Artikel-Serie zum neuen Bauvertragsrecht || VPB erläutert Bauvertragsrecht (3): Abschlagszahlungsraten werden auf maximal 90 Prozent begrenzt

BERLIN. Das neue Bauvertragsrecht tritt am 1. Januar 2018 in Kraft und gilt für alle Verträge, die ab diesem Tag geschlossen werden. Das Bauvertragsrecht ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das BGB behandelte einen Bauvertrag bislang als normalen Werkvertrag. Weil privates Bauen aber erheblich komplexer ist, als beispielsweise eine Schuhreparatur, hat der Gesetzgeber das Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragrafen 650a bis 650v "Bauvertrag", "Verbraucherbauvertrag", "Bauträgervertrag" und "Architektenvertrag" erstmals geregelt. Der Verband Privater Bauherren (VPB) informiert in dieser Serie über die Reform und ihre Vor- und Nachteile für private Bauherren.

Das Bauvertragsrecht bringt Verbesserungen für private Bauherren, die schlüsselfertig bauen. "Dazu gehört die Begrenzung der Abschlagszahlungen an den Bauunternehmer auf 90 Prozent des Werklohns", erläutert Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). "Ein Verbraucherbauvertrag liegt immer dann vor, wenn private Bauherren mit einem Unternehmer einen Vertrag über die Errichtung eines neuen Gebäudes schließen oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude vereinbaren."

Warum ist die Neuregelung gut für private Bauherren?

In Schlüsselfertigbauverträgen sind so gut wie immer Abschlagszahlungspläne enthalten, die zwar theoretisch frei verhandelbar sind, aber tatsächlich von den Unternehmen vorgegeben werden. Nach Erfahrung der VPB-Bauherrenberater werden dabei für die ersten Raten oft zu hohe Abschläge vorgesehen. Private Bauherren gehen dabei unfreiwillig in Vorlage. Sie laufen im Falle einer Insolvenz Gefahr, das zu viel bezahlte Geld zu verlieren. Doch auch wenn der Bau zufriedenstellend läuft, haben sie zum Schluss kein Druckmittel mehr in der Hand, um die Baufirma zum schnellen Beseitigen eventueller Mängel zu motivieren.

Ab sofort dürfen nur noch maximal 90 Prozent per Abschlagszahlung verlangt werden. Die übrigen zehn Prozent bleiben bei den Bauherren, bis der Bau tatsächlich mängelfrei und fertig ist. Und das zusätzlich zur Fertigstellungssicherheit von fünf Prozent, die es nach altem Recht schon gibt und die für den Verbraucherbauvertrag beibehalten wird.

Wo steht das im Gesetz?

Das Recht ist in § 650m Abs. 1 BGB geregelt. § 309 Nr. 15 BGB stellt sicher, dass vom Bauunternehmer vorgegebene Abschlagszahlungspläne als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) ebenfalls am Maßstab des § 650m Abs. 1 BGB gemessen werden. Der VPB als qualifizierte Einrichtung des Unterlassungsklagegesetzes kann ab 2018 Abschlagszahlungspläne, die als AGB gegenüber privaten Bauherren verwendet werden und eine letzte Rate von unter zehn Prozent vorsehen, abmahnen und notfalls die Unternehmen auf Unterlassung verklagen.

So war das bisher ...

Nach einer Studie des Instituts Privater Bauherren (IPB) aus dem Jahr 2012 wiesen 70 Prozent aller Abschlagszahlungspläne eine letzte Rate von unter fünf Prozent auf. Das war viel zu wenig, um als Druckmittel für eine korrekte Ausführung zu dienen. Schon ein zerkratztes großes Wohnzimmerfenster und eine beschädigte Eingangstür lagen samt Druckzugschlag über der noch ausstehenden letzten Abschlagsrate von unter fünf Prozent. Die privaten Bauherren hatten also kein Druckmittel mehr in der Hand, um die zügige Nachbesserung zu erreichen. Und das, obwohl auch schon bisher das Gesetz den Bauherren regelmäßig den Einbehalt des Doppelten dessen zugestand, was die Beseitigung des Mangels kostet. Die Praxis sah nur eben anders aus, die Bauherren wurden dadurch massiv benachteiligt.

Darauf müssen Bauherren in Zukunft achten

Die Neuregelung im Bauvertragsrecht bezieht sich auf Schlüsselfertigverträge mit Generalüber- oder –unternehmern und begünstigt alle Bauherren, die schlüsselfertig auf eigenem Grund bauen. Die neue Regelung gilt nicht für Bauträgerverträge. Die Abschläge im Bauträgervertrag sind nach wie vor in der Abschlagszahlungsverordnung geregelt, inhaltlich gleichlaufend zum öffentlichen Gewerberecht der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Bauherren müssen aber nach wie vor wachsam sein, denn auch wenn die Abschläge bis zur Abnahme nun auf maximal 90 Prozent beschränkt werden, können sie dennoch unfreiwillig in Vorlage gehen. Dann nämlich, wenn die Baufirma eine Abschlagsrechnung für einen Bauabschnitt schickt der noch gar nicht fertiggestellt ist oder Mängel hat. Dann entspricht die Abschlagszahlung nicht dem Bautenstand. Bezahlen Bauherren sie trotzdem, gehen sie in Vorlage. Ihr einziges Druckmittel, das Geld, schmilzt dahin. Vorbeugen lässt sich dem nur über die regelmäßige Baukontrolle durch den unabhängigen Sachverständigen.

"Die neue Vorschrift schützt auch nicht vor überhöhten ersten Raten im Abschlagszahlungsplan", warnt Holger Freitag. "Ob die Rate überhöht oder angemessen ist, das erkennt nur ein Bausachverständiger, der mithilfe der Baubeschreibung die Raten prüft. Wer sich einen reibungslosen Bauablauf wünscht ohne Vorleistungsrisiko, muss dies daher vor Vertragsschluss prüfen lassen und entsprechend nachverhandeln."


Die VPB-Serie zum "Bauvertragsrecht" wird fortgesetzt. Teil 1 zum Thema "Baubeschreibung" und Teil 2 zum Thema "Widerrufsrecht" finden Sie hier: http://www.vpb.de/unser-verband-ihr-schutz/bauvertragsrecht/bauvertragsrecht-kompakt. Hier finden Sie auch alle "FAQs zum Bauvertragsrecht". Den VPB-Ratgeber Zahlungsplan können Sie hier herunterladen vpb-ratgeber_zahlungsplan.pdf