VPB: Käufer brauchen Beratung und nur selten ein Verkehrswertgutachten

BERLIN. "Können Sie uns sagen, ob der angebotene Altbau sein Geld überhaupt wert ist?" Eine berechtigte Frage, die vorsichtige Kaufinteressenten stellen! "Wer eine Immobilie kaufen möchte, der muss schließlich wissen, ob sein Budget fürs Objekt reicht und ob er dafür einen reellen Gegenwert bekommt", erläutert Dipl.-Ing. Thomas Lampe, Bausachverständiger beim Verband Privater Bauherren und Leiter des VPB-Büros Bielefeld.

"Die meisten Käufer fragen nach einem 'Wertgutachten', möchten aber tatsächlich nur eine allgemeine Einschätzung des Objektes", weiß der Sachverständige aus Erfahrung. "Das sind zwei unterschiedliche Angebote: Während das Ausarbeiten eines echten "Verkehrswertgutachtens" genauen Vorgaben entsprechen muss, einige Wochen dauert und entsprechend teuer ist, richten sich die Kosten für die Einschätzung des Wertes eines Objektes bei einer Ortsbegehung nach dem Zeitaufwand. Oft genügen schon zwei Stunden, um zu wissen, ob die Immobilie den Kauf lohnt.

Private Käufer gebrauchter Immobilien benötigen in der Regel kein "Verkehrswertgutachten", sondern müssen wissen, ob der geforderte Preis angemessen ist und was es sie kostet, die Immobilie heutigem Standard anzupassen. "Bei der Ortsbegehung kommen dann erfahrungsgemäß noch sehr spezielle Fragen", weiß Thomas Lampe. "Die reichen von: Kann ich diese Wand rausreißen? Oder: Darf ich das Dach zum Wohnen ausbauen? Bis hin zu: Kann ich hier einen Wintergarten anbauen? Lässt sich der Kamin versetzen? Lohnt es sich, die Heizung auf Solartechnik umzustellen? Kann ich die Fenster vergrößern? Sind die alten Kellerdecken statisch noch sicher? Wie lässt sich der Schallschutz verbessern? Was kostet die komplette Badsanierung?"

"Das ist der Vorteil der individuellen Beratung vor Ort: Die Kaufinteressenten können dank unserer Einschätzung schnell klären, ob das Objekt ihren Bedürfnissen entspricht oder nicht", resümiert Thomas Lampe.

Verkehrswertgutachten dagegen müssen nach klar definierten Kriterien berechnet und zusammengestellt werden. Gebraucht werden sie vor allem bei Erb- und Ehestreitigkeiten sowie Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt. Qualifizierte Gutachter sind Architekten und Ingenieure. Für das Verkehrswertgutachten analysieren die Experten die bauliche Substanz und klären, ob Baulasten auf dem Grundstück liegen, wie etwa Wohn-, Erbbau- oder Nießbrauchsrechte, die den Verkehrswert der Immobilie schmälern können. Die Honorare für Verkehrswertgutachten richten sich nach dem Wert des Grundstücks und Gebäudes. Bis 2009 gab die HOAI, die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, das Honorar verbindlich vor. Das ist heute nicht mehr der Fall, aber die meisten Experten richten sich noch nach den alten Sätzen. So liegen die Honorare bei einem 300.000 Euro teuren Objekt bei gut 2.000 Euro.

"Die Beratung vom Bausachverständigen dagegen dauert in der Regel zwei Stunden und kostet mit Protokoll und sämtlichen Nebenkosten knapp 500 Euro, also nur etwa ein Viertel. Sie bringt dem Kaufinteressenten auch mehr, weil er dabei gleich seine persönlichen Fragen klären kann. Ein Verkehrswertgutachten beschäftigt sich mit dem Status quo. Zukünftige Umbauwünsche werden dabei nicht berücksichtigt", erklärt Bausachverständiger Thomas Lampe. "Die vielen persönlichen Fragen, die Kaufinteressenten haben, können wir besser und erheblich günstiger bei einer Ortsbegehung beantworten."