Bauabnahme: Abnahme mit eigenen Sachverständigen vorbereiten

VPB rät zur Vorsicht bei der Abnahme:
Fristen wahren und Abnahme mit eigenen Sachverständigen vorbereiten

Vor dem Einzug ins eigene Haus steht die Bauabnahme. Die Bauabnahme ist der wichtigste Rechtsakt nach der Unterzeichnung des Vertrags. Darauf weist der Verband Privater Bauherren (VPB) ausdrücklich hin. Mit der Bauabnahme beginnt die Gewährleistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt müssen die Bauherren dem Unternehmer alle Mängel nachweisen. Außerdem, so warnt der VPB, gehen mit der Unterzeichnung der offiziellen Bauabnahme auch alle Gefahren und Risiken auf die Bauherren über. Das heißt, die Bauherren müssen ihr Haus nun selbst versichern – gegen Brand, Wasser- oder Sturmschäden. Außerdem wird mit der Abnahme und nach Übergabe einer prüffähigen Schlussrechnung der Werklohn fällig. Bauherren müssen also zur Abnahme wirklich sicher sein, dass ihr Haus mängelfrei und in Ordnung ist.

Das neue Bauvertragsrecht, das am 1. Januar 2018 in Kraft getreten und für alle Verträge gilt, die seit diesem Tag geschlossen werden, hat auch die Abnahme neu geregelt. Neugefasst wurde dabei die sogenannte Abnahmefiktion. Diese besagt: Setzt nach Fertigstellung des Werks der Unternehmer den Bauherren eine angemessene Frist zur Abnahme, und verweigern die Bauherren die Abnahme ohne Angabe von Mängeln oder erklären sie überhaupt nichts oder erscheinen erst gar nicht, dann fingiert das Gesetz die Abnahme als erfolgt – selbst wenn wesentliche Mängel vorliegen!

Abnahmefiktion mit Frist

Diese Neuregelung ist nicht gut für private Bauherren, denn sie setzt sie unter enormen Zeitdruck. Mit der Abnahmefiktion will der Gesetzgeber sicherstellen, dass Bauherren die Abnahme eines im Wesentlichen mangelfrei hergestellten Bauwerks nicht ungebührlich und zu Lasten der Baufirma hinauszögern, so der VPB. Außerdem sollen die Bauvertragsparteien in Zukunft miteinander bei der Abnahme kooperieren, damit diese zügig abgewickelt wird.

Der Gesetzgeber hat mit der Einführung der Abnahmefiktion auf Probleme reagiert, die bislang Subunternehmer mit Generalunternehmern hatten. So konnten zum Beispiel Fensterbauer oder Parkettleger keinen Druck auf ihren gewerblichen Auftraggeber ausüben, um nach Fertigstellung ihres Gewerks dessen zeitnahe Abnahme zu erreichen. Mit der neuen Regelung können Subunternehmer nun die zügige Abnahme ihres Gewerks durchsetzen. Allerdings fallen auch die privaten Bauherren unter das Gesetz.

Die Regelung der Abnahmefiktion spielt sogar den Baufirmen in die Hände, denn sie setzt die Bauherren unter Zeitdruck. Sobald das Werk fertiggestellt ist, kann der Unternehmer eine angemessene Frist zur Abnahme setzen. Angemessen dürften dabei im Schnitt zehn bis 14 Tage sein. Innerhalb dieser Zeit müssen die Bauherren den Bau entweder abnehmen oder aber mindestens ein Mangelsymptom nennen. Können sie das nicht, bekommen sie keinen Aufschub mehr. Der Bau gilt dann als abgenommen.

Unternehmer muss über drohende Abnahmefiktion aufklären

Diese Abnahmefiktion greift allerdings nur, wenn der Unternehmer die Bauherren vorab über die Rechtsfolgen informiert hat. Das muss er in Textform tun. Dazu reicht aber schon eine E-Mail aus. Bauherren sollten solche Schreiben also keinesfalls ignorieren oder auf die lange Bank schieben. Im Gegenteil: Fordert der Unternehmer sie zur Abnahme auf, müssen Bauherren umgehend handeln und klären, ob das Haus, das sie nun übernehmen sollen, auch tatsächlich fertig und mängelfrei ist.

Abnahme mit eigenem Experten vorbereiten

Dann ist es gut zu wissen, ob das Haus mängelfrei ist oder nicht. Bauherren, die den Baufortschritt regelmäßig vom unabhängigen Sachverständigen haben überwachen lassen, wissen, welche Mängel während der Bauzeit aufgetreten sind und bei der Baufirma beanstandet wurden. In solchen Fällen ist es meist kein Problem, beim Abnahmetermin mit dem Bauunternehmer die noch nicht beseitigten Mängel zu benennen, angemessene Fristen zur Nachbesserung zu setzen und Restwerklohn in zutreffender Höhe einzubehalten, sofern der Zustand des Bauwerks nicht zur Abnahmeverweigerung berechtigt.

Wer den Bau nicht regelmäßig checken ließ, der sollte das vor der Abnahme umgehend nachholen. Am fast fertigen Haus sind allerdings viele Bauteile nicht mehr zugänglich. Mängel, die sich unter Beton, Estrich oder Putz verbergen, entdeckt niemand mehr. Sie sind aber da und treten irgendwann zu Tage. Manchmal erst nach Ablauf der Gewährleistungsphase.

Bauherren sollten auch bei Zustandsfeststellung erscheinen

Entdecken die Bauherren zur Abnahme einen Mangel und verweigern die Abnahme, kann der Unternehmer verlangen, dass eine gemeinsame Zustandsfeststellung vorgenommen werden muss. Auch zu diesem Termin, so rät der VPB, sollten Bauherren unbedingt erscheinen und zwar mit ihrem Sachverständigen. Tun sie das nämlich nicht, darf der Unternehmer den Bauwerkszustand einseitig feststellen. Das heißt, er urteilt in eigener Sache. Jeder kann sich vorstellen, wie das ausgeht, gibt der VPB zu bedenken. Nur wenn die Bauherren kein Verschulden am Fernbleiben trifft und sie das dem Unternehmer unverzüglich mitteilen, gilt das nicht. Aber Achtung: Auf diese Feinheiten muss der Bauunternehmer im Vorfeld nicht hinweisen!

Private Bauherren brauchen seit Einführung des neuen Bauvertragsrechts mehr denn je den eigenen unabhängigen Bausachverständigen, der sie bei fachlichen Auseinandersetzungen unterstützt und begleitet: Einmal bei der Abnahme selbst, wenn es darum geht, eventuelle Mängel zu rügen. Zum Zweiten bei der gemeinsamen Zustandsfeststellung auf der Baustelle. Nur Experten können dabei auf Augenhöhe mit den Baufirmen sprechen.

Der VPB hat zum Thema Bauabnahme einen Ratgeber für Bauherren zusammengestellt. Er kann hier kostenlos heruntergeladen werden.

» VPB-Ratgeber_Bauabnahme.pdf