Januar 2019

Bauherr/in asked:
on Januar 11, 2019 1:50 pm
Ich habe gehört, der VPB hat einen Ratgeber zur Baubeschreibung herausgegeben. Wo genau finde ich den?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 3:27 pm
Auf der Homepage des VPB gibt es mehrere Ratgeber, die im Service-Bereich der Website heruntergeladen werden können, kostenlos unter www.vpb.de/service.html Der Ratgeber "Neues Bauvertragsrecht: Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau" ist dort direkt unter www.vpb.de/download/VPB-Ratgeber_Neues-Bauvertragsrecht-Baubeschreibung.pdf zu bekommen.

Bauherr/in asked:
on Januar 11, 2019 1:50 pm
Wir haben in unserem Vertragsentwurf einen seltsamen Satz gefunden: „Vorvertraglich übergebene Bauunterlagen sind nicht Vertragsinhalt.“ Was soll das heißen?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 3:51 pm
Wenn es sich dabei um einen Verbraucherbauvertrag handelt, wäre das meiner Ansicht nach ein gezielter Versuch, Bauherrenrechte wieder auszuhebeln. Mit diesem Passus wird der Schutzzweck des § 650k Abs. 1 unterlaufen. Enthält nämlich die vertragliche Baubeschreibung andere Angaben, als die, die sie im Vorfeld bekommen haben, kann es passieren, dass bestimmte Eigenschaften des geplanten Hauses, die Ihnen besonders wichtig und vielleicht sogar für ihr Projekt ausschlaggebend waren, entfallen. Letztlich besteht die Gefahr, dass Sie ein anderes Haus bekommen, als Sie dachten. Ob so eine Regelung als Kleingedrucktes überhaupt wirksam ist, halte ich für stark zweifelhaft, aber Urteile dazu sind noch nicht bekannt. Aber es ist als Bauherr unersprießlich, darüber zu streiten. Besser ist es, vor Unterzeichnung immer darauf zu achten, dass die vertragliche Baubeschreibung wirklich alles enthält, was Ihnen wichtig ist.

Bauherr/in asked:
on Januar 11, 2019 1:50 pm
Welche Angaben muss eine Baubeschreibung eigentlich genau enthalten?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 3:59 pm
Das ist im Gesetz recht eingehend geregelt, es geht da um Art. 249 § 2 EGBGB. Danach muss eine Baubeschreibung die wesentlichen Eigenschaften des Hauses klar beschreiben.
Sie muss mindestens folgende Informationen enthalten:

• allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise;
• Art und Umfang der Leistungen, gegebenenfalls auch der Planung und Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück, der Baustelleneinrichtung und der Ausbaustufe;
• Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse, Schnitte;
• gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz-, Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik;
• Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke;
• gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus;
• gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen;
• Qualitätsmerkmale, denen Gebäude oder Umbau genügen müssen;
• gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie, Außenanlagen;
• verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung; steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, dann muss wenigstens ihre Dauer angegeben sein.

Bauherr/in asked:
on Januar 11, 2019 1:49 pm
Wir sollen jetzt schnell noch ein paar Änderungen der Baubeschreibung absegnen, bevor der Vertrag gemacht wird. Wir sind nicht sicher, ob wir die Bedeutung und Folgen dieser Änderungen komplett erfasst haben – was können wir da tun?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 3:38 pm
Beim Verbraucherbauvertrag hat sich der Gesetzgeber das idealtypisch eigentlich so gedacht, dass der Unternehmer eine Baubeschreibung aushändigt, der Verbraucher sich diese von seinem eigenen Bausachverständigen erklären lässt und dann die Punkte, die individuell angepasst und ergänzt werden sollen, mit dem Bauunternehmer aushandelt (und verpreist). Die ursprünglich übergebene Baubeschreibung wird daher beim Verbraucherbauvertrag (Achtung: Beim Bauträgervertrag zählt dagegen nur die vom Notar beurkundete Baubeschreibung!) nach dem Gesetz – Vertragsinhalt, soweit sie nicht ausdrücklich vertraglich geändert wurde. Nun kommt es in der neuen Praxis aber durchaus vor, dass die Bauunternehmen selbst Änderungen ihrer eigenen Baubeschreibung vorschlagen und verhandeln wollen. Daran sind sie rechtlich nicht gehindert. Das hat allerdings für Verbraucher den Effekt, dass so ein weiterer Gang zum eigenen Bausachverständigen nötig werden kann. Auch wenn das dann nochmal etwas Geld kostet (die Einarbeitung hat der Bausachverständige ja schon beim ersten Mal erledigt), das halte ich für gut investiert.

Bauherr/in asked:
on Januar 11, 2019 1:48 pm
Was passiert eigentlich, wenn man die Baubeschreibung quasi erst mit zur Unterschrift zum Vertrag dazu bekommt? Das ist dann doch nicht mehr rechtzeitig?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 3:23 pm
Das stimmt zwar, aber es wird ja auch niemand gezwungen, so einen Vertrag dann auch sofort zu unterschreiben. In so einem Fall sollte man sich gut überlegen, ob man nicht doch besser einen anderen Vertragspartner sucht. Niemals sollte man einfach unterschreiben und darauf vertrauen, dass man ja ein Widerrufsrecht habe. Denn das gilt weder bei Bauträgern noch bei Bauverträgen – es sei denn, es wird irrtümlich oder sicherheitshalber vertraglich eingeräumt. Wer auf einem eigenen Baugrundstück sitzt, braucht auch nicht zu befürchten, jemand anderes nehme ihm sonst die Lage weg.

Bauherr/in asked:
on Januar 11, 2019 1:48 pm
Wir hatten neulich Fragen zu Details einer Bauausführung, aber es gab keine ausreichenden Antworten. Dabei erklärte man uns, manche Angaben in einer Baubeschreibung seien eben nur gegebenenfalls zu machen. Wir haben das ehrlich gesagt nicht so ganz verstanden. Was soll damit gemeint sein?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 3:20 pm
Ich kann da auch nur raten. In Art. 249 § 2 Abs. 1 EGBGB wird das Wort mehrfach vom Gesetzgeber benutzt, Nrn. 4, 6, 7 und 9 genauer gesagt. Es bedeutet dort aber nicht, dass dem Bauunternehmer sozusagen freigestellt ist, ob er dazu etwas sagt oder nicht. Oben gab es die Frage zum Innenausbau, das wäre Nr. 6: wenn Innenausbau gemacht werden soll (das ist das gegebenenfalls), dann muss der natürlich auch entsprechend klar in der Baubeschreibung drin sein.

Bauherr/in asked:
on Januar 11, 2019 1:48 pm
Ich finde, dass schon noch viel Fachchinesisch verwendet wird! Zb was WLG 40 ist musste ich selbst rausfinden. Am Ende muss man doch glauben, was einem der Haushersteller dazu erklärt – wo ist die Verbesserung zu vorher?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 3:10 pm
Kontrolle ist besser, dazu gibt es Bausachverständige wie sie vom VPB ausgewählt werden. Und – salopp gesagt - ein dickes Glossar mit Begriffsklärungen für jede Baubeschreibung ist nicht unbedingt das Ziel der Neuregelung gewesen. Aber davon abgesehen hat sich der Gesetzgeber auch einiges einfallen lassen, um auch unwillige Unternehmen zu veranlassen, ihre Baubeschreibungen klarer und vollständiger zu fassen. § 650k Abs. 2 S. 1 BGB sagt nämlich, dass bei Unklarheiten oder Lücken in der Baubeschreibung die unklare oder fehlende Bauleistung das Qualitätsniveau haben muss, das die Bauleistung auch sonst hat. Rolls-Royce bleibt Rolls-Royce. Früher galt das nicht ganz so einschränkungslos. Da wurden Lücken auch mal mit den anerkannten Regeln der Technik gefüllt – die sind aber ist oft nur ein Mindeststandard. S. 2 derselben „Hausnummer“ legt dann och fest, dass Zweifel bei der Auslegung einer Baubeschreibung zu Lasten des Bauunternehmers gehen. Es ist also bei Unklarheit immer die höherwertige Bauweise geschuldet – und zwar ohne dass dafür mehr Geld verlangt werden kann. Das wird man im Einzelnen oft vor Gericht klären müssen, aber hier erwarte ich in den kommenden Jahren interessante Entscheidungen.

Bauherr/in asked:
on Januar 11, 2019 1:47 pm
Ich höre oft, man soll die Baubeschreibung „vorvertraglich“ bekommen, so wie sie eben auch schrieben – also wohl vor dem eigentlichen Vertrag. Aber wie lange denn vorher?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 3:05 pm
Da gibt es keine feste Grenze, denn wie oben schon angeklungen, ist die erste Baubeschreibung ja eigentlich als Auftakt für die eigentlichen Verhandlungen über die Leistung gedacht und das kann und sollte auch ein bisschen Zeit kosten. Der Gesetzgeber hat in der Begründung zur vorvertraglichen Übergabe der Baubeschreibung gesagt, damit solle ein Qualitätswettbewerb möglich werden. Der Verbraucher soll also die Möglichkeit bekommen, nicht nur eine, sondern gegebenenfalls sogar mehrere Baubeschreibungen miteinander daraufhin zu vergleichen, welche Qualität zum Beispiel die technische Gebäudeausrüstung denn hat. Das schließt notwendig auch die Zeit ein, die man als Baulaie für einen Termin bei einem Bausachverständigen benötigt, der einem erklären kann, ob das Angebot wirklich ein Rolls-Royce ist oder nicht. Eigentlich muss man anders herum denken: wenn man eine Baubeschreibung hat, dann sollte man sich mit dem Vertragsschluss so lange Zeit lassen, bis alles in Ruhe geklärt und verhandelt worden ist.

Bauherr/in asked:
on Januar 11, 2019 1:47 pm
Wir wollen ein Haus für unser Alter bauen. Dazu haben wir uns eine Firma gesucht, die angeblich Erfahrung auf dem Sektor hat. Der Vertriebsmitarbeiter versichert uns, man wolle unsere Wünsche im Detail berücksichtigen. Aber erst sollen wir mal den Bauvertrag unterzeichnen. Frage: Wie können wir sicherstellen, dass unsere Wünsche auch Gegenstand des Vertrags werden? Kann das alles schon in der Baubeschreibung geregelt werden, die ja jetzt Pflicht ist? Wie detailliert muss die sein? Oder können wir sogar schon konkrete Pläne erwarten? Wie gehen wir am besten vor?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 2:49 pm
Bevor nicht alles, was sie baulich realisiert haben wollen, klar und detailliert ausgehandelt und schriftlich fixiert und verpreist ist, bevor nicht alle Risiken, etwa des Baugrundes, soweit möglich geklärt und im Übrigen (also die „Restrisiken“) finanziell bewertet und den einzelnen Parteien zugewiesen sind, sollte auch kein Vertrag geschlossen werden. Gerade die Bedürfnisse im Alter sind sehr individuell, da wird eine Anpassung von vorvertraglich übergebenen Baubeschreibungen eigentlich die Regel sein. Jedenfalls darf man sich nicht mit pauschalen Wendungen wie „seniorenfreundlich“ abspeisen lassen. Mit der Berücksichtigung von individuellen Wünschen wird ein Bauunternehmer dann keine Probleme haben, wenn er für deren Umsetzung auch auskömmlich bezahlt wird. Das gilt im Grundsatz auch für Bauträger, die aber bei Wohnungseigentumsanlagen im Gemeinschaftseigentumsbereich (Treppenhäuser, Zuwegung etc.) natürlich nicht ganz so flexibel sein können, weil das Gemeinschaftseigentum ja für alle Erwerber identisch sein muss. Leider wird immer noch versucht, mit Standardunterlagen, auf denen ein scheinbar attraktiver Preis prangt, zu einem Vertragsschluss zu gelangen und dann die Detailwünsche teuer als Nachträge zu vereinbaren. Wenn sie signalisieren, dass sie für individuelle Qualität auch entsprechend zu zahlen bereit sind, sollte der Vertragsschlussdruck eigentlich in sich zusammenfallen.

Bauherr/in asked:
on Januar 11, 2019 1:46 pm
In den Angeboten oder Leistungsverzeichnissen, die ich bisher gesehen habe, wird nie etwas zu den Unterlagen gesagt, die man jetzt auch bekommen soll. Verbraucherschutz sieht anders aus, finde ich. Sehen Sie das auch so?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 2:38 pm
Sie meinen den eben bereits von mir angesprochenen § 650n BGB. Hier ist es so, dass der Anspruch ja schon im Gesetz steht und auch nicht durch Vertrag eingeschränkt werden kann. Dann muss man das also auch nicht im Vertrag noch mal regeln. Es ist sogar gefährlich, denn wenn die vertragliche Regelung hinter dem gesetzlichen Umfang zurückbleibt, verletzt der Unternehmer ein Verbraucherschutzgesetz, was dann abgemahnt werden kann. Insofern ist das eigentlich ein sehr strenger Verbraucherschutz.

Bauherr/in asked:
on Januar 11, 2019 1:45 pm
Was würde eigentlich passieren, wenn auf einer Messe alle die Baubeschreibung mitnehmen? Irgendwann weigern die Firmen sich doch dann, mir ihre Baubeschreibung zu geben. Kann ich die zwingen, mir die zu geben?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 2:26 pm
Das klingt etwas theoretisch, aber einen Anspruch auf Herausgabe einer Baubeschreibung so wie den Anspruch auf Herausgabe bestimmter Unterlagen nach § 650n BGB gibt es nicht. Eine Baufirma ist einmal nicht verpflichtet, mit jedem Bauinteressierten einen Verbraucherbauvertrag oder Bauträgervertrag abzuschließen und eine Baubeschreibungsherausgabepflicht entsteht erst im vorvertraglichen Bereich. Dafür reicht nicht bloß generelles Interesse am Leistungsspektrum einer Firma, da bekommt man eher erst mal einen Prospekt – der übrigens später, wenn dann doch ein Vertrag geschlossen werden sollte für die Frage der geschuldeten Leistung durchaus eine Rolle spielen kann, also gut aufheben! Wer eine Baubeschreibung nicht herausgibt, obwohl er dazu verpflichtet ist, verletzt eine vorvertragliche Informationspflicht und haftet auf Ersatz des dadurch entstehenden Schadens. Aber es würde mich schon wundern, wenn ein Unternehmen einen ernsthaft und konkret interessierten Kunden keine Baubeschreibung überlassen wollte.

Bauherr/in asked:
on Januar 11, 2019 1:45 pm
Bauen ist richtig teuer geworden. Tapezieren und mit Gipskarton arbeiten kann ich auch selber. Wie regelt man das, wenn die Baubeschreibung vom Anbieter nichts genaues dazu sagt im Vertrag?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 2:17 pm
„Nichts genaues“ wundert mich etwas. Auch zum Innenausbau sind Beschreibungen zu liefern – wenn Sie einen Verbraucherbauvertrag abschließen wollen, ohne mit einem eigenen Architekten zu planen, wovon ich jetzt mal nach der Frage ausgehe. Haben Sie ggf. „nur“ einen Bauvertrag abgeschlossen? Wenn Sie die Arbeiten zur Hausherstellung nicht von einem einzigen Bauunternehmer machen lassen wollen, wären die einzelnen Verträge mit den Unternehmern (meist gewerkeweise getrennt, Rohbau etc.) Bauverträge. Da gilt die Baubeschreibungspflicht nicht. Sonst muss da „genaueres“ stehen, außer, die Leistung ist nicht vertraglich geschuldet. Eine Pflicht, die Nichtvornahme auch noch klar anzusprechen, dürfte sich aus der neuen Rechtslage nicht ergeben. Da Sie aber sagen, es klänge so, als würde in diesem Bereich doch etwas gemacht werden sollen, müsste da wohl mehr zu stehen. Wenn Sie bestimmte Leistungsteile selbst erbringen wollen, können Sie das in den Vertrag ganz normal wie sonst auch verhandeln, wobei die dafür gewährten Preisnachlässe der Unternehmen (manchmal als Gutschriften bezeichnet) oft nicht den Erwartungen der Verbraucher entsprechen. Außerdem wird die eigene Leistungsfähigkeit der privaten Bauherren überschätzt. Vor allem sollte man sich sehr gut überlegen, ob man Eigenleistungen macht, nach denen der Bauunternehmer dann weiter baut. Ist man spät da krankheitsbedingt dran oder ist der Unternehmer mit der Qualität der Eigenleistung nicht zufrieden, gibt es Streit und der Zeitplan ist in Gefahr. Wichtig ist aber nicht zuletzt die genaue Abgrenzung der jeweils zu erbringenden Leistungen. Ganz oft wird darüber gestritten, wer welche Schnittstellenarbeiten zu machen hat. Wer sich da nicht im Detail auskennt, sollte dann lieber Rat für die genauen Vereinbarungen einholen oder es doch besser den Unternehmer (=Profi) machen lassen.

Bauherr/in asked:
on Januar 10, 2019 12:21 pm
Hallo, wir haben uns von unserer Baufirma eine Baubeschreibung geben lassen (hatten wir beim VPB gelesen!). Die Baubeschreibung sieht auch erst mal gut aus und wir werden sie auch prüfen lassen. Was uns komisch vorkommt ist, dass der Keller darin fehlt. Sie Firma sagt, dass wir den Keller ja extra bestellen müssen und von der Kellerfirma dann auch die Baubeschreibung und alles bekommen. Wir hatten ja gedacht, dass wir alles aus einer Hand bekommen und nicht doch wieder mit mehreren Firmen arbeiten müssen. Unsere Sorge und Frage dazu: Wie wird denn sichergestellt, dass der Keller nachher auch zu dem Haus passt? Das muss doch irgendjemand koordinieren? Was raten Sie uns? Danke für Ihre Mühe.
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 3:17 pm
Dazu schweigen sich manche Vertragsgestaltungen leider aus. Es handelt sich hierbei um eine typische Schnittstellenproblematik. Und sie ahnen es ja auch schon: im Zweifel wird der Kellerbauer alles auf den Hausbauer schieben und umgekehrt. Sie sollten sich grundsätzlich überlegen, ob sie wirklich mit zwei Gewerken arbeiten wollen. Denn hier ist das Problem, dass der Neubau nicht aus einer Hand errichtet wird: jedenfalls der Vertrag über die Errichtung des Kellers ist kein Verbraucherbauvertrag (eine Umgehung der Schutzvorschriften durch rein formale Aufteilung der Leistung auf zwei wirtschaftlich betrachtet identische Unternehmen mal außen vor gelassen, die sich nur schwer beweisen lassen würde). Beim darauf errichteten Haus lässt sich juristisch darüber streiten, ob das ein Bauvertrag oder ein Verbraucherbauvertrag mit besserem Schutzniveau für sie ist. Der „Irgendjemand“ für die Koordinierung wäre der klassische Architekt. Wer also darüber nachdenkt, sein Neubauvorhaben doch mit mehreren Bauunternehmen zu realisieren, der muss sich ernsthaft mit der Beauftragung eines Architekten auseinandersetzen. Dieser koordiniert und überwacht am besten nicht nur die Ausführung, sondern wird möglichst früh ins Boot geholt. Man kann ihn stufenweise beauftragen, so bleibt sein Honorar auch dem Projektfortschritt angepasst.

Bauherr/in asked:
on Januar 6, 2019 6:03 pm
Heute ist an unserem Haus, fertiggestellt 04/17, durch das Abrutschen eines Schneebrettes (Dachlawine) der Schornstein für die Gasheizung abgeknickt. Im Innenbereich ist dadurch das Rohr gerissen. Die Heizung kann nicht mehr benutzt werden, weil ansonsten Abgase in das Gebäude gelangen. Außerdem dringt Wasser ( in geringem Maße) durch die wohl beschädigte Abdichtung ein. Meiner Ansicht nach handelt es sich um einen konstruktiven Fehler am Haus. Wie muss ich mich in diesem Fall verhalten?
 

VPB replied:
on Januar 11, 2019 2:05 pm
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine so in den Einzelfall gehende Beratung dem VPB als Verband vom Gesetzgeber nicht erlaubt ist. Dafür müssen Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Empfehlenswert ist in so einem Fall ein im Baurecht erfahrener Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. VPB-Regionalbüros haben erfahrene Anwälte in ihren Netzwerken.