VPB: Bauabnahme Teil 1 – Gute Vorbereitung zahlt sich aus
Wahrscheinlich fiebern private Bauherren kaum einem Moment so sehr entgegen wie dem der Inbesitznahme ihrer Immobilie. Nach all den Monaten, in denen das künftige Zuhause Gestalt annahm, steht vor dem Einzug jedoch ein wichtiger Rechtsakt: die Bauabnahme. Aus gutem Grund spricht Dipl. Ing. Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden, von der „Stunde des Bauherrn“: „Die Abnahme ist für Bauherren oder Käufer der erste Zeitpunkt, an dem sie ihre Mängelrechte geltend machen können.“ Bauherren sollten sich deshalb im Bewusstsein der vertragsrechtlichen Konsequenzen der Bauabnahme gut auf diesen Termin vorbereiten.
Die Bauabnahme markiert das Ende der Bauzeit – die Gewährleistungsfrist beginnt. Mit der Erklärung der Abnahme geht zugleich die Beweislastumkehr einher. Vorher steht der Unternehmer in der Beweispflicht und muss belegen, die Baumaßnahme mangelfrei und vor allem frei von wesentlichen Mängeln erstellt zu haben. Nach der Abnahme muss hingegen der Bauherr beweisen, dass Mängel am Bauwerk auf unzureichende Leistungen des Unternehmers zurückzuführen sind.
Gerade weil es sich bei der Bauabnahme um einen rechtlich komplexen und bedeutsamen Akt handelt, in dem Bauherren ihr Recht auf ein mangelfreies Bauwerk geltend machen können und müssen, ist spätestens zum Abnahmetermin unabhängiger Expertenrat unverzichtbar. Haben Bauherren nicht schon während der Bauphase einen unabhängigen Bausachverständigen hinzugezogen, rät der VPB, die Abnahme von einem Bausachverständigen begleiten zu lassen, der ausschließlich die Interessen der Bauherren vertritt.
Folgende Dokumente sind für die Bauabnahme nötig: der Bau-/Kaufvertrag mit der Baubeschreibung, die Baugenehmigung, in der die öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen formuliert sind, individuelle Sonderwunschvereinbarungen und die bis zu diesem Zeitpunkt aufgelaufenen Beanstandungen sowie, falls vorhanden, die Begehungsprotokolle eines von der Baufirma unabhängigen Sachverständigen.