VPB-Sommerserie (2): Erste Erfahrungen mit dem neuen Bauvertragsrecht || VPB warnt vor stillschweigend geänderten Baubeschreibungen

BERLIN. Wer ein schlüsselfertiges Haus bauen möchte, muss wissen, was die Baufirma im Einzelnen bietet und wie viel die angebotenen Leistungen kosten. Solche Baubeschreibungen waren früher oft nur vage. Seit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts Anfang 2018 fordert der Gesetzgeber hier erheblich mehr Transparenz. "Schlüsselfertiganbieter müssen den angehenden Bauherren jetzt schon vor Vertragsschluss sehr konkrete Baubeschreibungen zur Verfügung stellen", erläutert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). "Mit der Baubeschreibung bekommt der Verbraucher klare Angaben zu Ausführung, Umfang, Preis, eventuellen Unwägbarkeiten sowie zu den geplanten Bauzeiten. Alle diese Kriterien sind wichtig für die Entscheidung für oder gegen ein Unternehmen. Sie machen den qualitativen Vergleich verschiedener Offerten überhaupt erst möglich und sind in der Bauphase das wichtigste Instrument, um festzustellen, ob man bekommt, wofür man bezahlen soll."

Und sie wird beim Schlüsselfertighaus auf eigenem Grund nach dem Gesetz automatisch Vertragsinhalt, soweit keine ausdrücklichen Änderungen vereinbart werden. Lediglich bei notarieller Beurkundung – und damit bei allen Bauträgern – gilt immer nur das vom Notar im Termin protokollierte.

Soweit die Theorie. In der Praxis versuchen offenbar die ersten Firmen, das neue Verbraucherschutzrecht schon wieder zu untergraben. Dies haben die VPB-Sachverständigen festgestellt, wenn sie Verträge für private Bauherren vor Vertragsabschluss bautechnisch prüfen. Dabei sind sie auf folgende problematische Klausel gestoßen: "Vorvertraglich übergebene Baubeschreibungen werden nicht Vertragsinhalt."

"Das ist der gezielte Versuch, das Recht der Bauherren auszuhebeln und den Schutzzweck der entsprechenden BGB-Norm § 650k Abs. 1 zu unterlaufen", kritisiert Rechtsanwalt Freitag. Enthält die vertragliche Baubeschreibung andere Angaben, als die vorvertragliche, und sind die weggefallenen Eigenschaften des Gebäudes für den Verbraucher ausschlaggebend gewesen, erhält er womöglich ein Gebäude, das er so gar nicht haben will.

"Ob diese Regelung als Allgemeine Geschäftsbedingung Bestand hat, ist zweifelhaft. Das werden die Gerichte in Zukunft klären müssen", erläutert der VPB-Vertrauensanwalt, gibt aber zu bedenken: "Wer jetzt bauen will, kann darauf nicht warten. Bauherren brauchen bei Vertragsabschluss Klarheit, nicht in ferner Zukunft."

Wer jetzt baut, der muss also nicht nur genau prüfen, was in der vorvertraglich übergebenen Baubeschreibung steht, sondern auch, ob sie tatsächlich mit allen gewünschten Einzelheiten Bestandteil des Bauvertrags wird, sofern so eine Kassationsklausel im Bauvertragstext auftaucht. "Vorsichtige Bauherren lassen ihre Bauunterlagen jetzt sogar besser zweimal checken", empfiehlt Rechtsanwalt Freitag - zunächst die vorvertragliche Baubeschreibung und dann, wenn die Baubeschreibung im Vertrag von den vorvertraglich übergebenen Unterlagen abweicht.

Die Intention des Gesetzgebers ist jedenfalls eindeutig: Die Baubeschreibung ist ein Muss, damit Bauherren Klarheit haben. "Bauherren haben nun mehr Verbraucherrechte, aber der Gesetzgeber erwartet auch mehr Eigenverantwortung", resümiert der VPB-Vertrauensanwalt. "Sie müssen sich noch intensiver beraten lassen als in der Vergangenheit, damit sie nicht auf für sie nachteilige Vertragspassagen hereinfallen, sondern bekommen, was sie ausgehandelt haben. Es ist sinnvoll, sich dazu Bausachverstand einzukaufen."

Zusätzliche Informationen zum neuen Bauvertragsrecht finden Sie hier.

Neues Bauvertragsrecht regelt Baubeschreibung:
>> VPB-Ratgeber_Neues-Bauvertragsrecht-Baubeschreibung.pdf   (44 KB)


Die VPB-Sommerserie zum "Bauvertragsrecht" wird fortgesetzt und erscheint in 14-tägigem Abstand. Die erste Folge "Altvertragsmuster" finden Sie hier.