Who is Who am Bau: Bauträger, Generalunternehmer und Generalübernehmer

BERLIN. Rund drei Viertel aller Bauherren kaufen heute ein schlüsselfertiges Haus. Sie bauen nicht mehr konventionell mit eigenem Architekten, sondern entscheiden sich für ein konfektioniertes Objekt, ein Fertighaus oder ein schlüsselfertiges Objekt. Dabei treffen sie auf ein großes Angebot und unterschiedliche Firmen. Das Angebot ist für Laien nur schwer zu durchschauen. Wer ist eigentlich wer am Bau und was machen eigentlich Bauträger, Generalunternehmer, Generalübernehmer?

Bauträger verkaufen Grundstück, schlüsselfertigen Neubau, sanierten Altbau oder Eigentumswohnung stets aus einer Hand. Wer einen Vertrag mit einem Bauträger abschließt, der ist im rechtlichen Sinne kein Bauherr, sondern Käufer oder Erwerber. Der Bauträger ist Eigentümer des Grundstücks, er tritt als Bauherr auf, er verkauft das Grundstück und verpflichtet sich, darauf das Haus zu bauen oder zu sanieren. Bauträgerverträge unterliegen der sogenannten Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und müssen notariell beurkundet werden. Der Bauträger übernimmt sämtliche Arbeiten, von der Planung über die Einholung aller Genehmigungen bis hin zum schlüsselfertigen Objekt. Der Käufer zahlt meist von Beginn an Abschläge gemäß einem vertraglich vereinbarten Zahlungsplan. Erst nach Fertigstellung und Bezahlung des Objekts wird er auch Eigentümer.

Von vornherein als Bauherr tritt dagegen auf, wer ein eigenes Grundstück besitzt und es bebauen lässt. Wer dazu keinen eigenen Architekten beauftragt, der baut häufig mit einem Generalunternehmer (GU) oder einem Generalübernehmer (GÜ). Der Generalunternehmer bietet alle Leistungen aus einer Hand an. In der Regel übernimmt er selbst den Rohbau und vergibt alle weiteren Gewerke an sogenannte Nach- oder Subunternehmer. Der Generalübernehmer dagegen versteht sich lediglich als Koordinator, er baut nicht selbst, sondern vergibt und koordiniert sämtliche Bau- und Ausbauarbeiten bis zum schlüsselfertigen Objekt. Meist planen Generalunter- und -übernehmer auch für die Bauherren.

Beide, sowohl Generalunternehmer, als auch Generalübernehmer sind Vertragspartner des Bauherren und haften auch gegenüber den Bauherren. Damit unterscheiden sie sich vom Baubetreuer und Projektsteuerer, der ja grundsätzlich keine Haftung für die Bauleistung übernimmt. Auch mit den Subunternehmern haben die Bauherren selbst nichts zu tun, wenn sie mit GU und GÜ arbeiten, während sie beim Baubetreuer oder Projektsteuerer sogar direkter Vertragspartner dieser Firmen sind.

Nach jahrzehntelanger Erfahrung weiß der VPB: Viele Bau- und Bauträgerverträge sind lückenhaft, Baumängel und hohe Nachzahlungen deshalb nicht selten. Vor Problemen schützt grundsätzlich nur die unabhängige fachliche Beratung durch einen Bausachverständigen VOR Vertragsabschluss.