Dachausbau

Auch, wenn der Dachstuhl schon steht und nur ausgebaut werden soll, muss zunächst geklärt werden, ob der Dachausbau später auch wie gewünscht als Wohnraum genutzt werden darf. Auch das muss vorab geklärt werden. Das Baurecht macht nämlich sehr klare Vorgaben für Aufenthaltsräume, zu denen auch Wohnräume zählen. Das sind alle Zimmer, die nicht nur dem vorübergehenden Aufenthalt von Menschen dienen. Solche Räume müssen zum Beispiel Mindesthöhen aufweisen und mit Tageslicht versorgt sein. Fenster sind also ein Muss – und auch eine Fehlerquelle beim (nicht sachgemäßen) Einbau. Bei der Platzierung der Fenster müssen außerdem Brandschutzvorschriften beachtet werden. Sie merken schon, langsam wird es Zeit, sich neben Rechtsrat auch noch einen unabhängigen Bausachverständigen an die Seite zu holen.

Vorab können Sie aber noch etwas selbst ausrechnen, nämlich ob sich der Dachausbau mit all dem zu erwartenden Bauschmutz und den Kosten eigentlich lohnt. Die Frage lautet: Reicht die zur Verfügung stehende Fläche nach dem Dachausbau überhaupt zur Verwirklichung Ihrer Wohnideen? Ob dem so ist, hängt zum einen von der zukünftigen Nutzung ab und zum anderen auch von der Größe und Form des Daches. Die zentralen Fragen zum Dachausbau lauten: Wie groß wird der Wohnraum unter dem neuen Dach tatsächlich? Was können Eigentümer durch den Dachausbau also an Wohnfläche gewinnen? Und was kostet das? Erst wenn die Kosten pro Quadratmeter gewonnener Wohnfläche feststehen, können Hauseigentümer entscheiden, ob sich der finanzielle Einsatz rechnet – entweder als Mietwohnung oder einfach nur als Erweiterung der eigenen Wohnung. Zur Schätzung der Kosten brauchen Sie wieder Experten. Zum überschlägigen Ausrechnen der Wohnfläche aber nicht.

Die zukünftige Wohnfläche nach dem Dachausbau können Sie selbst berechnen. Sie ergibt sich aus der Dachneigung: Wohnfläche braucht eine gewisse Mindesthöhe, damit sich die Bewohner den Kopf nicht stoßen. Je steiler die Dachneigung, umso mehr Grundfläche darunter hat Kopfhöhe und ist damit nutzbar. Das heißt im Umkehrschluss: Bei kleinen Grundflächen muss die Dachneigung entsprechend steil ausfallen, damit sich der Dachausbau lohnt. Experten raten: Mindestens 22 Prozent Neigung sollte das Dach immer haben, damit sich der Dachausbau lohnt.

Ob die Dachneigung ausreichend Wohnfläche ermöglicht, das lässt sich mit Hilfe der Wohnflächenverordnung (WoFlV) errechnen, die für den sozialen Wohnungsbau erlassen wurde: Bereiche mit mindestens zwei Metern Kopfhöhe gelten zu 100 Prozent als Wohnfläche. Zonen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern fließen mit 50 Prozent in die Bilanz ein. Die Landesbauordnungen lassen für Aufenthaltsräume im Dachgeschoss so eine Höhe oft ausnahmsweise zu. Wo nicht – im zuständigen Amt zu erfragen – setzen Sie die Mindesthöhe für Aufenthaltsräume an. Messen Sie und rechnen Sie, dann wissen Sie, welchen Raumgewinn Sie tatsächlich nach dem Dachausbau haben. Verlassen Sie ich dabei nur auf alte Pläne, wenn Sie vorab geprüft haben, ob die Pläne auch den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen. Oft sind gerade die Pläne von Speichern nicht sehr akkurat – oder in den alten Bauakten gar nicht (mehr) vorhanden.

Nun ist nicht jedes Dach bis in den First hin offen, oft stehen bei den Überlegungen zum Dachausbau Kehlbalken quer im Weg und reduzieren die Kopffreiheit massiv. Solche Dachräume könne Sie natürlich nicht wie Wohnräume berechnen. Da fehlt einfach die Stehhöhe! Speicher, in denen man sich alle zwei Meter unter einem Kehlbalken hindurchducken muss, kann niemand sinnvoll nutzen und bewohnen. Sie taugen nur als Abstellfläche. Aber: Solche Dachkonstruktionen können zum Dachausbau unter Umständen umgebaut werden. Balken können verlegt und die Kopffreiheit damit erhöht werden. Das ist allerdings in jedem Fall Sache von Experten. Umbauten von Konstruktionen müssen vom Statiker berechnet und von Zimmerleuten umgesetzt werden. Legen Sie als Laien hier keinesfalls selbst Hand an!  Es geht hier um Ihre Sicherheit!

An dieser Stelle Ihrer Überlegungen und Recherchen – wenn Sie für sich überprüft haben, ob Ihr Dachausbau machbar, sinnvoll und genehmigungsfähig ist – brauchen Sie nun Experten, die Ihre technischen Fragen klären und Ihnen auch schon erste Einschätzungen geben können, was mit dem geplanten Dachausbau finanziell auf Sie zukommt. Erfahrene Ansprechpartner sind stets die unabhängigen Bausachverständigen aus dem Netzwerk des VPB. Sie beraten Sie bedarfsgerecht umfänglich, firmen- und produktneutral und punktgenau zu Ihren Fragen.

Der Dachausbau ist, sofern es die Statik zulässt und die Treppe nach oben hin verlängert werden kann, in der Regel kein größeres bautechnisches Problem. Vieles beim Dachausbau können Sie als Hauseigentümer später auch in Eigenregie erledigen. Aber nicht alles! Vor allem der Innenausbau mit Streichen, Tapezieren und Böden verlegen ganz zum Schluss kann von Ihnen übernommen werden.

Allerdings benötigen Sie bei vielen Arbeiten beim Dachausbau auch Fachfirmen. Denn der Dachausbau greift immer in die bestehende Bausubstanz ein: Elektroleitungen, Heizungs- und Wasserrohre müssen in der Regel zum Dachausbau nach oben fortgesetzt werden. Geht das? In welchem Zustand sind die Leitungen und Rohre? Sind sie für die zukünftigen Bedürfnisse ausgelegt oder muss vielleicht ganz neu verkabelt werden? Wer das neue Dachgeschoss nach dem Dachausbau vermieten möchte, muss zum Beispiel zusätzliche Zähler setzen. Auch dazu sollten sich Hauseigentümer im Vorfeld informieren.

Außerdem muss der Statiker vor dem Dachausbau prüfen, ob das alte Gebälk die zukünftigen Lasten überhaupt trägt (und ob sich gegebenenfalls störende Balken verschieben lassen): In der Regel muss das Dach beim Dachausbau gedämmt werden. Sollen dann noch neue Ziegel, große Dachflächenfenster und vielleicht eine Solaranlage aufs Dach, bringt auch das alles erhebliches zusätzliches Gewicht, das die alten Sparren vielleicht gar nicht mehr tragen können. Dann muss entweder das alte Gebälk ersetzt oder – wie die Experten sagen – ertüchtigt, also verstärkt werden. Ruckzuck wird aus dem geplanten einfachen Dachausbau ein komplexer Neubau.

Wie steht es mit der Treppe? Gibt es bereits eine sichere, ausreichend breite Treppe und wenn ja, kann sie zum Dachausbau einfach nach oben hin verlängert werden? Falls nicht, muss eine neue Treppe eingebaut werden. Treppen brauchen Platz, damit sie sicher konstruiert werden können. Dazu gibt es klare Vorschriften. Platzsparende „Sambatreppen“ sind jedenfalls keine Lösung, wenn der Dachausbau wirklich einen Mehrwert und zusätzlichen Wohnraum bringen soll und nicht nur die alte Ausziehleiter zum Speicher ersetzt werden soll. Im mehrgeschossigen Haus bietet sich die Fortsetzung der bereits bestehenden Treppe nach oben an. Soll die die neue Dachwohnung nach dem Dachausbau separat vermietet werden, kann die Treppe eventuell auch außen angebaut werden. Dabei spricht die Baubehörde dann wieder mit: Für einen Dachausbau ist eine Genehmigung erforderlich! Für eine Mietwohnung muss der Hausbesitzer in der Regel auch zusätzliche Stellplätze nachweisen. Fragen Sie dazu gleich am Anfang die Behörde. Manche Kommunen verzichten inzwischen darauf, um neuen Wohnraum zu schaffen.

Bei der Planung des Dachausbaus sollten Bauherren auch an den Sonnenstand und die spätere Aussicht denken und Fenster ins Grüne hin orientieren, möglichst ohne dabei die Privatsphäre der Anrainer zu verletzen! Sonne bringt Licht und Wärme. Bei Südfenstern muss beim Dachausbau auch gleich der Sonnenschutz bedacht werden. Außenliegende Beschattungen sind effektiver als Innenrollos. Manche Bauherren verglasen beim Dachausbau die Giebel. Auch die brauchen eventuell Sicht- und Sonnenschutz. Wer aufsattelt oder den Dachraum ausbaut, der muss neben dem Wärmeschutz auch an den Schallschutz denken, gerade wenn die Zwischendecke nur aus Holz besteht und die neue Wohnung vermietet werden soll.

Immer wieder heiß diskutiert wird auch die Frage: Gaube oder Dachflächenfenster? Gauben sind teurer, dafür vergrößern sie die Wohnfläche, was gerade größeren Menschen zu Gute kommt. Dachflächenfenster lassen dafür mehr Licht ins Haus. Im Idealfall liegt die Gaube nach Süden und das Dachflächenfenster gen Norden. Aber, Achtung: Die Gaube verändert Form und Statik des Daches, sie muss in der Regel berechnet und behördlich genehmigt werden. Deshalb: Auch diese Frage vor dem Dachausbau abklären!

Ganz besonders wichtig ist beim Dachausbau auch der Brandschutz: Neben der Treppe muss ein zweiter Fluchtweg aus dem Dachgeschoss vorgesehen werden. In der Regel ist dies ein entsprechend großes Fenster, das die Feuerwehr mit der Drehleiter von der Straße aus erreichen kann. Weil Brandschutz aber über Leib und Leben entscheidet, sollten Sie das Thema Brandschutz unbedingt vorab mit Ihrem unabhängigen Experten aus dem VPB-Netzwerk besprechen. Mehr dazu lesen Sie im VPB-Ratgeber »Brandschutz«

Entscheidend für die Kosten des Dachausbaus sind am Ende immer die vorhandene Konstruktion und die von Ihnen gewünschte Ausstattung: Wer nur ein großes Studio bauen möchte, braucht Strom, Heizung und Dachflächenfenster – und kommt preiswerter davon, als Bauherren, die im Dach mehrere Zimmer, Bad und vielleicht sogar noch eine Dachterrasse integrieren möchten. Besprechen Sie Ihre Wünsche und Optionen frühzeitig mit dem unabhängigen Sachverständigen aus dem VPB-Netzwerk.

Reden Sie mit dem unabhängigen Experten auch frühzeitig übers Geld, über Kosten für die einzelnen, oben beschriebenen Gewerke, auch über eventuelle Einsparmöglichkeiten und über Zuschüsse zum Dachausbau. Für den eigentlichen Dachausbau gibt es zum Beispiel keine Zuschüsse, keine staatliche Förderung, wohl aber für die Dachdämmung beziehungsweise Dachsanierung. Dazu gibt es in der Regel Fördergelder, wenn die Gebäudehülle saniert wird. Diese Förderung für Dachausbau ist aber an Bedingungen gebunden, und die Höhe der zur Verfügung stehenden Fördermittel sowie die Förderbedingungen ändern sich immer wieder. Zuschüsse gibt es eigentlich immer für die fachliche Beratung bei energetischen Maßnahmen. An diese Beratung ist meist auch die Vergabe der Fördermittel gebunden. Ihr Berater aus dem VPB-Netzwerk ist auf dem Laufenden und kennt sich mit Fördermitten aus. Fragen Sie gezielt danach.

Kommen Fördermittel, weder als Zuschuss noch als zinsgünstiger Kredit in Frage, können Sie auch über steuerliche Vorteile nachdenken, insbesondere, wenn Sie den Speicher zu einer Mietwohnung ausbauen möchten. Der Gesetzgeber bietet dazu eine Reihe von Abschreibungsvarianten an.

Auch die steuerliche Absetzung von Handwerkerleistungen kann sich lohnen, und zwar bei kleineren Arbeiten. Ausbauarbeiten in Keller oder Speicher sind so beispielsweise abzugsfähig. Abzugsfähig sind grundsätzlich Renovierungs- und Erhaltungsarbeiten sowie Modernisierungsmaßnahmen. Das trifft etwa auf Reparaturen im Treppenhaus zu, nachdem die Arbeiten zum Dachausbau abgeschlossen sind. Allerdings gibt es entweder Fördermittel oder Steuerabschreibungen, beides zusammen klappt nicht. Mehr zum Steuern sparen mit Handwerkerrechnungen im VPB-Ratgeber

Gleich ob Dachaufbau oder Dachausbau: Der Dachraum muss beim Dachausbau sorgfältig gedämmt werden. Das ist Vorschrift und sinnvoll. Weil gerade beim Einbau und Anschluss der wichtigen Dampfsperren nach VPB-Erfahrung viel falsch gemacht wird, ist dieser Teil des Dachausbaus nur bedingt für Heimwerker geeignet. Auch Bauherren, die die Dämmung an eine Firma vergeben, sollten die Baustelle regelmäßig vom unabhängigen Sachverständigen aus dem VPB-Netzwerk kontrollieren lassen, damit sie sich keinen Schimmel ins ausgebaute Dach holen.

Komplizierter und teurer als der Dachausbau eines vorhandenen Daches ist das Aufsatteln eines neuen Dachgeschosses auf ein Flachdach oder das Anheben eines bestehenden geneigtes Daches, damit es ausreichend Stehhöhe für den Dachausbau bekommt. Beides entspricht vom verwaltungstechnischen Aufwand und Ablauf her einem Neubauvorhaben: Dazu brauchen die Bauherren Pläne und Berechnungen, denn der Dachaufbau muss in der Regel behördlich genehmigt werden – was nicht immer gelingt. Ohne Hilfe von Architekt, Statiker und Energieberater kommen die Bauherren dabei nicht aus. Zu den reinen Baukosten kommen also beim Aufsatteln oder Anheben des Daches immer noch die Honorare der Experten.

Wenn Sie sich mit dem Gedanken tragen, Ihr Dach aufzusatteln, sollten Sie vor der Beauftragung der Experten als erstes beim Bauamt klären, ob das Aufstocken überhaupt möglich ist. Ob es geht und was im Einzelnen genehmigungsfähig ist, darüber gibt der für das Wohngebiet geltende Bebauungsplan rechtlich verbindlich Auskunft. Im B-Plan regeln Gemeinden zum Beispiel die Höhen der Gebäude, die maximal zulässige Wohnfläche, die Dachform, Dachneigung und Firstrichtung. Sofern ein rechtsgültiger Bebauungsplan für das betreffende Quartier existiert, lassen sich die Optionen zum Dachaufsatteln daraus meist klar ableiten. Halten sich die Eigentümer beim Dachaufbau daran, steht der Genehmigung für einen Dachausbau in der Regel nichts im Weg.

Existiert für das Wohngebiet allerdings kein gültiger Bebauungsplan, so greift Paragraf 34 des Baugesetzbuches. Dieser besagt, dass sich jeder Neubau an den Gebäuden in seiner Umgebung orientieren muss. In diesem Fall haben die Behörden, wie auch die Bauherren einen gewissen Spielraum bei der Gestaltung des neuen Daches. Stehen in dem Quartier beispielsweise bereits einige Häuser mit nachträglich aufgesattelten Dachgeschossen, sind die Chancen auf die behördliche Genehmigung der geplanten Aufstockung nicht schlecht. Die Größe und die Gestaltung des Dachneubaus handeln die Bauherren mit ihren Architekten dann mit den Behörden aus.

Wer aufsattelt, muss auch klären, ob der Altbau die Last des geplanten neuen Daches überhaupt tragen kann. Auch das sollten die Hauseigentümer ganz zu Anfang ihrer Überlegungen prüfen lassen. Bei dieser Einschätzung hilft der Sachverständige aus dem VPB-Netzwerk. Um die Bausubstanz zu beurteilen, braucht der unabhängige Experte vor allem die Pläne und Berechnungen zum Haus. Hausbesitzer sollten sie (immer) greifbar haben. Wer einen Altbau erwirbt, sollte stets nach den Plänen fragen und sie sich mit allen anderen wichtigen Unterlagen aushändigen lassen. Ist das Flachdach zu schwach, um ein weiteres Stockwerk zu tragen, kann es mit technischen Hilfskonstruktionen trotzdem oft aufgesattelt werden. Allerdings sind solche Lösungen, bei denen die alte Substanz verstärkt und ergänzt werden muss, in der Regel aufwändig und teuer.

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