November 2018

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 3:04 pm
Wir haben von der Stadt ein Grundstück für eine Doppelhaushälfte bekommen. Zusammen mit einem Baupartner, der das andere Grundstück bekommen, soll nun ein Doppelhaus gebaut werden. Die Stadt gibt dabei vor, dass beide Doppelhaushälften eine einheitliche Fassade haben müssen. Nun war es so, dass wir ein Doppelhaus, mit einem Baupartner geplant hatten, der dann kurzfristig vor der Beurkundung des Grundstücks abgesprungen ist. Wir waren in der Planung sehr weit fortgeschritten, so dass wir schon das Angebot und die Grundrisse unterzeichnet haben und sind davon ausgegangen, dass der Baupartner auch mit uns diesen Schritt, weil er vorher noch zugesagt hatte. Da der Baupartner dann aber abgesagt hat, hat die Stadt uns den nächsten Doppelhauspartner zugelost. Für diesen war das bereits geplante Angebot zu teuer, so dass dieser ein anderes Bauunternehmen gesucht hat. Weiterhin wollte der neue Baupartner kein 1-schaliges Mauerwerk mit Putzfassade, wie es vorher geplant war, sondern ein 2-schaliges Mauerwerk mit Klinker. Nun die Frage.: Können wir das neue Angebot annehmen ohne das Kosten des ersten Bauunternehmens auf uns zukommen? Das Angebot des ersten Bauunternehmens kann so ja nicht mehr umgesetzt werden, da beide Baupartner sich bzgl. Fassade einigen müssen. Weiterhin hat das Haus ein Dach, so dass man auch alles von einen Bauunternehmen erledigt bekommen möchte? Sind nun an das erste Angebot vertraglich gebunden?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 4:16 pm
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine so in den Einzelfall gehende Beratung dem VPB als Verband vom Gesetzgeber nicht erlaubt ist. Dafür müssen Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Empfehlenswert ist in so einem Fall ein im Baurecht erfahrener Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Alle VPB-Regionalbüros haben erfahrene Fachanwälte in ihren Netzwerken.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 2:21 pm
Sind ein unterzeichnetes Angebot und die dazu gehörigen unterzeichneten Grundrisse vertraglich bindend?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 4:19 pm
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine in den Einzelfall gehende Beratung dem VPB als Verband vom Gesetzgeber nicht erlaubt ist. Dafür müssen Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Empfehlenswert ist in so einem Fall ein im Baurecht erfahrener Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Alle VPB-Regionalbüros haben erfahrene Fachanwälte in ihren Netzwerken.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 1:57 pm
Vor einigen Monaten haben wir uns ein älteres Siedlungshaus aus den 1950er-Jahren gekauft. Laut Aussage der Vorbesitzer wurden alle Installationen (Elektro und sanitär) von einem Fachmann übernommen. Nun hat unser Klempner festgestellt, dass der Abfluss schon jahrelang ins Erdreich läuft, da die Installation fehlerhaft ist. Können wir rechtlich vorgehen?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 3:29 pm
Hier handelt es sich um eine Einzelfallfrage, die durch das neue Bauvertragsrecht nicht angesprochen wird. Dazu müssten Sie einen RA mit Ihrer Beratung beauftragen.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 1:57 pm
Handwerker für kleinere Sanierungsarbeiten zu bekommen, ist sehr schwierig geworden. Die größeren Auftraggeber sind lukrativer. Wenn mal einer etwas macht, dann hält er oft Zusagen zu Terminen nicht ein, alles verzögert sich. Was macht man eigentlich, wenn man einen zuverlässigeren Handwerker an der Hand hat, kann man dem anderen den Stuhl vor die Tür setzen?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 3:33 pm
Das ist kein Problem, zu dem das neue Bauvertragsrecht eine Spezialnorm bereithält. Nach wie vor kann ein Bauherr jeden Werk-, Bau- und Verbraucherbauvertrag, auch einen Architektenvertrag jederzeit frei kündigen. Der Vertragspartner bekommt dann aber seinen vollen Werklohn, für den weggekündigten Teil auch, er muss sich nur dasjenige anrechnen lassen, was er an Aufwendungen erspart hat und böswillig unterlässt, anderweitig zu erwerben. Der Streit um diese Fragen ist absehbar. Deswegen hilft der Gesetzgeber mit einer Vermutung von 5% des Werklohns, der auf den weggekündigten Teil der Leistung entfällt. Wenn ein Handwerker im Verzug mit seiner Leistung ist, gibt es vorteilhaftere, aber auch kompliziertere Wege, aus dem Vertrag herauszukommen. Dazu sollte aber im Einzelfall immer ein Rechtsanwalt zur Beratung zugezogen werden. Achtung, ein Bauträgervertrag ist nach neuem Recht gar nicht mehr kündbar.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 11:25 am
Wir bauen grad an unseren Altbau an. Im Zuge dessen hat unser Elektriker auch das alte Haus neu verkabelt. Er ist bereits seit März am Werk, hat noch einige Baustellen offen und kommt einfach nicht mehr. Ärgerlich, weil an seinen Arbeiten noch andere Gewerke hängen, die jetzt stillliegen. Leider haben wir ihn bisher nach jedem Arbeitsschritt bezahlt. Deshalb haben wir auch nicht rechtzeitig bemerkt, dass wir schon weit über dem ursprünglichen Angebotspreis liegen. Gegen die letzte Rechnung haben wir Widerspruch eingelegt. Was können wir jetzt noch tun?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 3:28 pm
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine so in den Einzelfall gehende Beratung dem VPB als Verband vom Gesetzgeber nicht erlaubt ist. Dafür müssen Sie sich an einen Rechtsanwalt wenden. Empfehlenswert ist in so einem Fall ein im Baurecht erfahrener Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Alle VPB-Regionalbüros haben erfahrene Fachanwälte in ihren Netzwerken.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 11:25 am
Wir wollen eine Wohnung kaufen vom Bauträger. Als ich nach den Plänen gefragt habe, da hat mich ausgelacht. Die kriegen wir nicht. Aber die „Bauunterlagen“ stehen uns doch zu. Das schreiben sie doch auch. Was können wir tun?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 3:27 pm
Denken Sie daran, dass der Unterlagenherausgabeanspruch einen abgeschlossenen Vertrag voraussetzt und nicht jedwede Unterlage erfasst, sondern nur diejenigen, die zum Nachweis öffentlich-rechtlicher Pflichten gegenüber Behörden benötigt werden, gegebenenfalls erweitert um Förderbelege. Der VPB hat das Thema Bauunterlagen übrigens vor einiger Zeit in einem Artikel sehr detailliert beschrieben. Lesen Sie hier mehr www.vpb.de/presse484_100118.html

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 11:24 am
An was genau erkenne ich einen "Verbraucherbauvertrag"? Steht das irgendwo drauf oder drin im Vertragstext? Und falls nicht, sollte ich es in jedem Fall in den Vertrag hineinschreiben lassen? Danke für Ihre Antwort!
 

VPB replied:
on November 30, 2018 3:25 pm
Der Verbraucherbauvertrag ist vom Gesetzgeber definiert. Er liegt dann vor, wenn ein Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer geschlossen wird, der zum Inhalt hat ein neues Gebäude zu errichten oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude vorzunehmen. Die Zuordnung eines Vertrages zu einem bestimmten Vertragstyp richtet sich immer nach dem Inhalt. Was die Parteien als Etikett draufschreiben, ist dafür nicht entscheidend.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 9:36 am
Wir wollen ein Massivhaus bauen und bekommen momentan Angebote, bei denen es teilweise so scheint, als wenn die Fertigstellung in eine Zeit fallen könnte, in der wir eigentlich immer unseren Haupturlaub machen. Wir fragen wegen der Abnahme, der VPB empfiehlt ja eine recht große Prozedur, wo man selbst dabei sein soll? Auf den Urlaub wollen wir aber eigentlich auch nicht verzichten.
 

VPB replied:
on November 30, 2018 4:07 pm
Zunächst zur „Prozedur“: Die Abnahme ist nach dem Vertragsschluss der wichtigste Rechtsakt, den es beim Hausbau gibt. Die Abnahme hat viele gravierende Rechtsfolgen, die wichtigsten: das Risiko, dass das Haus zerstört wird, ohne dass man jemanden dafür rechtlich haftbar machen kann, die Juristen sagen dazu Gefahrtragung, geht mit ihr auf die Bauherren über. Aber auch die Gewährleistung fängt an zu laufen, fünf Jahre nach Abnahme beträgt sie bei einem Bauwerk. Die Beweislast für Mängel kehrt sich um. Das alles verlangt sorgfältiges Vorgehen. Deswegen sollten Bauherren eine so genannte förmliche Abnahme vertraglich vereinbaren. Zu diesem Termin sollten sie nicht nur selbst das ganze Haus mit dem Bauunternehmer begehen, sondern auch einen qualifizierten Bausachverständigen beauftragen, sie bei der Abnahme zu unterstützen. Denn der Sachverständige erkennt mehr Mängel, er kann etwas zur Höhe des Einbehalts für die Mängel sagen, er kann alle Zustände, die er und die Bauherrschaft selbst für nicht korrekt und vertragsgemäß ansehen in einem Protokoll festhalten und bei weiteren Aspekten der Abnahme helfen. Am Ende steht immerhin die Entscheidung, ob die Abnahme durch die Bauherren erklärt werden muss. Das ist der Fall, wenn nur unwesentliche Mängel festgestellt worden sind. Ein Bauprojekt verlangt viele auch wichtige Entscheidungen von den Bauherren, die Abnahme gehört da zu den wichtigsten. Was man als Verbraucher auf keinen Fall tun sollte, ist der Abnahme fernzubleiben! Der Gesetzgeber hat die fiktive Abnahme im neuen Bauvertragsrecht verschärft. Sie greift jetzt auch dann, wenn das Haus wesentliche Mängel hat. Will sagen: sogar wenn das Haus eigentlich gar nicht abnahmereif ist, gilt es als abgenommen, wenn nur der Unternehmer nach Fertigstellung den Bauherren unter Setzung einer angemessenen Frist zur Abnahme aufgefordert hat und der Bauherr die Abnahme nicht verweigert hat und zwar unter Angabe mindestens eines Mangels. Dasselbe gilt natürlich erst recht, wenn das Haus nur unwesentliche Mängel aufweist. Auf diese Rechtsfolge muss der Unternehmer Verbraucher in Textform (Fax, E-Mail reichen aus) hinweisen. Tut er das und läuft diese Frist ungenutzt ab (das muss ja nicht immer ein Urlaub sein), dann greift die fiktive Abnahme. Vor allem bei Beschädigungen der Bauteiloberflächen, also zerkratzten Fenstern, zerkratzem Fußbodenbelag usw. wird es dem Bauherren dann nur noch schwer gelingen, den Nachweis zu führen, dass diese Schäden schon vor Abnahme vorgelegen haben, also Mängel sind. Dann endet der Urlaub damit, Schäden im neuen Haus auf eigene Kosten beseitigen zu müssen.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 9:33 am
Kann ein Bauträger eigentlich Verzugszinsen auf den einbehaltenen Anteil am Werklohn verlangen, wenn er noch nicht alle Mängel behoben hat?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 3:46 pm
Nein, das kann ein Bauträger nicht – sofern der Einbehalt nicht ausnahmsweise im Vergleich zum Mangel völlig überhöht war. Prognoserisiken über die Höhe der tatsächlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten trägt damit im Wesentlichen der Bauunternehmer, es reicht aus, wenn ein Sachverständiger für die Bauherren die Kosten schätzt. Mängel der Werkleistung begründen ein Leistungsverweigerungsrecht bezüglich der Werklohnzahlung und auch vorangehender Abschlagszahlungen in Höhe der Mängelbeseitigungskosten eines Drittunternehmers zuzüglich eines Zuschlags, der dem Unternehmer einen wirtschaftlichen Anreiz zur schnellen Beseitigung bieten soll. Man spricht deshalb auch von „Druckzuschlag“. Das Gesetz sieht als Regelfall die doppelten Drittmängelbeseitigungskosten als angemessenen Einbehalt an. Sind die Beseitigungskosten klein, wirkt sich aber der Mangel relativ dazu viel spürbarer auf die Nutzungsfähigkeit des Hauses aus, dann kann der Druckzuschlag aber auch deutlich höher ausfallen. Von dieser Möglichkeit wird zu selten Gebrauch gemacht, die Praxis sieht den Regelfall als einzigen Fall an. Übrigens gilt das auch für Bauunternehmer, die auf dem Grundstück der Besteller, also der Bauherren, bauen, nicht nur für Bauträger, die auf ihrem eigenen Grundstück das Haus errichten und erst später alles übertragen an den Erwerber. Und noch etwas nützt allen Bauherren: auf das Leistungsverweigerungsrecht muss sich ein Bauherr nicht erst berufen, der Verzug, der eine Voraussetzung für die Verzugszinsen ist, tritt bei rein objektiver Existenz des Leistungsverweigerungsrechts nicht ein. Also selbst, wenn der Mangel erst nach Präsentation der Zinsforderung entdeckt wird, aber schon bei der Abschlagszahlung existierte, muss man keine Verzugszinsen zahlen.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 9:33 am
Viele Angebote, die ich gesehen habe, sagen gar nichts zu den Unterlagen, die man jetzt so alle bekommen soll. Sind das alles alte Muster?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 3:23 pm
Dieser Schluss ist nicht zwingend. Zunächst muss es sich um das Angebot zu einem Verbraucherbauvertrag oder zu einem Bauträgervertrag handeln. Für eine einfache Badsanierung oder den Bau einer Garage greift der Anspruch nicht, so nützlich manche Pläne dafür auch wären. Da müsste man – mit Hilfe eines Bausachverständigen am besten – sich mal eine Liste mit den Unterlagen machen, die man dazu gerne hätte und auch geklärt haben, zu wann die zu übergeben sind und das dann in den Vertrag verhandeln; sicher auch bei aufwändigeren Bestandsplänen, wenn man wissen will, wo die Leitungen dann tatsächlich verlaufen, fairerweise gegen einen angemessenen Aufpreis. Beim Verbraucherbauvertrag kommt noch dazu, dass der Anspruch nicht gilt, wenn ein Architekt für die privaten Bauherren die Planung macht – dann aber bekommt man ja die Unterlagen vom eigenen Architekten. Der eigentliche Punkt ist, dass der Anspruch zwingendes Recht ist: man kann ihn nicht wegverhandeln, weder durch Kleingedrucktes noch sonst wie. Daher muss man auch zu dem Anspruch nichts im Vertrag stehen haben. Er gilt unabhängig vom Vertrag direkt Kraft Gesetzes. So will der Gesetzgeber den Verbraucher davor schützen, sich dieses wichtige Recht quasi für ein Linsengericht abkaufen zu lassen. Der Nachteil: man muss den Anspruch kennen, der Unternehmer braucht nicht darauf hinzuweisen. Deswegen sagen viele Muster nichts zu diesem Anspruch und sind trotzdem aktuell und rechtmäßig. Das Problem liegt eigentlich woanders: wenn in Verträgen nur ein paar Unterlagen erwähnt sind, die der Verbraucher bekommen soll und sonst gar nichts gesagt wird. Dann kann das dahingehend missverstanden werden, der Anspruch beschränke sich nur auf die ausdrücklich angesprochenen Unterlagen. Sind das zu wenige, fehlt also – ein plakatives Beispiel – die Statik, dann gilt natürlich trotzdem das Gesetz, die Statik hat ein Bauherr so oder so zu bekommen.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 9:32 am
Wir wollen am liebsten mit einem Architekten bauen, denn der sorgt für ein ordentliches Haus. Nun haben wir gehört, dass Architekten nicht mehr so haften wie früher. Was genau ist denn da anders geworden?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 3:02 pm
Das stimmt, ist aber nicht wirklich dramatisch. Leistet der Bauunternehmer mangelhaft und hätte der objektüberwachende Architekt diese mangelhafte Ausführung erkennen (und ergo verhindern) können, dann haften nach Abnahme der ausführende Bauunternehmer und der baüberwachende Architekt als so genannte Gesamtschuldner, will sagen: als Bauherr kann man sich auch einfach nur einen der beiden Verantwortlichen aussuchen und den voll in Haftung nehmen, nicht bloß anteilig. Das war immer der Architekt, denn dieser muss eine Berufshaftpflichtversicherung für solche Fälle haben und er haftet ohne Fristsetzung auf Schadensersatz, zudem wird der Schaden nach Kosten eines Drittunternehmers berechnet. Der Gesetzgeber hat das geändert; er hat nun für das neue Recht geregelt, dass der Architekt die Inanspruchnahme verweigern kann, solange der geschädigte Bauherr nicht dem Bauunternehmer eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt hat. Das hat den Sinn, dass der Bauunternehmer preisgünstiger zu Eigenkosten den Mangel beseitigt. Der Schaden, den sich die beiden Verursacher dann intern später nach Verursachungsanteilen aufteilen, ist dann kleiner. Das braucht die Bauherren nicht zu interessieren, denn wenn der Unternehmer den Mangel beseitigt, ist ja der Werkerfolg hergestellt. Und wenn er es nicht fristgemäß tut, bleibt alles beim alten, dann kann der Architekt nicht mehr seine Einstandspflicht hinausschieben.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 9:31 am
Mein Freund sagt, man soll jetzt so verhandeln, dass man einfach den Vertrag unterschreibt und dann mit Widerrufsrecht droht. Da kriegt man dann bessere Bedingungen durch. Stimmt das eigentlich?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 2:52 pm
Das Widerrufsrecht ist vom Gesetzgeber als letzte Notbremse für den Fall eines überhastet geschlossenen Verbraucherbauvertrages gedacht worden. Es für andere Ziele zu instrumentalisieren, stellt eine Zweckentfremdnung dar. Bei einer Vertragsgestaltung, die mit solchen Manövern zustande kommt, ist nicht zu erwarten, dass es rosige Aussichten für die Vertragsdurchführung gibt. Der BGH betont in ständiger Rechtsprechung, dass am Bau eine Kooperation der Vertragspartner nötig ist. Man muss im freundlichen Gespräch bleiben können, denn so manches am Bau kann nicht bis ins letzte Detail vorausgesehen werden. Dann fährt man mit einen kooperativ gestimmten Partner besser als mit einem, der sozusagen noch eine Rechnung offen hat und sich unversehens am längeren Hebel wiederfindet.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 9:31 am
Was mich erstaunt: Ein Vertrag muss eine Baufrist angeben und darüber darf man nicht mehr verhandeln. Warum das denn?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 2:46 pm
Sie meinen sicher nicht den Fall, dass der Vertrag schon geschlossen ist, den dann gilt die Frist ja einfach gemäß dem Vertrag... Baufristen (oder sogar einen Fertigstellungstermin) müssen genannt werden bei Baubeschreibungen von Bauträgern und Verbraucherbauverträgen, und zwar schon vor Vertragsschluss. Diese Angaben werden aber nur beim Verbraucherbauvertrag dann bindender Bestandteil des Vertrages, wenn man nichts anderes vereinbart. Hier scheint mir ein Missverständnis zu liegen: über die Bauzeit kann man vor Vertragsschluss durchaus verhandeln. Die Parteien haben die Möglichkeit, die Frist den betrieblichen Bedürfnissen des Unternehmers einerseits und den Umzugsterminvorstellungen des Verbrauchers andererseits anzupassen. Man sollte nur keine Bauzeitverlängerungsregelungen wegen aller möglichen Kleinigkeiten regeln und so die klare Frist gewissermaßen wieder aufzulösen. Beim Bauträgervertrag übrigens gilt dagegen nur das, was der Notar beurkundet. Da muss man eher aufpassen, dass nicht unbeabsichtigt Änderungen zu den vorvertraglichen Bauzeitangaben beurkundet werden. Aber ein Bauträger wird bei Mehrfamilien- und Reihenhäusern ohnehin kaum über die Fertigstellung verhandeln, die ja für eine Mehrzahl von Erwerbern gleich laufen muss.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 9:30 am
Sie beim VPB sagen immer, bei 90 Prozent ist Schluss mit den Raten. Und wenn man was anderes angeboten bekommt? Was gilt denn dann?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 2:22 pm
Die Ratenregel betrifft nur Verbraucherbauverträge. Dort findet sich im Angebot des Schlüsselfertiganbieters so gut wie immer ein Ratenzahlungsplan für Abschläge, die nach Erreichen gewisser Bautenstände zu entrichten sind. Diese Abschlagszahlungspläne verwendet der Bauunternehmer gegenüber allen Verbrauchern, sie sind allgemeine Geschäftsbedingungen und unterliegen der Klauselkontrolle. Mit dem neuen Bauvertragsrecht ist auch bei den Klauselverboten eine Ergänzung erfolgt, deren Formulierung klarer hätte ausfallen können, im Prinzip aber besagt, dass man nicht per AGB höhere Abschlagszahlungen vereinbaren kann, als man schon von Gesetzes wegen bekommen würde. Und beim Verbraucherbauvertrag kann man gesetzliche Abschlagszahlungen nur bis 90 % Höhe nehmen, damit der Verbraucher bei der Abnahme noch genügend Geld einbehalten kann, um eine zügige Mängelbeseitigung durch den Bauunternehmer zu erreichen. Letzte Raten von nur 3 % in einem Abschlagszahlungsplan verstoßen dagegen und sind damit unwirksam. Allerdings ist im entsprechenden Klauselverbot ein Problem versteckt: dort ist die Rede davon, verboten seien Abschlagszahlungen, die „wesentlich höher sind“ als die nach Verbraucherbauvertragsbestimmungen zulässigen. Manche meinen daher, 92 % wären noch nicht unwirksam. Aber das Verbot steht in dem Paragraphen, der AGB-Verbote ohne Wertungsspielraum auflistet. Damit begründet sich die Ansicht, mehr als 90 % geht auch per AGB nicht. Solche Fragen klärt der VPB übrigens als qualifizierte Einrichtung im Interesse des Verbraucherschutzes, indem er Unternehmen mit solchen Abschlagszahlungsplänen abmahnt und gegebenenfalls auf Unterlassung verklagt. Gerne können Sie dem VPB solche Unterlagen zum Zweck des kollektiven Verbraucherschutzes zukommen lassen!

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 9:29 am
Ich habe schon allerhand Prospekte durch, aber nie stimmt alles so, wie ich das will. Das kann man jetzt aber doch alles anordnen, richtig?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 2:10 pm
Können ja, aber nicht „alles“ und durchaus mit Risiko und meist auch zu einem Mehrpreis! Ihre Frage zielt auf das einseitige Anordnungsrecht ab, das nun für Bauverträge gilt, also für kleinere Bausachen wie die neue Garage und das sanierte Bad, aber auch für Verbraucherbauverträge. Man kann, um ein Beispiel zu nennen, als Bauherr von einem Unternehmer zur vertraglich geschuldeten Gaube während der Vertragsdurchführung noch eine zweite verlangen. Nach einem recht komplizierten, langwierigen Prozedere kann man das sogar in vielen Fällen gegen den Willen des Unternehmers anordnen und dann die Leistung von ihm verlangen. Darum geht es aber eigentlich nie. Denn ein Unternehmer baut gern eine zweite Gaube, wo bauplanungsrechtlich möglich, nutzt aber die schwache Verhandlungslage des Bauherren aus und verlangt einen gepfefferten Preis dafür. Es geht bei den Anordnungsrechten im BGB darum, dass dieser Preis im Rahmen bleibt. Diese Regelung ist für Großbauvorhaben gedacht, wo sich der Bedarf der Bauherren während einer zum Teil jahrelangen Realisierung ändern kann. Ganz anders die Lage beim Einfamilienhausbau: hier sollten private Bauherren zunächst Baubeschreibungen vergleichen und deren nicht passende Details im Wege von Vertragsverhandlungen ändern, um sich dann ein verpreistes Angebot von einem oder mehreren Bauunternehmern machen zu lassen. Darüber wird der Vertrag dann geschlossen und ab da sollten Änderungswünsche tabu sein. Im Zweifel würde ich persönlich – um den vielen Fallen und offenen Fragen des einseitigen Anordnungsrechts zu entgehen – bei wirklich unumgänglichen Änderungswünschen besser wie schon immer mich vertraglich mit dem Bauunternehmen einigen und den Mehrpreis dann eben als Lehrgeld verbuchen.

Bauherr/in asked:
on November 30, 2018 9:29 am
Wir haben gehört, es gibt manchmal noch alte Verträge, die die Firmen haben. Stimmt das und was bedeutet das eigentlich?
 

VPB replied:
on November 30, 2018 2:01 pm
Das trifft nach VPB-Erfahrung tatsächlich sogar noch oft zu. Und damit steckt man als Verbraucher in einer sehr ärgerlichen Lage. Viele der neuen Verbraucherschutzansprüche im Verbraucherbauvertrag (das ist ein Vertrag über einen Neubau zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer oder über erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, die von der Bedeutung her einem Neubau gleichen) sind zwar zwingendes Recht. Es hilft dem Unternehmer also zum Beispiel nichts, wenn man in seinem Verbraucherbauvertrag eine Regelung findet, nach der zum Beispiel keine solche Unterlagen geschuldet sind, so etwas ist nichtig. Aber es hilft nichts, wenn man einfach unterschreibt und dann mit dem Rechtsanwalt droht, wenn zum Beispiel der eigene Bausachverständige die Statik zur Kontrolle vor Bauausführung vorgelegt haben will. Während der Bauphase ist so ein Streit tunlichst zu vermeiden. Damit es keine bösen Überraschungen für die Bauparteien gibt, müssten daher alle solche Problemfelder durch Verhandlungen gelöst werden. Damit aber würde man als Verbraucher den Firmen auch zum Teil die juristische Arbeit machen, die sie selbst schon längst hätten erbringen müssen. Wer erst nach Vertragsschluss solche „Baustellen“ auffindet, sollte juristischen Rat einholen. So kann – sofern noch keine Leistung erbracht ist – vielleicht ein Widerruf eine Option sein. Denn die Widerrufsfrist verlängert sich bei fehlender oder unrichtiger Belehrung um bis zu ein Jahr.