VPB zum Koalitionsvertrag: Richtiger Ansatz, aber noch sehr viel zu tun!

BERLIN. Der Verband Privater Bauherren begrüßt die Koalitionsvereinbarungen der großen Koalition. Mehr als zehn Jahre, in denen die Regierung private Bauherren mit immer nachteiligeren und kostentreibenderen Regeln überzogen hat, will sich die Regierungskoalition nun wieder den privaten Bauherren zuwenden. "Das ist höchste Zeit", so Corinna Merzyn, Hauptgeschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren (VPB), "denn nach wie vor liegt die Eigenheimquote in der Bundesrepublik nur um 50 Prozent. Wir haben es momentan mit einer Verlierergeneration zu tun, die sich Wohneigentum kaum noch leisten kann: Immer höhere technische Anforderungen verteuern das Bauen, die Grunderwerbsteuern steigen rasant, ebenso die Anforderungen an das Eigenkapital. Junge Menschen haben kaum Möglichkeiten, in Niedrigzinsphasen etwas anzusparen. Viele haben zudem nur befristete Jobs, was wiederum ihre Bonitätsbewertung drückt. Und das ist nur die Spitze des Eisbergs. An der Basis hat die Regierung seit vielen Jahren alles weggekürzt, was früher einmal beim Aufbau einer soliden Altersvorsorge zum Wohnen geholfen hat."

Wichtiger denn je: Mietfreies Wohnen im Alter

Mietfreies Wohnen im Ruhestand wird aber auch für die geburtenstarken Jahrgänge wichtig sein: Gut ein Drittel der Bevölkerung, die ab 2030 in Rente gehen, hat auch nach 40 Beitragsjahren eine Rentenerwartung von unter 800 Euro im Monat – davon kann kaum noch eine Miete bezahlt werden.

"Wir begrüßen deshalb ausdrücklich die von der Koalition geplanten Unterstützungen für private Wohneigentumsbildung", so Corinna Merzyn. Das geplante Baukindergeld soll 1.200 Euro pro Kind und Jahr betragen und zehn Jahre lang bezahlt werden. In den Genuss kommen Bauherren, die unter 75.000 Euro zu versteuerndem Haushaltseinkommen im Jahr bleiben. Hinzu kommt pro Kind ein Freibetrag von 15.000 Euro.

Grunderwerbsteuer frisst Baukindergeld

"Das klingt gut und ist ein Anfang", meint die VPB-Hauptgeschäftsführerin. "Es bringt aber nicht wirklich die nötige Entlastung, es sei denn, die Koalition setzt um, was sie bislang als Prüfauftrag im Koalitionspapier vereinbart hat – nämlich die Einführung eines Freibetrags bei der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken für Familien." Das ist aber nach wie vor nur ein Prüfauftrag mit verschiedenen Einschränkungen. "Solange das nicht geklärt ist und dabei nicht eine relevante Entlastung der Bauherren herauskommt, frisst die Grunderwerbsteuer das Baukindergeld gerade wieder auf."

KfW sollte Schwellenhaushalte unterstützen

Positiv bewertet der VPB die Absicht der Koalition, den Einstieg ins Wohneigentum durch Bürgschaften der KfW zu erleichtern. "Eine unserer Kernforderungen, für die wir auch als Mitglied der Initiative "Wohn-Perspektive Eigentum" schon geraume Zeit eintreten, lautet: Schwellenhaushalte sollen beim Eigenkapital unterstützt werden. Zudem muss es eine deutliche Ausweitung der Wohneigentumsprogramme der KfW geben – mit einer langfristigen Zinsbindung, die den Bauherren ermöglicht, solide zu kalkulieren."

Grundsteuer C trifft die Falschen

Auch die ebenfalls von der Initiative "Wohn-Perspektive Eigentum" geforderte Bauland-Offensive greift der Koalitionsvertrag auf. Das "wie" ist allerdings noch offen. Völlig offen bleibt weiterhin auch, wie es mit der Grundsteuer weitergeht. "Die Grundsteuer C alleine wird da ohne verbraucherfreundliche Ausgestaltung noch nicht den gewünschten Erfolg bringen", so Corinna Merzyn, "kapitalstarke Investoren werden das aussitzen - private Bauherren jedoch, die schon ein Grundstück haben, aber für den Hausbau noch ansparen, werden in dieser Übergangszeit unnötig unter Druck gesetzt. Hier muss mit Augenmaß für Selbstnutzer gestaltet werden."

Neubaugebiete sinnvoll anbinden

Die Erschließung von zusätzlichem Bauland muss Hand in Hand gehen mit zukunftsweisender Stadtbauplanung. "Hier sind die Kommunen und Länder in der Pflicht", so Corinna Merzyn. "Die Regionen um die Kernstädte müssen vernünftig an die Infrastrukturen angebunden werden. Neue Baugebiete müssen wieder kompetent geplant werden. Gerade im Bereich des privaten Wohneigentums ist es wichtig, dass nicht die ausführende Firma die Bebauungsplanung nebenbei mit erledigt, sondern dass fachkundige Planer eine Umgebung entwickeln, die mehr ist als nur eine langweilige Schlafstadt. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen dafür sind längst geschaffen, viele Kommunen wenden sie nur noch nicht an, weshalb die Menschen immer noch mit unbefriedigenden Ergebnissen leben müssen."

Mit kreativen Lösungen CO2 sparen

Der VPB begrüßt die Beschlüsse der großen Koalition, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, dabei die ohnehin schon strammen energetischen Anforderungen vorerst nicht weiter zu verschärfen und auch das Bauen ordnungsrechtlich zu vereinfachen. "Wir halten es auch für sehr sinnvoll, in Zukunft die CO2-Emissionen zur Richtschnur für das Bauen zu machen", erklärt Corinna Merzyn. "Auch das gibt Planern wieder eine Chance, mit Kreativität ans Bauen und Energiesparen heranzugehen." Auch die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung hält der VPB für längst überfällig.

Zur Vorsicht mahnt der VPB beim Ausbau der Energieberatung. "Dabei muss die unabhängige Fachberatung im Vordergrund stehen und nicht nur die Verkaufsförderung energiesparender Anlagen um jeden Preis." Der VPB kritisiert in diesem Zusammenhang die erst im Dezember 2017 geänderten Anforderungen an Energieberater bei KfW-Förderprogrammen. Als Energieeffizienzexperten dürfen sich dort inzwischen auch Berater listen lassen, die selbst hinterher die Arbeiten ausführen. "Damit werden staatlich geförderte Beratungen zu Akquisitionen. Das ist nicht im Sinne der Bauherren", resümiert Corinna Merzyn.

Bauträgerrecht nachbessern

Begrüßenswert ist für den VPB ein weiterer Passus des Koalitionsvertrags: "Im Bauträgerrecht wollen wir vorhandene Schutzlücken durch wirksame Absicherung des Erwerbers eines Bauträgerobjekts für den Fall der Insolvenz des Bauträgers (…) schließen." Die VPB-Hauptgeschäftsführerin erwartet hier mehr Verbraucherschutz speziell für die Käufer von Eigentumswohnungen. "Das muss schnell umgesetzt werden, denn hier geht es um existenzielle Risiken."

WEG anpassen

Der VPB begrüßt die Intention der Koalitionspartner das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nach zehn Jahren den aktuellen Gegebenheiten anzupassen und damit beispielsweise auch energetische Sanierungen und Abbau von Barrieren in WEGs praxisnah zu gestalten. Der Kauf einer Eigentumswohnung ist für viele ein gewichtiger Teil der privaten Altersvorsorge. In Deutschland sind 80 Prozent aller Wohnungen in Privatbesitz. Gerade Selbstnutzer und Kleinvermieter möchten aber ihre Immobilien mit Augenmaß und zu ihrem verfügbaren Budget passend instand halten. Für überteure Luxusmodernisierungen ist hier meist ebenso wenig Geld und Verständnis vorhanden wie für jahrelange Vernachlässigung.