VPB rät: Ferienimmobilien vorm Kauf kritisch prüfen!

Drei grundsätzliche Fragen müssen geklärt werden: Kann sich die Familie die Immobilie finanziell leisten? Möchten sich alle Familienmitglieder auf Dauer an einen Urlaubsort binden? Und: In welchem baulichen Zustand ist die Immobilie? "Gerade die letzte Frage sollten Interessenten nicht auf die leichte Schulter nehmen", rät Bausachverständiger Kellhammer, "denn auch Ferienhäuser müssen finanziell unterhalten und bautechnisch instand gehalten werden. Dazu kommen möglicherweise geplante Anbauten, die vorgeschriebene energetische Sanierungen und Nachrüstpflichten nach sich ziehen. Alles Dinge, die der Eigentümer wissen, erfüllen und auch bezahlen muss."

Bei der Beurteilung der Substanz wie auch bei der Überwachung eventuell nötiger Umbau- und Sanierungsarbeiten können Ferienhauskäufer auf den VPB zurückgreifen. "Gleich ob im Allgäu oder auf Rügen, im Schwarzwald oder in Ostfriesland, VPB-Berater sind überall zu Hause und können innerhalb weniger Stunden vor Ort sein", beschreibt Sachverständiger Kellhammer die Vorzüge des seit 35 Jahren bestehenden Netzwerks. "Und auch wenn sich der Kauf im Harz beispielsweise zerschlägt und die Familie im kommenden Sommer in Mecklenburg auf Häusersuche geht, kann sie ihre Mitgliedschaft problemlos zum dortigen Regionalbüro mitnehmen."

"Wer einmal gebaut oder renoviert hat, der weiß, wie komplex solche Arbeiten sind. Ständig muss die Bauherrschaft Entscheidungen fällen", weiß Klaus Kellhammer aus Erfahrung. "Das ist bei der Ferienimmobilie eher schlimmer, denn in der Regel können sich die Besitzer nicht Monate lang selbst vor Ort um Sanierung und Umbau kümmern." Ferienhausbesitzer brauchen verlässliche Hilfe vor Ort.

Auch kleine Schäden, die zu Hause nebenbei behoben werden, verursachen beim Feriendomizil ungleich mehr Aufwand – und oft genug auch familiäre Aufregung. Wer kümmert sich beispielsweise um die Reparatur, wenn im Winter ein Rohr platzt? Wer schaut regelmäßig, ob es nach schweren Stürmen ins Dach geregnet hat? Wer rückt Ziegel wieder gerade, die der Herbststurm verschoben hat? Wer lässt die großen Äste vom öffentlichen Gehweg entfernen, die unter der Schneelast abgebrochen sind? Diese und viele weitere technische Details sollten Kaufinteressierte vorab klären, sonst wird ihr Traumhaus schnell zur Belastung. "Auch wer eine Ferienwohnung und nicht gleich ein ganzes Haus kauft, sollte sich vorher genau informieren", rät Klaus Kellhammer. "Ferienwohnungen sind Eigentumswohnungen mit allen Vor- und Nachteilen. Ein Gespräch mit dem zuständigen Verwalter sollten Interessenten mindestens immer führen."

Checkliste
Diese Fragen sollten vor dem Kauf einer Ferienimmobilie geklärt werden.

Finanzielle und rechtliche Fragen:

• Wie hoch ist der Kaufpreis der Immobilie?
• Was kostet der Erwerb (Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer)
• Welche fixen Nebenkosten kommen hinzu (Anschlüsse, Steuern, Müll, Versicherungen, Zweitwohnungsteuer, Kurtaxe)?
• Was kostet der Betrieb der Immobilie (Strom, Wasser, Heizung)?
• Lässt sich das Haus eventuell auch vermieten (Achtung, Steuerpflicht!)?
• Wie sind die Wiederverkaufschancen für die Ferienimmobilie?
• Ist das Haus ein Einzelhaus oder Teil einer Anlage (Verwaltung etc.)?
• Was gehört alles zum Haus (Grundstück, Zuwege, Stellplätze – gibt es Gemeinschaftseigentum)?
• Liegen Lasten auf dem Grundstück?
• Wichtige Fragen zu Ferienwohnungen siehe VPB-Ratgeber "Eigentumswohnung" (kostenloser Download im Bereich "Services" unter www.vpb.de)!

Familiäre Fragen:

• Stehen wirklich alle Familienmitglieder hinter dem Kauf?
• Wie viel Zeit kann die Familie im Ferienhaus verbringen?
• Wie viele Jahre lohnt sich das Ferienhaus für die Familie (Schulpflicht der Kinder!)?
• Können andere Familienangehörige/Freunde als Miteigentümer gewonnen werden?
• Wie (gut) lässt sich das Ferienhaus erreichen?
• Werden auf lange Sicht alle mit der Lage glücklich (Landschaft, Wetter, Ruhe/Animation)?
• Wie ist das Sport
• und Freizeitangebot vor Ort (und was kosten die Angebote
• an Urlaubsorten meist teuer!)?
• Was kostet der Urlaub im eigenen Haus pro Jahr?
• Ist die Familie bereit und in der Lage, in den Ferien auch selbst etwas zu reparieren oder im Garten zu arbeiten?
• Und falls nicht: Ist die Familie bereit, Handwerker oder Gärtner in den Ferien um sich zu dulden?
• Nach vielen glücklichen Jahren im Ferienhaus stellen sich auch folgende Fragen: Wer übernimmt in der nächsten Generation das Haus oder wer wird es eines Tages erben – und kann derjenige sich den Unterhalt auch leisten?

Bautechnische Fragen:

• In welchem baulichen Zustand ist das Haus?
• Wie ist das Haus technisch ausgestattet (Heizung, Wasser, Kabelanschluss, Einbauküche, Gas, Öl, Fernwärme etc.)?
• Sind Anbauten oder Umbauten nötig?
• Sind energetische Sanierungsmaßnahmen nötig?
• Müssen Nachrüstpflichten beim Besitzerwechsel erfüllt werden?
• Ist das Haus gegen Einbruch gesichert?
• Welche Arbeiten müssen sofort erledigt werden?
• Welche Arbeiten lassen sich in die kommenden Jahre verschieben?
• Was kosten die notwendigen Sanierungen?
• Was kosten die gewünschten Extras?
• Wer übernimmt die Umbau
• und Sanierungsarbeiten?
• Wer überwacht diese Arbeiten qualitativ (eventuell Bauleitung!)?

Instandhaltung und Pflege:

• Wer kümmert sich vor Ort um das Haus, wenn die Besitzer nicht da sind?
• Wer putzt, wäscht, lüftet und achtet auf die Temperaturen im Haus?
• Wer kümmert sich um den Garten, wenn die Familie nicht da ist?
• Wer übernimmt die Verkehrssicherungspflichten (Winterdienst etc.)?
• Welche Handwerksfirmen vor Ort können im Notfall beauftragt werden (auch von zu Hause per Telefon)?
• Wer in der Nachbarschaft bekommt die Schlüssel (Schornsteinfeger, Notfälle)?

Liebe auf den ersten Blick? Wer sich im Urlaub für eine Immobilie begeistert, der sollte sie vor dem Kauf mindestens so kritisch prüfen, wie seinen Hauptwohnsitz. Denn ein Ferienhaus ist Luxus, der schnell zum Klotz am Bein werden kann. Besonders wichtig ist die bautechnische Prüfung der Immobilie.