VPB: Verbraucherschutz im Schlüsselfertigbau – auch für individuelle Wünsche

Wer sich für den Bau eines eigenen Hauses entscheidet, trifft in den meisten Fällen eine Lebensentscheidung und erwartet zu Recht, dass die Planung den individuellen Wünschen und Vorstellungen gerecht wird – auch im Schlüsselfertigbau. Die Branchenunternehmen kommen den Erwartungen der Bauherren natürlich gern entgegen: Das ohne Keller angebotene Fertighaus soll unterkellert werden? Kein Problem! Oft empfiehlt das mit der Errichtung des Hauses beauftragte Unternehmen dann der Bauherrschaft, für den Bau des gewünschten Kellers ein anderes Unternehmen zu beauftragen.

Vorsicht, mahnt der Verband Privater Bauherren e.V. (VPB). Denn in solchen Fällen gehen ahnungslose Bauherren unwägbare Risiken ein, die schlimmstenfalls teure Konsequenzen nach sich ziehen können. Sind Planung und Bau des gewünschten Kellers nicht Teil des Bauvertrags zwischen Bauherrschaft und Baufirma, sollten Bauherren unbedingt darauf drängen, diese Leistungen in den Bauvertrag aufzunehmen. Denn nur so deckt der mit einem Verbraucherbauvertrag gesetzlich verbindliche Verbraucherschutz auch diesen Teil des Bauwerks rechtssicher ab. Mit einer freihändigen Vergabe der Leistung an eine weitere Firma oder an ein Subunternehmen riskieren Bauherren diesen Schutz, denn der für die Inanspruchnahme von besonderen Verbraucherschutzrechten nötige Verbraucherbauvertrag beschränkt sich auf das Haus; der Keller ist darin nicht berücksichtigt.

Ob, und wenn ja, unter welchen Umständen der Kellerbauvertrag wie ein Verbraucherbauvertrag zu behandeln ist – etwa wenn Fertighausunternehmen und Kellerbaufirma ständig wirtschaftlich eng zusammenarbeiten –, ist in der Rechtsprechung bislang ungeklärt. Dass eine Hausbaufirma auf die langjährige Zusammenarbeit mit der Kellerbaufirma verweisen kann, bietet Bauherren daher keine Sicherheit, zumal sie im Zweifelsfall wahrscheinlich Probleme hätten, die Voraussetzungen für eine entsprechende rechtliche Bewertung darzulegen und zu beweisen.

Doch gerade die Schnittstelle von Keller und Haus ist erfahrungsgemäß sehr fehleranfällig und verlangt eine sorgfältige Planung, bei der der Bebauungsplan, das Geländeprofil, der Boden und die gewünschte spätere Nutzung des Kellers ebenso zu berücksichtigen sind wie die Entwässerung, die Platzierung und Höhe der Lichtschächte und die Verbindung mit den Außenanlagen. Vor allem können Mängel bei der Kellerplanung später zu manifesten Schäden am Haus selbst führen. Dies trifft insbesondere auf wasserdichte Keller zu, die meist als sogenannte „Weiße Wanne“ ausgeführt werden. Wenn hier der Lichtschacht nicht druckwasserdicht angeschlossen ist, keine Rückstausicherung hat oder mit der Oberkante tiefer als die Terrasse oder das anschließende Gelände liegt, kann Niederschlagswasser oder aufstauendes Sickerwasser in das Gebäude gelangen und langfristig teure Schäden verursachen. Dem lässt sich nur mit einer sachgerechten, individuellen Planung vorbeugen.

Ein Laie ist mit den technischen Details einer solchen Kellerplanung naturgemäß überfordert und kann kaum einschätzen, ob die Ausführungspläne der Kellerbaufirma exakt mit den Plänen des Fertighausherstellers abgestimmt sind. Kommt es jedoch früher oder später zu Baumängeln oder Schäden am Gebäude, wird es für die Bauherrschaft schwer, die dafür verantwortliche Firma in Haftung zu nehmen. Ob das Kellerbauunternehmen oder der Fertighausanbieter geschludert hat, müssen dann teure Gutachter klären. Das Nachsehen haben die Bauherren. Schon deshalb sollten Bauherren, die eine Schlüsselfertigbaufirma mit dem Bau ihres Hauses beauftragen, unbedingt darauf achten, dass der Bauvertrag alle baulich erforderlichen sowie gewünschte Leistungen enthält. Unterstützung und Beratung erhalten sie bei den unabhängigen Bausachverständigen des VPB.