Immobilienwertermittlung

Was ist mein Haus eigentlich wert? Viele Immobilienbesitzer, die ihre Häuser verkaufen möchten oder vielleicht sogar veräußern müssen, haben nur vage Vorstellungen vom Wert ihrer Immobilie. Deshalb, so beobachtet der Verband Privater Bauherren (VPB), lassen sich immer mehr Hausbesitzer ein Wertgutachten vom unabhängigen Sachverständigen machen. Das Gutachten, nach genau festgelegten Vorgaben erstellt, erlaubt ihnen, Wert und Zustand der eigenen Immobilie sachlich einzuschätzen.

Diese realistische Einschätzung ist Voraussetzung für den erfolgreichen Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Das zeigt die langjährige Erfahrung vieler VPB-Berater. Überzogene Vorstellungen dagegen schaden: Wer den Wert seines Hauses zu hoch ansetzt, der bleibt in der Regel zunächst darauf sitzen. Und ist das Haus länger auf dem Markt, spricht sich das in der Region unter potenziellen Käufern herum. Viele Interessenten vermuten dann, mit dem Haus sei etwas nicht in Ordnung. Die Konsequenz: Der Verkäufer muss den Preis mitunter drastisch senken, oft sogar weit unter den eigentlichen Wert, nur um wieder Interessenten anzulocken.

Das gilt allerdings nicht überall, sondern nur in Regionen, in denen sich Angebot und Nachfrage nach Immobilien die Waage halten. In den gesuchten Lagen der deutschen Metropolen übersteigen die erzielten Kaufpreise inzwischen oft weit das Ergebnis der Wertgutachten. Käufer bekommen hier, je nach Lage, über Bieterverfahren teils enorme Preise geboten.

Aber auch diese Verkäufer profitieren von einem soliden Wertgutachten, denn es erlaubt ihnen zunächst einmal die Einschätzung der eigenen Immobilie, damit sie nicht völlig daneben liegen. Wichtig ist das Wertgutachten aber vor allem für Verkäufer, die eine Immobilie in weniger gesuchter Lage anbieten möchten oder die ihre Immobilie – zum Beispiel – an ein Kind vererben möchten, während ein zweites Kind vergleichbare Barmittel bekommen soll.

Verkehrswertgutachten müssen nach klar definierten Kriterien berechnet und zusammengestellt werden. Gebraucht werden sie vor allem bei Erb- und Ehestreitigkeiten sowie Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt. Qualifizierte Gutachter sind Architekten und Ingenieure. Für das Verkehrswertgutachten analysieren die Experten die bauliche Substanz und klären, ob Lasten auf dem Grundstück liegen, wie etwa Wohn-, Erbbau- oder Nießbrauchsrechte, aber auch Baulasten, die den Verkehrswert der Immobilie schmälern können. Die Honorare für Verkehrswertgutachten richten sich nach dem Wert des Grundstücks und Gebäudes. Bis 2009 gab die HOAI, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, das Honorar verbindlich vor. Das ist heute nicht mehr der Fall, aber viele Experten orientieren ihr Honorar an einer Art Fortschreibung der alten Sätze. So liegen die Honorare bei einem 300.000 Euro teuren Objekt bei etwa einem Prozent davon.

Wer nur für sich wissen möchte, was seine Immobilie wert ist, braucht nicht unbedingt ein Wertgutachten, hier reicht oft schon eine fundierte Beratung vom Bausachverständigen. Eine solche Begutachtung durch den Sachverständigen bringt auch Klarheit, wenn es um Investitionen in die Zukunft geht. So wollen viele Eigentümer wissen, in welchem Zustand ihr Haus ist und was sie noch alles vor dem Eintritt in die Rente erledigen lassen sollten.

Auch Kaufinteressenten müssen wissen, was ein Objekt wert ist, bevor sie einen Preis bieten. Viele fragen ihren VPB-Berater deshalb direkt nach einem 'Wertgutachten'. Tatsächlich brauchen sie aber nur eine allgemeine Einschätzung des Objektes, so die Erfahrung der VPB-Berater. Das sind zwei unterschiedliche Angebote: Während das Ausarbeiten eines echten "Verkehrswertgutachtens" genauen Vorgaben entsprechen muss, einige Wochen dauert und entsprechend teuer ist, richten sich die Kosten für die Einschätzung des Wertes eines Objektes bei einer Ortsbegehung nach dem Zeitaufwand. Oft genügen schon zwei Stunden, um zu wissen, ob die Immobilie den Kauf lohnt. Der Vorteil der individuellen Beratung vor Ort: Die Kaufinteressenten können dank sachverständiger Einschätzung außerdem noch schnell klären, ob das Objekt ihren Bedürfnissen entspricht oder nicht. Bei der Ortsbegehung kommen erfahrungsgemäß auch gleich spezielle Fragen. Die reichen von: Kann ich diese Wand rausreißen? Oder: Darf ich das Dach zum Wohnen ausbauen? Bis hin zu: Kann ich hier einen Wintergarten anbauen? Lässt sich der Kamin versetzen? Lohnt es sich, die Heizung auf Solartechnik umzustellen? Kann ich die Fenster vergrößern? Sind die alten Kellerdecken statisch noch sicher? Wie lässt sich der Schallschutz verbessern? Was kostet die komplette Badsanierung? Wichtige Fragen für die Interessenten, auf die ein „Wertgutachten“ aber keine Antworten liefert.