Einzugstermin: Baufirmen legen Einzugstermin in der Regel nicht fest

BERLIN. "Und Weihnachten verbringen Sie schon in Ihrem neuen Haus!". Diese Aussicht klingt verlockend für alle, die vom Eigenheim träumen. Kommt dann noch das Versprechen hinzu, das neue Haus zum besonders günstigen Festpreis zu bauen, greifen viele zu: Neun von zehn privaten Bauherren kaufen heute ein schlüsselfertiges Haus. Nach Erfahrung des Verbands Privater Bauherren (VPB) klaffen aber zwischen den vollmundigen Versprechungen der Vertriebsmitarbeiter während der ersten Verkaufsgespräche und dem tatsächlichen Bauvertrag oft erhebliche Differenzen. Gerade hinsichtlich der Termine.

Seit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts Anfang Januar 2018 hat sich im Hinblick auf Einzugstermine einiges geändert und für Verbraucherbauherren auch verbessert: Wer einen Bauträgervertrag abschließen will oder ohne eigenen Architekten auf eigenem Grund ein Haus von einem Schlüsselfertiganbieter errichten lassen möchte, dem müssen Fertigstellungstermine jetzt schon in der vorvertraglich zu übergebenden Baubeschreibung konkret genannt werden. Steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, dann muss wenigstens die Dauer der Baumaßnahme angegeben sein. Schließlich ist das für die Bauherren ein wichtiger Termin: Sie müssen die alte Wohnung kündigen, den Umzug organisieren, die Kinder an der neuen Schule anmelden und vieles mehr.

Wird später im Verbraucherbauvertrag nichts anderes vereinbart, gilt automatisch das, was in der vorvertraglich zur Verfügung gestellten Baubeschreibung dazu festgehalten war. Beim Bauträgervertrag, der notarieller Beurkundung bedarf, gilt nur das, was am Ende beim Notar beurkundet worden ist.

Vor Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts, das für alle Bauverträge gilt, die seit dem 1.1.2018 abgeschlossen werden, ließen sich die meisten Baufirmen nicht auf konkrete Einzugstermine festlegen. Nun haben Bauherren also ein Recht auf klare Aussagen zum Einzugstermin.

Trotzdem gibt es noch Hintertürchen: Wird doch ein Termin in den Bauvertrag aufgenommen, heißt das noch nicht viel, so der VPB. Selbst wenn im Bauvertrag scheinbar präzise steht die Bauzeit beträgt sieben Monate nach Baubeginn, so kann der Bauunternehmer den Baubeginn fast nach Belieben hinauszögern. Tatsächlich ist er auch von der Erteilung der Baugenehmigung oder sonstigen behördlichen Baufreigabe abhängig. Dann kann die Firma Bauantrag, Bauanzeige oder die sonst erforderlichen Unterlagen einfach später einreichen und damit auch die Baufreigabe verzögern.

Gleiches gilt für die Werkplanbesprechung. Ohne diese kann weder die Tragwerksplanung gemacht, noch mit dem Bau begonnen werden. Wird der Baubeginn davon abhängig gemacht, kann es schon mal vorkommen, dass zwischen Baugenehmigung und Werkplanbesprechung Monate liegen - und die Bauherren nichts dagegen machen können. Häufig setzen Schlüsselfertiganbieter auch den Anschluss von Bauwasser und Baustrom für den Baubeginn voraus. Die Zuständigkeit dafür haben sie vorher vertraglich auf die Bauherren abgewälzt.

Eine weitere verbreitete Methode ist die Aufnahme schwammiger Verlängerungstatbestände. In manchen Verträgen sind Betriebsferien oder Bauferien angekündigt, die die Bauzeit automatisch verlängern. Weitgefasste Schlechtwetter-Behinderungen kommen dazu. Ob solche Klauseln und Praktiken am Ende wirksam sind, darum wird dann auch oft zusätzlich noch gestritten.

Warum verzögern die Firmen den Baubeginn? Viele Baufirmen jonglieren mit den Terminen und optimieren so den Einsatz ihrer Kolonnen auf verschiedenen Baustellen. Sie sparen damit viel Geld, der einzelne Bauherr überblickt die Konsequenzen jedoch nicht.

VPB-Bauherrenberater empfehlen, am besten ein konkretes Datum für den Baubeginn und eins für die Fertigstellung in den Vertrag aufzunehmen. Außerdem raten sie den Bauherren dazu, eine Vertragsstrafe auszuhandeln, damit der Schlüsselfertiganbieter ein handfestes Interesse an der Einhaltung der Termine hat. Solche Vertragsstrafen haben allerdings auch ihre Haken und Ösen. Bauherren sollten sich dazu vorab genau beraten lassen, damit sich die Vereinbarungen zum Schluss nicht zu ihren Lasten auswirken.

Manche Dinge müssen die Bauherren aber auch selbst erledigen, damit es nicht zu Verzögerungen kommt. Dazu gehört mitunter die Stellung einer Werklohnsicherheit - sofern vertraglich wirksam vereinbart. Liegt sie nicht rechtzeitig vor, sind Verzögerungen sogar berechtigt. Weil es beim Bauen um viel Geld geht, sollten sich Bauherren vor Vertragsabschluss von einem unabhängigen Experten erklären lassen, was sie unterschreiben. Dabei erfahren sie auch, was sie selbst während der Bauzeit alles beachten und erledigen müssen, und sie bekommen eine realistische Einschätzung, wann sie tatsächlich mit dem Einzug rechnen können.