VPB warnt vor Vermittlung unbebaubarer Grundstücke: Problematische Entwicklung birgt hohes Risiko für Bauherren

BERLIN. Wer baut, der braucht ein Grundstück. Die sind rar. Angehende Bauherren sind deshalb schon einmal bereit, ungewöhnliche Wege zu gehen, um an das begehrte Terrain zu kommen, wie etwa der gemeinsame Kauf und die anschließende Parzellierung eines großen Grundstücks mit anderen zusammen. "Das kann ins Auge gehen", warnt Dipl.-Ing. Herbert Oberhagemann vom Verband Privater Bauherren (VPB). In Hamburg, wo der Sachverständige das VPB-Büro leitet, sind schon mehrere Bauherren einem besonders ausgeklügelten Verkaufsmodell aufgesessen:

Ein Grundstücksvermittler sucht auf dem freien Markt ein großes Areal. Er signalisiert dem Verkäufer Interesse und bietet das Terrain dann mehreren grundstückssuchenden Bauherren an. Die Bauherren packen die Gelegenheit beim Schopf, gehen zum Notar und kaufen das Areal gemeinsam.

Parallel dazu hat der Grundstücksvermittler den Bauherren eine Baufirma vorgestellt, die ihnen auf dem Grundstück den Bau von Reihen- oder Doppelhäusern anbietet. Scheinbar passt alles perfekt. Auch hier schließen die Bauherren den Vertrag ab - und gehen damit endgültig in die Falle. Dr. Florian Krause-Allenstein, VPB-Netzwerkanwalt in Hamburg, erklärt das Problem: "Im Bauvertrag für die Häuser steht, dass die Bauherren dafür sorgen müssen, dass die geplanten Häuser auf dem Grundstück auch gebaut werden können und dürfen."

Kaum sind die Verträge abgeschlossen, gerät das Kartenhaus ins Rutschen: "Als nächstes stellt sich nämlich heraus, dass das Grundstück gar nicht in der gewünschten Form bebaut werden darf", erläutert Fachanwalt Dr. Krause-Allenstein. "Die bestellten Häuser werden an dieser Stelle von der Behörde nicht genehmigt." Was können die Bauherren tun? Nichts.

Die Bauherren haben drei Verträge abgeschlossen: den ersten mit dem Grundstücksvermittler, über die Vermittlung eines Grundstücks, den zweiten mit dem Grundstücksbesitzer über den gemeinsamem Kauf des Areals, und den dritten mit der Baufirma über den Bau der Häuser. Der Rücktritt vom Projekt ist nicht möglich, denn: Der private Vermittler hat den Käufern nichts versprochen außer der Vermittlung eines Grundstücks. Auch der ehemalige Eigentümer hat niemals zugesagt, dass das Areal in einer bestimmten Form bebaut werden darf. Und die Baufirma wiederum pocht auf den Vertragspassus, wonach die Bauherren dafür sorgen müssen, dass die beauftrag-ten Immobilien auch auf dem Grundstück gebaut werden können. Auf dem Grundstück bleiben die Bauherren sitzen. Den Bauvertrag können sie zwar kündigen, aber das wird teuer.

Dr. Krause-Allenstein hat schon mehrere Bauherren vertreten, die sich in dieses System verstrickt hatten. "In einigen Fällen endete das Dilemma sogar mit der Privatinsolvenz der Betroffenen." Auch VPB-Sachverständiger Herbert Oberhagemann rät angehenden Bauherren zu größter Vorsicht. "Auch wenn der Grundstücksmarkt leergefegt ist, sollten angehende Bauherren solche Offerten nicht annehmen." Nicht verlassen können sich die angehenden Bauherren in dieser Sache übrigens auf den Notar. Er kennt und prüft nur den Grundstückskaufvertrag, den er beurkundet. Er muss nicht nachforschen, was seine Mandanten mit dem Grundstück vorhaben und ob das auch funktioniert wie gewünscht.

"Bauherren müssen hier selbst aktiv werden und ihr Vermögen schützen", empfiehlt Herbert Oberhagemann. "Sie sollten alle Verträge rund ums Bauen grundsätzlich vor ihrer Unterschrift prüfen lassen. Einem Bausachverständigen und einem Baurechtsanwalt entgehen solche Fallen nicht. Sie kennen die Verfahrenswege, die beim Bauen gelten - und sie kennen auch die Tricks, mit denen die schwarzen Schafe in der Branche arbeiten."