Interview mit Thomas Penningh zum Forderungssicherungsgesetz

... und worauf Bauherren bei Sicherheiten nach § 632a Abs. 3 BGB achten müssen.

BERLIN.

Frage:
Herr Penningh, das Forderungssicherungsgesetz garantiert dem privaten Bauherrn, als Verbraucher, Sicherheit durch den Unternehmer. Seit wann hat der private Bauherr diesen Anspruch?

Antwort:
Der Vertrag muss nach dem 1. Januar 2009 geschlossen worden sein.

Frage:
Was sind die Bedingungen für die Sicherheiten? Wer hat unter welchen Voraussetzungen Anspruch auf Sicherheiten?

Antwort:
Anspruch auf Sicherheiten haben alle Verbraucher. Private Bauherren sind grundsätzlich Verbraucher. Außerdem muss im Vertrag der Bau oder Umbau eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerks mit Abschlagszahlungen vereinbart worden sein. Auch das gilt bei privaten Bauherren. Sie kaufen meist schlüsselfertig und vom Bauträger. Genau hier greifen die neuen Sicherheiten.

Frage:
Wie hoch sind die Sicherheiten und was genau sichern sie ab?

Antwort: Die Sicherung liegt bei fünf Prozent des Vergütungsanspruches, das sind die Gesamtkosten für die Baumaßnahme - einschließlich der Mehrwertsteuer. Abgesichert wird dadurch die rechtzeitige Herstellung eines so genannten abnahmereifen Werks. Also eines fertigen Gebäudes ohne Baumängel. Wird der Unternehmer nicht rechtzeitig fertig und muss der Auftraggeber deshalb beispielsweise länger zur Miete wohnen, dann werden die Zusatzkosten dafür aus den Sicherheiten bezahlt.

Frage:
Ab wann muss der Bauunternehmer die Sicherheit denn stellen und wie?

Antwort:
Die Sicherheit muss bei der ersten Abschlagszahlung gestellt werden, also relativ früh in der Bauphase. Wenn der Unternehmer das verlangt, kann ein Einbehalt gemacht werden. Es sind aber auch Zahlungsgarantien oder sonstige Zahlungsversprechen von Kreditinstituten und Kreditversicherern möglich, die in Deutschland zum entsprechenden Geschäftsbetrieb befugt sind. Wir befürchten allerdings, dass manche Unternehmen zur Schonung ihrer Liquidität hier Konstruktionen vorschlagen werden, die nicht den Anforderungen des Gesetzes an eine taugliche Sicherheitsleistung entsprechen.

Frage:
Möglicherweise werden die Unternehmer noch andere Dinge versuchen. Kann der Anspruch auf Sicherheit denn vertraglich ausgeschlossen werden?

Antwort:
Nur in Form einer Individualvereinbarung, wenn es also von beiden Vertragspartnern so beschlossen und unterschrieben wird. Im Kleingedruckten kann der Anspruch nicht wirksam ausgeschlossen werden. Da ist der Bauherr auf der sicheren Seite. Egal, was in den AGBs, den Allgemeinen Geschäftsbedingungen steht, er hat das Recht auf Sicherheiten.

Frage:
Und wenn im Vertrag gar nichts zu Sicherheiten steht?

Antwort:
Daraus folgt ja nicht, dass der Anspruch ausgeschlossen wurde. Das Gesetz gilt dann wie vorgesehen. Der Bauherr als Verbraucher hat ein Anrecht auf die Sicherheit.

Frage:
Was passiert, wenn sich der Schlüsselfertiganbieter weigert, die Sicherheit zu stellen?

Antwort:
Dann kann der private Bauherr seine Abschlagszahlung so lange zurückbehalten, bis der Vertragspartner die Sicherheit hinterlegt hat.

Frage:
Wann muss der Bauherr die Sicherheit zurückbezahlen?

Antwort:
Mit der Abnahme. Das ist einer der wichtigsten Termine beim Bauen. Hierzu sollte der Bauherr immer einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen. Denn bei der Abnahme werden alle Mängel protokolliert, die der Bauunternehmer anschließend noch beseitigen muss. Hat er sie behoben, dann muss der Bauherr die Sicherheit zurückzahlen.

Er darf sie übrigens nicht für die Beseitigung von neuen Mängeln verwenden, die nach der Abnahme erst auftreten. Da hat das Gesetz noch verbraucherunfreundliche Lücken. Der Bauherr bekommt beispielsweise noch keine Sicherheit für die Dauer der fünfjährigen Gewährleistungsfrist eingeräumt. Das wäre aber wichtig.

Frage:
Warum?

Antwort:
Erfahrungsgemäß treten in der Gewährleistungsphase immer wieder Mängel auf. Die muss der Verursacher beseitigen, also der Bauunternehmer. Ist der inzwischen aber insolvent und nicht mehr am Markt, hat der Bauherr keinen Ansprechpartner mehr, an den er sich wenden kann. Er bleibt also auf den Kosten für die Mängelbeseitigung sitzen.

Frage:
Muss der Bauherr eigentlich für die Sicherheit bezahlen?

Antwort:
Eigentlich nicht, der Gesetzgeber lastet die Kosten für die Sicherheit nach § 648a Abs. 3 S. 1 BGB dem Unternehmer an. In der Realität wird der aber die Kosten für die Sicherheit zuvor in den Gesamtpreis einkalkulieren, zum Schluss trägt dann doch wieder der Bauherr die Kosten.

Foto von Dipl.-Ing. Thomas Penningh, Vorsitzender des VPB

VPB: Sicherheiten bei Verzögerungen stehen Bauherren zu!