Kurzinterview mit Thomas Penningh zum Thema Musterverträge aus dem Internet

Kurzinterview mit Thomas Penningh, Vorsitzender des Verbands Privater Bauherren (VPB)

Frage:
Herr Penningh, der VPB warnt vor Musterverträgen aus dem Internet. Warum?

Antwort:
Die Musterverträge wiegen den Hauskäufer in Sicherheit. Er glaubt, damit sei alles abgedeckt. Aber die Musterverträge sind lückenhaft. Wichtige Details werden dort gar nicht erwähnt.

Frage:
Welche zum Beispiel?

Antwort:
Das Thema Erfüllungssicherheiten fehlt. Außerdem werden die so genannten Weisungsrechte nicht definiert, und auch zur baubegleitenden Qualitätskontrolle bleiben die Musterverträge klare Regelungen schuldig.

Frage:
Was ist daran im Einzelnen so wichtig?

Antwort:
Erfüllungssicherheiten gehören heute zum Verhandlungsprogramm. Dabei handelt es sich um eine bestimmte Summe, die der Käufer zurückbehalten kann, um im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmers sein Haus mit anderen Firmen fertig bauen zu können. Ab 2009 hat der private Bauherr einen Anspruch auf diese Sicherheiten, und zwar in Höhe von fünf Prozent des Vergütungsanspruchs. Das heißt, er kann fünf Prozent der Bausumme als Sicherheit einbehalten. Wir beim VPB raten privaten Bauherren darauf auf gar keinen Fall zu verzichten. Im Gegenteil: Realistischer wäre es, die Erfüllungssicherheiten auf zehn Prozent heraufzusetzen. Das entspricht nämlich dem durchschnittlichen Mehraufwand, der - bei Insolvenz des Bauunternehmers - für die Fertigstellung eines Einfamilienhauses entsteht.

Frage:
Und wie verhält es sich mit dem Weisungsrecht?

Antwort:
Auch das sollte der Schlüsselfertighauskäufer unbedingt vertraglich vereinbaren. Denn damit sichert er sich das Recht, einmal erkannte Mängel vom Bauunternehmer gleich beseitigen zu lassen. Hat er kein Weisungsrecht vereinbart, liegt es im Ermessen des Bauunternehmers, wann er den Mangel behebt. Nach unserer Erfahrung als Bauherrenschutzverband lässt sich der Unternehmer im Normalfall dann damit Zeit bis zur Bauabnahme.

Frage:
Der VPB warnt immer vor übereilten Abnahmen. Wo liegen die Probleme beim Thema Bauabnahme?

Antwort:
Wir unterscheiden zwischen zwei Fachbegriffen, der rechtsgeschäftlichen Abnahme des Baus nach Fertigstellung und den so genannten technischen Abnahmen. Die rechtsgeschäftliche Abnahme gehört zu den wichtigsten rechtlichen Schritten am Bau. Deshalb muss vertraglich vereinbart werden, dass sie förmlich zu erfolgen hat. Mit dem Tag dieser offiziellen Bauabnahme beginnt nämlich die Gewährleistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt müssen Bauherren dem Bauunternehmer alle Mängel nachweisen. Außerdem gehen mit der offiziellen Bauabnahme auch alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über.

Die technischen Abnahmen wiederum sind keine Abnahmen im rechtlichen Sinne. Dabei geht es vielmehr um die Funktionsprüfung einzelner Baudetails, wie etwa des Heizsystems, während der Bauphase. Das Problem dabei: Die technischen Abnahmen dürfen nicht als so genannte Teilabnahmen deklariert werden. Das muss im Vertrag ausdrücklich geregelt sein! Andernfalls nimmt der Bauherr das Haus nämlich mit jeder technischen Abnahme automatisch auch ein Stück weit offiziell ab. Und damit trägt er die Risiken ohne Schutzmöglichkeiten und setzt schon die Gewährleitungsfrist für den betreffenden Teil in Gang.

Frage:
Welche Aspekte fehlen noch in den vom VPB beanstandeten Musterverträgen?

Antwort:
Beispielsweise fehlt in den Mustern der richtige Zeitpunkt für die Pflicht zur Übergabe des Energiebedarfsausweises. Auch das muss vertraglich geregelt werden. Er sollte immer vor Baubeginn ausgehändigt werden. Und zwar, weil nur dann, rechtzeitig vor Baubeginn, noch einmal geprüft werden kann, ob die Berechnungen überhaupt stimmen. Nach VPB-Erfahrung sind nämlich fast 60 Prozent der Energieausweise im Neubau fehlerhaft. Vierzig Prozent der Neubauten entsprechen nicht einmal den Vorschriften der Energieeinsparverordnung! Davor muss sich der Bauherr schützen.

Foto von Dipl.-Ing. Thomas Penningh, Vorsitzender des VPB

Pressemitteilung "VPB warnt vor Musterverträgen aus dem Internet"