VPB rät: Auch bei großer Nachfrage Hauskauf sorgfältig abwägen

BERLIN. Neu bauen ist zurzeit ein teures Vergnügen. Deshalb suchen immer mehr Menschen Häuser im Bestand. Das beobachten die Sachverständigen des Verbands Privater Bauherren (VPB) bundesweit vor allem in den Ballungsgebieten. Gesucht wird alles, von der Eigentumswohnung bis zum Einfamilienhaus. Die Vorteile des Altbaus liegen auf der Hand: Die Immobilie besteht bereits und muss nicht erst noch gebaut werden. Mitunter genügt eine Schönheitsreparatur vor dem Einzug. Meist sind allerdings größere Umbauten und Sanierungen fällig.

"Käufer sollten unbedingt vor dem Kauf klären, was an Kosten auf sie zukommt", rät Dipl.-Ing. Klaus Kellhammer, VPB-Vorstandsmitglied und Leiter des VPB-Büros in Tübingen. "Das sind neben dem eigentlichen Kaufpreis die unvermeidlichen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, aber auch die Kosten für die nötigen Sanierungs- und die gewünschten Umbauarbeiten. Hinzu kommt in gesuchten Lagen eventuell noch ein sattes Extra, denn immer mehr private Häuser und Wohnungen werden im Bieterverfahren verkauft", erläutert der Bausachverständige. "Wertgutachten haben in der aktuellen Situation immer weniger Auswirkungen auf den Kaufpreis. Die Interessenten überbieten sich mit zum Teil erheblichen Summen."

Wer sich auf diesen Wettbewerb einlässt, braucht nicht nur starke Nerven sondern auch eine klare Kalkulation, damit er sich nicht im Eifer des Gefechts zu überhöhten Geboten hinreißen lässt. Erster Schritt bei der Suche nach einem geeigneten Bestandsbau ist immer die eigene Prioritätenliste. Käufer sollten im Vorfeld festlegen, was sie suchen: Gegend, Infrastruktur, Art der Immobilie, Raumprogramm und maximalen Preis. Wer sich auf diese Weise eine Art Matrix zusammenstellt, kann jede auf den Markt kommende Immobilie recht schnell vorsortieren und besichtigt dann wirklich nur, was zu den eigenen Wünschen passt. Das spart Zeit und Frust und schützt vor falschen Kaufentscheidungen.

Zweiter sinnvoller Schritt ist die Besichtigung des Objekts mit dem eigenen Bausachverständigen. Er begutachtet die Immobilie, weist auf Baumängel hin und nötige Sanierungsaufgaben. Er kennt die aktuellen staatlichen Förder- und Zuschussprogramme für die Gebäudesanierung, weiß um Nachrüstpflichten, erläutert Fragen zu möglichen Um- und Anbauten. "Die Kaufinteressenten bekommen damit einen Überblick über Potenzial und Probleme der Immobilie", erklärt Klaus Kellhammer. "Sie erfahren auch, wie teuer sie der Kauf samt den nötigen Reparaturen und angedachten Umbauten kommt, denn letztendlich kann der Kaufpreis erst richtig beurteilt werden, wenn die zusätzlichen Kosten bekannt sind."

Je nach Vorstellungen der Käufer folgt im dritten Schritt der Gang zum Bauamt: Der Blick in den gültigen Bebauungsplan zeigt, ob Anbau, Aufstockung oder sogar Abbruch und Neubau an dieser Stelle möglich sind. Der B-Plan macht auch deutlich, wie sich die Nachbarschaft entwickeln kann - aus dem gemütlichen Siedlungshaus nebenan mit den schönen alten Bäumen darf im Zuge der Nachverdichtung eventuell ein Dreigeschosser werden, der zukünftig im eigenen Garten Schatten wirft. Auch so etwas sollten Käufer unbedingt vor dem Kauf recherchieren.

Entschließen sich die Interessenten zum Kauf und bekommen den Zuschlag, ist der nächste Schritt die Aufstellung des individuellen Sanierungsfahrplans. "Der individuelle Sanierungsfahrplan ist keine detaillierte technische Planzeichnung, sondern eine Liste von Baumaßnahmen, mit denen die neuen Hauseigentümer die Immobilie im Laufe der kommenden Jahre auf Vordermann bringen", erklärt der VPB-Sachverständige. "Der individuelle Sanierungsfahrplan orientiert sich an der persönlichen Lebensplanung und legt sinnvolle Maßnahmen fest, die in der technisch richtigen Reihenfolge aufeinander aufbauen. Dabei wird auch geklärt, ob die Maßnahmen in verschiedenen Abschnitten möglich sind, abgestimmt auf die finanziellen Möglichkeiten."

Mit dem individuellen Sanierungsfahrplan können Baumaßnahmen zeit- und geldsparend kombiniert, Bauzeiten verkürzt, der Bauschmutz reduziert und Mängel vermieden werden. Basis des Sanierungsfahrplans ist die firmen- und produktneutrale Beratung. Er lohnt sich für größere wie auch kleinere Maßnahmen, gleich, ob die neuen Eigentümer nur die Heizung austauschen, Barrieren ab- und Schadstoffe ausbauen wollen, oder eine energetische Komplettsanierung im Sinn haben.