Baubeschreibung: Bauherren haben Recht auf Baubeschreibung

BERLIN. Das neue Bauvertragsrecht ist am 1. Januar 2018 in Kraft getreten und gilt für alle Verträge, die ab diesem Tag geschlossen werden. Das Bauvertragsrecht ist Teil des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das BGB behandelte einen Bauvertrag bislang als normalen Werkvertrag. Weil privates Bauen aber erheblich komplexer ist, als beispielsweise eine Schuhreparatur, hat der Gesetzgeber das Werkvertragsrecht neu strukturiert und in den Paragraphen 650a bis 650v "Bauvertrag", "Verbraucherbauvertrag", "Architektenvertrag" und "Bauträgervertrag" erstmals vieles am Baugeschehen spezieller geregelt, so der Verband Privater Bauherren (VPB).

Das neue Bauvertragsrecht enthält Verbesserungen für private Bauherren. Die wichtigsten davon sind im Verbraucherbauvertrag geregelt. Das ist ein Vertrag, durch den der Unternehmer vom Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Eine erhebliche Verbesserung ist das Recht auf eine ordentliche Baubeschreibung. Die Baubeschreibung ist unentbehrlich, um Angebote mehrerer Baufirmen objektiv und nach Qualitätsaspekten miteinander vergleichen zu können. Eine solche Baubeschreibung ist auch wichtig, weil sie zeigt, welche Leistungen für die Bauherren im Preis enthalten sind und daraus folgend auch, was später zusätzlich für ein benutzbares Haus bezahlt werden muss. Seit 1.1.2018 haben die Bauherren eines Verbraucherbauvertrages das Recht auf eine umfassende Baubeschreibung, wenn nicht die zentralen Planungsvorgaben von ihrem eigenen Architekten stammen und die ihnen auch vor Vertragsabschluss zur Verfügung gestellt werden muss. Die Baubeschreibung muss sehr konkret sein und wird im Normalfall später zur Vertragsbasis. Geregelt wird das in den Paragraphen 650i, 650j und 650k des BGB sowie im Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB). Einzelheiten dazu erläutert der VPB in seinem Ratgeber "Neues Bauvertragsrecht: Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau".

Die Baubeschreibung, die die Bauherren in Zukunft vor Vertragsabschluss bekommen, wird beim Vertragsabschluss automatisch Vertragsinhalt. Es sei denn, es werden Änderungen vereinbart. VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag rät dazu, eventuelle Änderungswünsche mit der Baufirma zu verhandeln und das Ergebnis schriftlich zu dokumentieren. "Die Änderungen können zum Beispiel in einer Extraliste aufgeführt werden, die dann bei Vertragsschluss zum Vertragswerk genommen wird. Wer ganz sicher sein will, lässt diese Änderungsvereinbarung gesondert und datiert unterzeichnen, von der Baufirma und den Bauherren." Sind die Änderungen im Streitfall später nicht beweisbar, gilt die ursprüngliche Baubeschreibung. Beim Bauträgervertrag, wenn also auch das Eigentum am Baugrund mitübertragen wird, gilt immer die notarielle Beurkundung, alle Änderungen müssen also in ihr enthalten sein. Bauherren müssen daher aufpassen.

Aber auch konkrete Baubeschreibungen enthalten manchmal Unwägbarkeiten, die zu Mehrkosten führen können. Dazu kann zum Beispiel die Beschaffenheit des Baugrunds gehören, wenn dieser bei Vertragsschluss noch unbekannt ist. Je nach Boden variieren aber die Kosten für den Bau des Kellers oder der Bodenplatte erheblich. Das kann die Finanzierung der Bauherren ins Wanken bringen. Solche Unwägbarkeiten müssen laut Gesetzgeber auch in einer Baubeschreibung erwähnt werden. Der Gesetzgeber erwartet einen Hinweis darauf, dass durch andere Bodenverhältnisse als in der Baubeschreibung angenommen der Hauspreis steigen kann.

Unentbehrlich für Bauherren und deshalb verbrieftes Recht ist auch die Nennung eines verbindlichen Fertigstellungstermins in der Baubeschreibung. Steht der Baubeginn noch nicht fest, muss zumindest die Dauer der Baumaßnahme angegeben werden. Nur so bekommen Bauherren Planungssicherheit um Finanzierung, Umzug und Wohnungskündigung zu organisieren.

Allerdings ist das neue Bauvertragsrecht immer noch nicht bei allen Firmen angekommen, kritisiert der VPB. Und wirklich vorbildliche Baubeschreibungen sind noch selten. Sehr viele Verbraucherbauverträge haben Fehler. Das beginnt bei falschen Abschlagszahlungsplänen und geht bis hin zum Versuch, den Hausbau in Einzelgewerke aufzuspalten und damit einen Verbraucherbauvertrag in mehrere normale Bauverträge nach Paragraph 650a BGB umzuwandeln.

Das hat enorme Folgen für die Bauherren: Sobald der Vertrag in Einzelgewerke aufgespalten wird, handelt es sich nicht mehr um einen Verbraucherbauvertrag. Bauherren sollten sich darauf keinesfalls einlassen. Findet sich keine Firma, die bereit ist, den Verbraucherschutz ernst zu nehmen, rät der VPB zum Bau mit dem freien Architekten. Dann behalten Bauherren die Fäden selbst in der Hand.

Die Baubeschreibung ist eine gute Sache und eine Verbesserung des Verbraucherschutzes. Allerdings müssen sich Bauherren auch um den Inhalt der Baubeschreibung kümmern: Entspricht sie ihren Vorstellungen? Enthält sie alles, was sie brauchen? Was fehlt? Was muss nachverhandelt werden? Vorausschauende Bauherren lassen nun doppelt prüfen: einmal die Baubeschreibung selbst, und dann den fertigen Bauvertrag vor der Unterschrift - um zu prüfen, ob auch alles, was vorher auf der Basis der Baubeschreibung ausgehandelt wurde, tatsächlich in den Vertrag übernommen wurde.

Weitere Informationen zum Bauvertragsrecht finden Sie hier.

Der VPB-Ratgeber "Neues Bauvertragsrecht: Die Baubeschreibung beim Schlüsselfertigbau" kann hier gratis von der VPB-Website heruntergeladen werden.