VPB-Sommerserie 2011 || "Bauen ist gut, Kontrolle besser!" - Teil 4 (von 4) "Bauabnahme"

BERLIN. Wenn ein Haus fertig ist, dann muss es bezahlt werden. Darauf hat das Bauunternehmen, das das Gebäude errichtet hat, ein Recht. Allerdings muss der Bauherr nur bezahlen, was auch technisch in Ordnung ist und dem Vertrag entspricht. Ein mangelhaftes Haus muss er jedenfalls nicht komplett bezahlen. Um zu prüfen, ob die Immobilie tatsächlich fertig ist und übergeben werden kann, gibt es die so genannte Bauabnahme. Hier, so rät der Verband Privater Bauherren (VPB), sollte der Bauherr eine förmliche Abnahme durchführen. Da es aber für den Bauherrn kein verbrieftes Recht auf diese förmliche Bauabnahme gibt, sollte er sie sich bereits im Bauvertrag zusichern lassen.

Was ist eigentlich eine Bauabnahme? Da gibt es zunächst die behördliche Abnahme. Sie war früher gang und gäbe, ist aber heute im Einfamilienhausbau kaum noch üblich. Bei dieser Art Abnahme schickt die Baubehörde einen Mitarbeiter und lässt prüfen, ob der Bau den relevanten Vorschriften des öffentlichen Rechts entspricht. Tut es das, stellt die Behörde einen entsprechenden Abnahmeschein aus. Nicht geprüft wird von der Behörde allerdings, ob das Gebäude auch dem entspricht, was der Bauherr bestellt und bezahlt hat. Das muss der Bauherr selbst prüfen, oder, wenn er das als Laie nicht kann, vom unabhängigen Sachverständigen checken lassen.

Der wichtigste Rechtsakt – nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags – ist für den Bauherrn die privatrechtliche Abnahme seines Hauses. Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist, und alle Gefahren und Risiken gehen auf den Bauherrn über. Das heißt, der Bauherr muss sein Haus nun selbst versichern – gegen Brand, Wasser- und Sturmschäden – eventuell auch gegen Hochwasser. Mit der Bauabnahme kehrt sich auch die so genannte Beweislast um. Der Bauherr muss dem Unternehmer nun alle eventuellen Mängel nachweisen.

Schlüsselfertiganbieter versuchen immer wieder, ihre Bauherren zur formlosen Bauabnahme zu überreden. Das spare Zeit, behaupten sie. Und sie bauen trickreich Klauseln im Vertrag ein, wie etwa: "Wird das Bauwerk bezogen, so gilt es als vorbehaltlos abgenommen." Zwar haben diese Klauseln vor Gericht in der Regel keinen Bestand, aber Vorsicht ist dennoch geboten, denn schon der Einzug oder die anstandslose Zahlung der letzten Rate kann juristisch schon als so genannte konkludente Abnahme gewertet werden. Darauf dürfen sich Erwerber aber auf keinen Fall einlassen.

Der Bauherr sollte immer auf einem offiziellen Termin direkt auf der Baustelle bestehen, auf einer förmlichen Bauabnahme. Dazu ist es sinnvoll, bereits im Vorfeld mit dem eigenen Bausachverständigen über die Baustelle zu gehen und neuralgische Punkte genau zu begutachten. Der Fachmann findet dabei auch versteckte Mängel, weil er aus Erfahrung weiß, wo er sie suchen muss. Alle problematischen Punkte, die bei dieser Vorbegehung entdeckt werden, müssen spätestens bei der eigentlichen Bauabnahme angesprochen und ins Protokoll aufgenommen werden. Der VPB empfiehlt, den Bauunternehmer vorab über das Ergebnis der Vorbegehung zu informieren, damit er bis zum eigentlichen Abnahmezeitpunkt schon viele Beanstandungen beseitigen lassen kann.

Das Protokoll der Bauabnahme ist wichtig. Darin werden alle Mängel aufgelistet, auch solche, die bereits bei früheren Begehungen festgestellt und noch nicht beseitigt wurden. Ins Protokoll gehören auch Details, die vom Bauherrn als nicht vertragsgemäß empfunden werden. Dabei muss es sich nicht einmal um erkennbare Schäden handeln, es genügt, wenn der Bauherr Zweifel an der korrekten Ausführung des Baus hat. Er kann dies allerdings nicht einfach behaupten, er muss konkret sagen, was ihn stört. Fachleute sagen, er muss ein Mangel-Symptom nennen, etwa einen unebenen Boden, ein schlecht schließendes Fenster, schiefsitzende Fliesen oder Ziegel oder die zwar im Plan vorgesehene, aber am Bau fehlende Kellertür. Benennt der Bauherr einen solchen Mangel bei der Bauabnahme nicht, vergibt er seine Rechte auf Nachbesserung oder auch auf Minderung. Ihm bleibt dann nur noch der Schadenersatzanspruch, den er vor Gericht einklagen muss. Auch etwaige Vertragsstrafen, die bei Abnahme nicht ausdrücklich geltend gemacht werden, verfallen.

Abnehmen muss der Bauherr den Bau letzten Endes fast immer. Nur bei so genannten wesentlichen Mängeln darf er die Abnahme verweigern. Nach VPB-Erfahrung trifft das aber nur bei weniger als zehn Prozent der Bauten zu. Wesentliche Mängel sind beispielweise, wenn das fertige Haus deutlich von den Plänen abweicht, keine Baugenehmigung hat, wenn der Keller nicht wasserdicht ist, vertraglich geschuldete Bauteile wie WC oder Treppe fehlen oder die im Vertrag zugesicherten Hausanschlüsse nicht ausgeführt wurden.

Rund ein Drittel aller Bauten hat bei der Abnahme zwar keine wesentlichen, wohl aber viele Mängel, die sich bei sorgfältiger Arbeit und kontinuierlicher Baukontrolle hätten vermeiden lassen. Sie müssen nachgebessert werden. Ohne Beanstandung passiert praktisch kein Bau die Abnahmebegehung. Häufig können die entdeckten Mängel aber schnell behoben werden. Vorausgesetzt, sie werden entdeckt. Dafür sorgt der unabhängige Sachverständige.