Frühzeitige Bauberatung schützt vor Vertragsfallen

Viele Menschen stecken Jahr für Jahr ihr gesamtes Vermögen in den Bau einer eigenen Immobilie und nehmen dabei oft eine über Jahrzehnte dauernde Verschuldung in Kauf. Um Kosten zu sparen und um vermeintlich eigene Fehler zu vermeiden, planen viele Bauherren heute nicht mehr mit einem eigenen Architekten, sondern erwerben ein schlüsselfertiges Haus. Das ist mit Tücken verbunden und kann zum Schluss erheblich mehr kosten als ein konventionell geplantes Haus.

"Wer beim Bau eines schlüsselfertigen Hauses keine bösen Überraschungen erleben will, der sollte sich als erstes einen unabhängigen Bausachverständigen zur Bauberatung und Baubetreuung suchen", rät Thomas Penningh, Präsident des Verbands Privater Bauherren (VPB). "Am besten zieht der Hauskäufer den Baubetreuer bereits vor Vertragsabschluss hinzu, denn die meisten Bauverträge bergen Fallstricke, die der Bauherr als Laie nicht erkennt."

Vertragsprüfung ist ein wichtiger Teil der Bauberatung

Nach Untersuchungen des VPB fehlen bei gut zwei Dritteln aller heute üblichen Bauverträge wichtige Planungsleistungen. In knapp der Hälfte aller in der VPB-Bauberatung begutachteten Fälle versuchen Baufirmen, wichtige Leistungen im Vertrag zu ignorieren und hinterher zusätzlich in Rechnung zu stellen.

Auch der Zahlungsplan entspricht in 64 Prozent aller vom VPB bearbeiteten Fälle nicht dem Baufortschritt; fast zwei Drittel der Bauherren leisten unfreiwillig Vorkasse – und verlieren im Falle der Insolvenz des Bauunternehmers im Schnitt 21.300 Euro. Eklatante Probleme, die sich nur durch frühzeitige Bauberatung und konsequente Baubetreuung während der gesamten Planungs- und Bauzeit verhindern lassen.

Bauberater hilft auch bei Nachverhandlungen

"Da es sich bei den Vertragsentwürfen der Schlüsselfertiganbieter um Angebote handelt", erinnert Verbraucherschützer Penningh, "sollte der Hauskäufer den Vertrag keinesfalls voreilig unterzeichnen, sondern erst vom neutralen Sachverständigen und Bauberater gründlich prüfen lassen. Jeder Vertragsentwurf ist verhandelbar. Nachbesserungen sollten immer möglich sein." Der VPB-Bauberater hilft auf Wunsch dabei. Stellt sich der Bauunternehmer stur, rät Bauberater Penningh dringend vom Vertragsabschluss ab.

Vorbeugen lohnt sich: Denn wer ohne Baubetreuer mit dem Bauen beginnt, der muss nach langjähriger VPB-Erfahrung im Laufe des Baufortgangs im Schnitt 25.500 Euro für Mängel und Folgekosten nach- oder zusätzlich bezahlen. "Alle Details, die nicht im Vertrag stehen, aber für ein Schlüsselfertighaus unentbehrlich sind, schlagen hier zu Buche", umreißt der VPB-Sachverständige das Dilemma vieler Bauherren. "Diese unerwarteten Nachzahlungen entsprechen immerhin rund zehn Prozent der durchschnittlichen Baukosten – oder dem Gegenwert eines Mittelklassewagens", resümiert Thomas Penningh. Eine böse Überraschung, die manche finanziell nicht buckeln können und die sich mit frühzeitiger Bauberatung hätten vermeiden lassen.

Bauberatung übernimmt laufende Qualitätskontrolle

Aber selbst wenn der Bauherr sich beim Vertragsabschluss vom unabhängigen Baubetreuer beraten lässt, bleibt der Bau selbst selten mängelfrei. Zu vielfältig sind die Arbeitsabläufe, die Möglichkeiten für Unachtsamkeit und Pfusch auf der Baustelle. Nur durch regelmäßige Baustellenkontrollen lässt sich der Schaden begrenzen. "Erfahrene Bauberater entdecken bei ihren Begehungen während der Bauzeit immerhin durchschnittlich 16 Mängel an einem Schlüsselfertighaus", weiß Thomas Penningh. "Dank systematischer Kontrollen können wir sich abzeichnende Bauschäden in Höhe von durchschnittlich 12.200 Euro rechtzeitig entdecken und so verhindern." Der Bauherr spart dank unabhängiger Bauberatung und laufender Qualitätskontrolle bares Geld.

Immer mehr Bauherren buchen Bauberatung

Wie wichtig solide Bauberatung ist, das spricht sich langsam auch unter Bauherren herum: Wie eine Umfrage im Auftrag des VPB ergab, beauftragen inzwischen immerhin gut 27 Prozent aller Bauherren einen unabhängigen Baubetreuer zur fachlichen Unterstützung beim Bau eines Schlüsselfertighauses. Weitere 25 Prozent kennen das Angebot und erwägen am eigenen Bau die unabhängige Bauberatung. Gründe dafür sind neben der fachlichen Kompetenz der Berater vor allem deren Unabhängigkeit. "Neunzig Prozent der befragten Bauherren legen Wert auf strikt firmen- und produktneutrale Bauberatung", resümiert Verbraucherschützer Penningh.

Bauberatung zahlt sich aus

Eine Bauberatung zahlt sich also aus und sollte für jeden Bauherren, der nervenschonend bauen möchte, selbstverständlich sein. Eine unabhängige Bauberatung prüft alle Angebote von Fertighausfirmen, Schlüsselfertig-Anbietern oder Generalunternehmern noch vor dem Vertragsabschluss. Außerdem wird bei einer Bauberatung jedes Angebot genau analysiert und alle Offerten verglichen. Der Bauberater lässt gegebenenfalls Leistungsbeschreibungen nachbessern, kontrolliert die Kostenauflistungen und sorgt für die genaue Einhaltung des gesetzlich vorgeschriebenen und vertraglich vereinbarten Qualitätsstandards auf der Baustelle.

Bauberatung muss firmen- und produktneutral sein

Eine neutrale Bauberatung hat für den Bauherrn den Vorteil, dass der bestellte Bauexperte ausschließlich die Interessen seines Auftraggebers gegenüber dem Bauunternehmen vertritt. Bauherren sollten daher ihre Bauberater unbedingt selbst beauftragen und auch selbst bezahlen. Wenn die Bauberatung von jemandem durchgeführt wird, der gleichzeitig für den Bauträger oder dessen Zulieferer arbeitet, kann das Ergebnis nicht mehr neutral sein. Ein seriöser Bausachverständiger ist dagegen immer unabhängig.

Bauherren sollten sich noch vor Auftragsvergabe über die Qualifikation der Person, die die Bauberatung durchführen soll, informieren. Nicht jeder qualifizierte Bausachverständige kennt sich auch beim Bau von Ein- oder Zweifamilienhäusern aus. Ein Experte für Gewerbebauten ist beim Bau von Einfamilienhäusern unter Umständen überfordert. Aber auch dem besten Bauexperten kann einmal ein Fehler passieren. Auch dieses Thema sollte man frühzeitig ansprechen. Ein seriöser Bauherrenberater verfügt über eine vom Gesetzgeber vorgeschriebene Berufshaftpflicht und wird sich daher über diese Fragestellung auch nicht wundern.

Übrigens: Der VPB bietet unabhängige Bauberatung und laufende Baubetreuung seit 1976 bundesweit an. Und die Bauherren sind offenbar höchst zufrieden. Eine interne Umfrage zeigt im Detail:

Das schätzen private Bauherren an der VPB-Bauberatung
95,4 Prozent – die bautechnische Erfahrung und Kompetenz der VPB-Bauberater
81,2 Prozent – die strikt firmen- und produktneutrale Bauberatung
98,6 Prozent – die Nähe der Baubetreuer zur Baustelle
93,7 Prozent – die individuelle Baubetreuung und persönliche Ansprache durch die Berater
87 Prozent – die klare Abgrenzung der VPB-Bauberater gegenüber Baufirmen und Investoren
86,4 Prozent – das große Netzwerk mit anderen Fachleuten (Baurechtsanwälte, Wohnmediziner, Innenraumhygieniker, Fachingenieure etc.)
66,3 Prozent – das Gefühl, beim ältesten Bau-Verbraucherschutzverband gut aufgehoben zu sein
59,1 Prozent – das umfangreiche Leistungsangebot bei Bauberatung vor und Baubetreuung während der Bauarbeiten (Neubau-, Altbau-, Energie- und Sanierungsberatung, Barrierefrei bauen, Schadstoffberatung etc.)
54,8 Prozent – die fairen Honorarsätze für Bauberatung
53,7 Prozent – die Anbindung an einen großen Partner, der ausschließlich die Interessen der privaten Bauherren vertritt
44,8 Prozent - die zahlreichen Bauinformationen im Internet
43,6 Prozent – die Betreuung der Mitglieder im Verband

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Verbraucherverband - Baugutachten - Baubegleitung - Baufachleute - Baubetreuung - Grundstück - Bauinspektion - Nachhaltigkeit im Bau