Baufirma pleite: Was passiert wenn Baufirma oder Bauträger pleite gehen?

Wie schwer die Insolvenz die Bauherren trifft, das hängt auch davon ab, mit wem sie bauen – einem Bauträger oder einem Generalunternehmer (GU) beziehungsweise einem Generalübernehmer (GÜ). Alle Firmen bauen Schlüsselfertighäuser. Mit einem Unterschied: Generalüber- und -unternehmer bauen stets auf dem Grundstück der Bauherren. Der Bauträger dagegen verkauft Immobilie und Bauplatz aus einer Hand. Er baut auf eigenem Grund und Boden und bleibt auch bis zur Übergabe selbst Bauherr und Eigentümer der Liegenschaft.

Je nach Modell haben Firmenpleiten für Bauherren also sehr unterschiedliche Konsequenzen: Während Bauherren, die mit GÜ oder GU bauen, im Fall einer Insolvenz zumindest noch ihr eigenes Grundstück bleibt und auch das, was dort bereits gebaut wurde, können Bauherren, die sich und ihr Geld dem insolventen Bauträger anvertraut hatten, unter Umständen sogar ihren kompletten finanziellen Einsatz verlieren.

Der Verband Privater Bauherren hat die Besonderheiten und Unterschiede zwischen Baufirmen und Bauträgern in zwei neuen, separaten Ratgebern zusammengestellt. Der eine heißt „Baufirma pleite! Was dann?“, der andere „Bauträger pleite! Was dann?“ und richten sich an die Bauherren der jeweiligen Anbieter. Die Ratgeber beschreiben detailliert die unterschiedlichen Modelle, sie listen die Risiken auf, informieren über eventuelle Kündigungsrechte und Möglichkeiten, die insolvenzbedingten Einbußen im Griff zu behalten.

Besonders gefährdet sind Käufer von Eigentumswohnungen, die aktuell zu Tausenden in deutschen Städten entstehen. Solche Großobjekte werden in der Regel nur von Bauträgern angeboten. Hier wird es im Fall einer Insolvenz richtig kompliziert, warnt der VPB: Den ersten Zugriff auf Grund und Bausubstanz sichert sich nämlich stets die den Bauträger finanzierende Bank. Sie entscheidet in der Regel, ob und wie es weitergeht. Das Verfahren dauert jeweils Monate, in denen nicht weitergebaut wird, aber Finanzierung und Miete parallel weiter laufen. Selbst wenn die Bank den Käufern den unfertigen Bau überlässt, damit sie ihn selbst vollenden können, ist der Ausgang des Bauvorhabens ungewiss, denn die Käufer müssen auch formal erst noch Eigentümer werden und dann Firmen finden, die bereit sind, weiterzubauen. Dazu müssen sie sich mit den anderen Miteigentümern einigen; zu denen gehört auch der insolvente Bauträger, der ja eventuell noch im Besitz unverkaufter Wohnungen ist.

Nach VPB-Erfahrung kündigen sich Insolvenzen häufig an. Bauherren sollten deshalb immer ein Auge auf ihr zukünftiges Heim haben. Eine schlampige Baustelle etwa ist oft erstes Indiz für Probleme. Auch wenn Firma oder Bauleiter nur noch schwer oder gar nicht mehr erreichbar sind, müssen Bauherren hellhörig werden. Kritisch wird es, sobald Lieferanten Baustoffe wieder abholen oder Subunternehmer direkt bei den Bauherren um Geld bitten, weil sie die Baufirma nicht mehr bezahlt. Spätestens wenn der Bau stockt, sollten sich Bauherren Rat und Unterstützung beim unabhängigen Sachverständigen holen. Gemeinsam mit ihm können sie überlegen, wie es weitergeht. In jedem Fall ist es wichtig, die Baustelle regelmäßig vom unabhängigen Bausachverständigen prüfen zu lassen, damit die Bausubstanz, die im Falle einer Insolvenz übrig bleibt, wenigstens bautechnisch in Ordnung ist und auch den tatsächlich geleisteten Zahlungen entspricht. Überzahlungen der Bauherren sind bei Insolvenz des Unternehmens verloren. Zahlreiche weitere Hinweise, auch zu Sicherheiten und zur Auswahl seriöser Firmen, hat der VPB in den Ratgebern zusammengestellt.