VPB rät: Bei der Verwalterwahl jetzt schon auf Qualifikation achten

"Das Gesetz dürfte die Immobilienbesitzer deutlich besser schützen", prophezeit Corinna Merzyn, VPB-Hauptgeschäftsführerin. "Der erfreulich schlanke Gesetzesentwurf regelt die Voraussetzungen für die Zulassung professioneller Wohnungsverwalter: Sie müssen zuverlässig sein, nicht insolvent, sie müssen einen Fachlehrgang erfolgreich abschließen, und sie benötigen eine Haftpflichtversicherung. Das Gewerbeaufsichtsamt prüft, ob die vier Bedingungen erfüllt sind und erteilt dem zukünftigen Verwalter dann die erforderliche Genehmigung.

Der Referentenentwurf sieht eine Übergangszeit von sechs Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes vor; der Zeitpunkt des Inkrafttretens ist aktuell noch nicht absehbar. Bereits tätige Verwalter haben also ausreichend Zeit, in Zukunft nötige Nachweise und Versicherungen abzuschließen und vorzulegen. Außerdem sieht das Papier eine sogenannte "Alte-Hasen-Regelung" vor: Wer sechs Jahre ununterbrochen als Verwalter tätig war, der braucht keine Sachkundeprüfung mehr. Versichern allerdings muss er sich in Zukunft auch. Außerdem prüft das Gewerbeaufsichtsamt, ob er zuverlässig ist und seine privaten Vermögensverhältnisse in Ordnung sind. Wohnungseigentümergemeinschaften sollten sich also auch von "alten Hasen" alle nötigen Bescheinigungen vorlegen lassen.

Ganz besonders wichtig ist das bei der Versicherung. Denn sobald die Gewerbegenehmigung erteilt ist, prüft kein Amt mehr ohne konkreten Anlass, ob der Verwalter weiterhin die Voraussetzungen erfüllt. Vor allem, ob er eine Versicherung hat, hinterfragt niemand mehr. Das muss die Eigentümergemeinschaft erledigen, die ihn beauftragt. Sie sollte sich zumindest einmal im Jahr belegen lassen, dass ihr Verwalter ausreichend versichert ist – und auch seine Prämien pünktlich überweist.

Nicht geregelt wird im Gesetzesentwurf die Situation kleinerer Wohneigentümergemeinschaften, die sich selbst verwalten. Sie können sich einen Verwalter aus ihren eigenen Reihen wählen. Sachkunde muss er nicht nachweisen. "Die Eigentümer sollten hier aber nicht am falschen Ende sparen und sich lieber einen Profi holen", empfiehlt Corinna Merzyn, "denn eine fristgerechte Abrechnung ist ja nicht alles. Viele Eigentümergemeinschaften älterer Häuser möchten in den kommenden Jahren energetisch sanieren, damit ihre Immobilie ihren Wert behält. Mit den Vorbereitungen und der Abwicklung bautechnischer Prozesse ist jeder Nicht-Fachmann aber überfordert und trifft womöglich teure Fehlentscheidungen. Professionelle Verwalter holen sich deshalb den nötigen unabhängigen Expertensachverstand bei solchen Entscheidungen dazu." VPB-Bausachverständige beraten übrigens Wohnungseigentümergemeinschaften sowohl beim Bau als auch bei Sanierungen.

"Es war höchste Zeit, die berufliche Qualifikation der Verwalter zu regeln", resümiert VPB-Geschäftsführerin Merzyn. "Immerhin besitzen private Bauherren rund neun Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland, ein Vermögen im Wert von einer Billion Euro, das von 23.000 hauptberuflichen Immobilienverwaltungen verwaltet wird. Für die einzelnen Wohnungsbesitzer ist ein schlechter Verwalter mitunter existenzbedrohend."