion, Fensteraustausch und dergleichen kosten vor allem Zeit und Geld. Die Kosten einer so umfassenden energetischen Sanierung bewegen sich dann zwischen 70.000 und 150.000 Euro. Angesichts solcher Summen sollte man auf Energieberatung nicht verzichten!

Solche Investitionen lohnen sich in der Regel vor allem für junge Menschen, die noch lange in ihrer Immobilie wohnen. Ältere Hausbesitzer investieren zurückhaltender, sie wollen ihr Erspartes nicht in ein altes Haus stecken, das sie vielleicht in wenigen Jahren gegen eine Seniorenresidenz tauschen.

Außerdem ist die Fassadendämmung nicht immer das Optimum für das in Frage kommende Haus, geben Energieberater und Bausachverständige zu bedenken. Es muss auch nicht immer die große, teure Lösung sein, wenn es ans Energiesparen geht. Beim Altbau lassen sich viele Bauteile optimieren. Das reicht vom hydraulischen Abgleich über den Einbau einer neuen Pumpe, den Austausch des Brenners oder auch die Modernisierung der Fußbodenheizung, die nicht länger mit fossilen Brennstoffen betrieben wird, sondern beispielsweise mit Geothermie aus dem Flächenkollektor unter der Rasenfläche im Garten. Jedes Haus hat sein Potenzial und seine Besonderheiten. Aber das erfährt nur, wer sich im Vorfeld für eine umfassende Energieberatung entscheidet.

Sinnvoll ist unabhängige Bauberatung im Altbau auch deshalb, weil die meisten Hausbesitzer nicht nur Energieberatung brauchen, sondern auch parallel zur energetischen Sanierung umbauen möchten, etwa einen Wintergarten anbauen, das Dach ausbauen oder anheben, vielleicht Wände versetzen. Diese Umbauten müssen natürlich von Anfang an ins energetische Konzept einbezogen, berechnet und geplant werden. Außerdem weiß der Sachverständige, welche Zuschüsse der Bauherr für seine Sanierungsmaßnahmen bekommen kann. Er hilft beim Antrag und bescheinigt die ordnungsgemäße Durchführung der Sanierung. Das ist wichtig, denn die meisten Programme schreiben inzwischen diese unabhängige Sachverständigenkontrolle vor– und bezuschussen sie sogar.

Problem und Chance: Beim Energiesparen im Neubau herrscht Wahlfreiheit. Wer neu baut, der kann sich weitgehend frei entscheiden, wie er Energie einsparen will, entweder durch den Einsatz regenerativer Energien, durch moderne Anlagentechnik, durch hervorragende Dämmung oder durch einen Mix aus mehreren dieser Möglichkeiten. Das Gebäudeenergiegesetz lässt Planern weitgehende Freiheit bei der Gestaltung und energetischen Auslegung eines Gebäudes. Angesichts dieser Freiheit und der ständigen technischen Entwicklungen fühlen sich viele Menschen überfordert und entscheiden sich für ein Schlüsselfertighaus, bei dem sie sich, wie sie hoffen, um nichts kümmern müssen. Aber auch in solch einem Fall sollten sie keinesfalls auf eine fundierte Energieberatung verzichten!

Denn ob sie so tatsächlich ein optimales Haus bekommen, ist fraglich. Denn ob ein Haus Energie spart oder vergeudet, das hängt nicht nur von seiner Bauart ab, der Heizung und den verwendeten Materialien, sondern auch von der sorgfältigen Bauausführung. Die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) müssen auf den Baustellen auch technisch umgesetzt werden. Dies ist allerdings nicht immer der Fall, hat der VPB festgestellt. Im Gegenteil, die meisten Neubauten haben eklatante energetische Mängel. Sie erreichen nicht den Standard, für den Bauherren teuer bezahlen. Und sie entsprechen zum Teil nicht einmal den gesetzlich geforderten Bedingungen. Wer dann noch ungerechtfertigt staatliche Förderung beantragt und verbaut, muss im schlimmsten Fall sogar den Staatsanwalt fürchten, wegen Betrugs. Es liegt also auf der Hand: Wer neu baut, der braucht vorab gute fachliche Energieberatung. Nur so bekommt er ein individuelles, auf seine Bedürfnisse abgestimmtes Haus, das Energie spart, technisch auf der Höhe der Zeit ist und den gesetzlichen Vorgaben entspricht.

Ganz entscheidend für den Erfolg der Energieeinsparung ist – neben Planung und Bauqualität – auch das so genannte Nutzerverhalten. Also die Art und Weise, wie Menschen ihr Haus bewohnen, beheizen und belüften. Das kann sehr unterschiedlich sein. Eine Familie, die mit drei Generationen unter einem Dach lebt und ganztags zu Hause ist, braucht natürlich mehr Energie als zwei Berufstätige ohne Kinder, die am Wochenende auch gerne mal einen Kurztrip unternehmen und deshalb nur selten daheim sind. Dieses Nutzerverhalten kann das GEG natürlich nicht individuell berücksichtigen. Ebenso wenig der Schlüsselfertiganbieter, der ja ein standardisiertes Angebot macht. Wie sein individuelles Nutzerverhalten aussieht und wie es bautechnisch umgesetzt werden kann, das erfahren Bauherren und Hauskäufer nur über eine fundierte Energieberatung.

Entscheidend für die Energieeinsparung ist auch der richtige Gebrauch des neuen Hauses. Auch hier hilft der Energieberater. Die Bewohner müssen wissen, wie sie heizen und lüften sollen, um optimale Verbrauchswerte zu erreichen. Sie müssen beispielsweise wissen, wo in ihrem Haus die thermische Trennung zwischen Kalt- und Warmbereich verläuft. Ist der Keller in die gedämmte Hülle einbezogen und muss entsprechend auch geheizt werden oder nicht? Wird beispielweise der Keller als unbeheizte Fläche in der Energieberechnung ausgewiesen, dann aber eine offene Kellertreppe eingebaut oder das Kellertreppenhaus nicht durch eine Tür nach oben hin abgeschlossen, dann sind die thermischen Bereiche zwischen dem ungeheizten Keller und dem beheizten Wohnbereich nicht getrennt und nicht wärmegedämmt. An solchen Stellen geht später im Hausbetrieb viel Energie verloren! Bewohner benötigen für einen Neubau eine exakte Gebrauchsanleitung.

Diese Gebrauchsanweisung bekommen sie meist nicht automatisch, sondern müssen sie ausdrücklich verlangen. Schlüsselfertiganbieter planen und bauen standardisierte Häuser mit einheitlichen Konzepten. Das rechnet sich für sie, bringt aber längst nicht immer die optimale Lösung für die einzelnen Bauherren. Der VPB hat in Musterrechnungen verschiedene Energieeinsparpotenziale gegeneinander abgewogen – und ist zu teilweise erstaunlichen Ergebnissen gekommen. Energie lässt sich beispielsweise auch durch moderne Heiztechnik sparen oder durch Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung oder durch zusätzliche Wärmedämmung.

Die Wärmedämmung ist dabei in manchen Regionen die teuerste Variante! Wer dagegen beispielsweise auf eine besonders dicke Wärmedämmung verzichtet und seinen Massivbau stattdessen mit moderner Heiztechnik ausstattet, der kommt unter Umständen günstiger davon. Der technische Fortschritt auf diesem Gebiet ist rasant. Bauherren sollten deshalb nicht auf Werbung hereinfallen und sich auf einzelne Produkte kaprizieren, sondern sich immer für ein wirtschaftlich sinnvolles und auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenes Gesamtsystem entscheiden. Welches das ist, erfährt aber nur, wer sich unabhängig, firmen- und produktneutral beraten lässt! Auch dabei hilft der Energieberater!

Energieberater kennt Vor- und Nachteile von Systemen

Wer neu baut, der muss erneuerbare Energien einplanen, etwa eine Solaranlage für die Warmwasserbereitung. Auch eine Pelletheizung passt ins moderne Konzept. Die verursacht allerdings Feinstaub und kann, als Einzelöfen im Wohnbereich betrieben, die Innenraumluft belasten. Das ist nichts für Allergiker oder Asthmatiker. Keine Immissionen gehen von Erdsonden aus. Dafür ist die Technik nach wie vor recht teuer. Oft lohnt sich die Kooperation mit Nachbarn im Neubaugebiet. Es darf allerdings nicht überall nach Erdwärme gebohrt werden. Solaranlagen sind inzwischen weit verbreitet, aber nicht jedes Grundstück liegt optimal zur Sonne – und im Norden scheint die Sonne seltener als in Süddeutschland. Auch hier hilft der Energieberater, die für die Bauherren beste Lösung zu finden.

Eine zentrale Rolle bei der Energieeinsparung spielt die Luftdichte des neuen Hauses. Sie muss zum Schluss mit Hilfe eines Blower-Door-Tests und einer Thermografie überprüft werden. Auch das, so die Erfahrung des VPB, bieten die Schlüsselfertiganbieter oft nicht an. Auch hier ist der Bauherr auf Eigeninitiative angewiesen und auf unabhängige Energieberater und Fachfirmen.

Ihr VPB-Energieberater unterstützt und berät Sie in allen Fragen des Energiesparens, zum Beispiel, wenn Sie neu bauen:

• Berechnen des Energiekonzeptes mit allen Detailplanungen – entsprechend Ihren Bedürfnissen, Vorlieben und finanziellen Möglichkeiten Beratung über mögliche Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen.
• Beratung und Aufklärung bei der Auftragsvergabe.
• Überprüfung der Arbeiten auf fachlich korrekte Ausführung.
• Veranlassung von Blower-Door-Test und Thermografie.
• Unterstützung und Begleitung bei der Abnahme.
• Überprüfen der Dokumentation auf Vollständigkeit (der bauleitende Planer übergibt dem Bauherrn im Rahmen der Dokumentation eine Zusammenstellung aller Pläne, Ausführungsdetails, Garantieurkunden (z.B. für Pumpe, Brenner, Lüftungsanlage), Rechnungen, Unternehmerbescheinigungen, Abnahme- und Prüfberichte und Hinweise für die zukünftige Wartung (z.B. Heizung oder Kühlung).
• Mängelkontrolle während der Gewährleistungsfrist und Unterstützung bei Nachbesserungen.

Das leistet Ihr VPB-Energieberater für Sie, wenn Sie schlüsselfertig kaufen:

• Überprüfen des Energiekonzeptes des Schlüsselfertiganbieters, Nachbessern der Planungen und Abstimmen auf Ihre Bedürfnisse (Das geht nur, wenn der Bauvertrag noch NICHT unterschrieben ist, danach sind Verhandlungen schwer und führen zu Verteuerungen.)
• Beratung über mögliche Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen.
• Veranlassung von Blower-Door-Test und Thermografie durch unabhängige Experten.
• Prüfung der technischen Einbauten.
• Vorbereitung der Abnahme aller Bauteile mit Ihnen und Begleitung bei der Abnahme.
• Zum Abschluss prüfen, ob alle Unterlagen vorliegen und übergeben wurden. (Der Schlüsselfertiganbieter sollte dem Käufer zum Schluss im Rahmen der Dokumentation eine Zusammenstellung aller Pläne, Ausführungsdetails, Garantieurkunden (z. B. für Pumpe, Brenner Lüftungsanlage), Rechnungen, Unternehmerbescheinigungen, Abnahme- und Prüfberichte und Hinweise für die zukünftige Wartung (z. B. Heizung oder Kühlung) übergeben. Dies tut er aber meist nicht. Die Unterlagen sind aber wichtig, etwa wegen Garantien etc.) Mängelkontrolle während der Gewährleistungsfrist und Unterstützung bei Nachbesserungen.

Das leistet Ihr VPB-Energieberater für Sie, wenn Sie ein altes Haus kaufen:

• Besichtigung vor Ort mit Begutachtung aller Bauteile und der Haustechnik.
• Prüfen von vorhandenen Plänen und Abgleich mit dem Ist-Zustand.
• Ausführliches Gespräch, um Wünsche des Hausbesitzers kennen zu lernen, dabei auch Abklärung des Budgets für eventuelle Sanierungsmaßnahmen.
• Persönliche Vorlieben für bestimmte Energie und abklären.
• Klären, ob neben Energiesparmaßnahmen weitere Umbauten geplant sind und ins Konzept einbezogen werden müssen.
• Beratung über mögliche Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen (KfW, BAFA, Land, Kommune etc.).
• Beratung über weitere sinnvolle Untersuchungen, wie Thermografie oder Blower-Door-Test.
• Auf Wunsch bei Bedarf Vermittlung von Experten (z.B. Schimmel- und Schadstoffuntersuchung, Thermografie, Blower-Door-Test).
• Nach der Untersuchung ausführlicher schriftlicher Beratungsbericht dazu persönliche Erläuterungen der Untersuchungsergebnisse.
• Auf Wunsch Ausarbeitung eines kompletten Sanierungsprogramms mit Arbeitsablauf und Kosten.
• Laufend Qualitätskontrolle bei der Umsetzung aller Maßnahmen.

Zu diesen Maßnahmen rät der Energieberater, denn sie sparen Energie und kosten nicht "die Welt":

• Lüften Sie richtig! (Hilfreich dazu: VPB-Ratgeber "Lüften, aber richtig")
• Suchen Sie sich einen preiswerten Strom- und Gasanbieter.
• Lassen Sie Heizungs- und Lüftungstechnik regelmäßig warten.
• Nutzen Sie intelligente Stromzähler und ziehen Sie aus den Messergebnissen im Alltag auch Konsequenzen.
• Denken Sie auch an Details: Installieren Sie Temperaturregler und Durchflussbegrenzer in Bad und Küche.
• Reduzieren Sie die Brauchwarmwassertemperatur an der Heizung auf das tatsächlich Notwendige.
• Planen Sie von Beginn auch bei der Lichttechnik nur das Neueste ein.
• Denken Sie nachhaltig! Wer kann, der meidet den Stromverbrauch zu Spitzenzeiten, etwa am Vormittag unter der Woche. Warten Sie mit dem Anschalten der Spül- oder Waschmaschine bis in die Abend- und Nachtstunden, dann haben die Kraftwerke Kapazitäten frei. Tagsüber powern sie für Industrie, Gewerbe, Handwerk, Schulen und Arbeitsstätten. Kein Grund, diese Stromspitzen durch privaten Verbrauch noch zusätzlich zu erhöhen.

Und: Auch wenn Sie als langjährigen Besitzer Ihrer Immobilie nicht von den Nachrüstpflichten betroffen sind, rüsten Sie nach, es lohnt sich!