VPB-Sommerserie 2011 || "Bauen ist gut, Kontrolle besser!" - Teil 2 (von 4) "Bauablauf"

BERLIN. Jeder Hausbau beginnt mit dem Aushub. Dabei erleben viele Käufer schlüsselfertiger Immobilien die erste böse Überraschung: Die Kosten für den Aushub sind nicht im "Festpreis" gedeckt. Die Position "Aushub" wird im Bauvertrag nicht einmal erwähnt. Das hat Methode, weiß der Verband Privater Bauherren (VPB): Weil Aushub und Abtransport des Erdreichs zum Baubeginn aber zwingend nötig sind, bezahlt sie der Bauherr notgedrungen extra. Und weil auf die Schnelle kein anderer zu finden ist, der den Job übernimmt, beauftragt er damit meist seine Schlüsselfertig-Firma. Die steht natürlich bereit - und sichert sich so einen schönen Zusatzauftrag.

Der nächste Schrecken folgt häufig, sobald der Bagger die Baugrube aushebt, so die Erfahrung des VPB. Beim Aushub des Kellers stoßen die Handwerker mitunter auf Fels oder auch wasserführende Schichten. Weil im Vorfeld kein Baugrundgutachten gemacht wurde, kommt das überraschend – und treibt den Baupreis zusätzlich in die Höhe. Im schlimmsten Fall muss nämlich der Keller aufwändiger als ursprünglich geplant konstruiert werden, etwa als wasserfeste "weiße Wanne". Der VPB rät deshalb grundsätzlich dazu, im Vorfeld ein Baugrundgutachten anfertigen zu lassen. Nur wer weiß, auf was er baut, der kann richtig planen und seriös kalkulieren.

Steht der Keller, ziehen die Handwerker den Rohbau hoch. Dabei halten sich nicht alle Firmen immer exakt an die Pläne. Auch beim Material verbaut manches Unternehmen nicht, was in der Baubeschreibung steht, sondern das, was gerade auf dem Hof lagert. Bauherren müssen sich das nicht gefallen lassen. Allerdings merken es die meisten nicht. Der VPB rät deshalb dringend zur laufenden Baukontrolle durch den unabhängigen Bausachverständigen. Der Experte erkennt sofort, wenn der Bau vom Plan abweicht.

Keinesfalls sollten sich kritisch fragende Bauherren vom Schlüsselfertiganbieter mit dem Hinweis abfertigen lassen, der Bauleiter kümmere sich um alles. Der Bauleiter wird zwar von den Landesbauordnungen vorgeschrieben, aber er wird vom Bauunternehmer bezahlt. Im Zweifel steht er also auch auf dessen Seite.

Ärger ist programmiert, wenn auf der Baustelle mehrere Firmen parallel arbeiten. Obwohl die meisten Schlüsselfertiganbieter das Haus aus einer Hand anbieten, arbeiten sie häufig mit kleinen Subunternehmen. Nach Erfahrung des VPB weiß dann die sprichwörtliche Linke nicht, was die Rechte tut. Das geht immer zu Lasten der Bauqualität. Leidtragender ist der Hauskäufer.

Gegen Ende der Bauzeit droht vielen Bauherren eine weitere Extraausgabe: Weil es nicht im Vertrag steht, schließt die Baufirma den Neubau nicht an die Versorgungsleitungen an. Der Bauherr muss die Anschlüsse für Kanal, Wasser, Strom und Gas selbst beantragen – und zusätzlich bezahlen.

Wer baut, der versucht, wo immer möglich zu sparen. Viele Familien wollen mit Eigenhilfe das Budget entlasten. Sie sollten ihre Kräfte nicht überschätzen, warnt der VPB. Wer selbst baut, der braucht Know-how und sehr viel Zeit. Bei einem Reihenhaus mit Baukosten von rund 275.000 Euro lassen sich höchstens 25.000 Euro einsparen. Dafür muss der Bauherr allerdings auch fast 850 Stunden schuften – ein halbes Jahr. Eigenleistungen müssen außerdem exakt in den Bauablauf integriert werden, damit es nicht zu Zeitverzögerungen kommt. Dies gilt besonders dann, wenn der Bauherr mit einem Generalunternehmer oder Bauträger baut. Dabei ergeben sich auch verschiedene Haftungsprobleme, etwa, wenn durch die Eigenleistungen Schäden verursacht oder Menschen verletzt werden. Der VPB rät allen, die selbst bauen, sich unbedingt vorab vom Sachverständigen beraten zu lassen, um die Eigenleistung präzise in den Bauvertrag hinein zu verhandeln. Außerdem müssen sich Selbstbauer extra versichern.