Verkehrssicherungspflicht: Hausbesitzer und Bauherren müssen Verkehrssicherungspflichten ernst nehmen

BERLIN. Wer ein Haus besitzt, der muss dafür sorgen, dass niemand durch die Immobilie zu Schaden kommt. Diese Pflicht wird als Verkehrssicherungspflicht bezeichnet. Hausbesitzer und Bauherren sollten sie sehr ernst nehmen, mahnt der Verband Privater Bauherren (VPB). Vor allem in der kalten Jahreszeit erinnern viele Gemeinden ihre Bürger an die Streu- und Räumpflichten auf den Gehwegen. Sie gehören zu den klassischen Verkehrssicherungspflichten.

Die Verkehrssicherungspflichten gehen aber erheblich über das Schneeschieben hinaus, erinnert der VPB. Nicht nur das Haus, auch das Grundstück und alles darauf, ja selbst die darunter liegenden Gasleitungen sind potenzielle Gefahrenquellen und müssen entsprechend gesichert werden. Die Eigentümer müssen dabei mit allem rechnen: So können sie beispielsweise sogar dann haften, wenn sich unbefugt auf ihrem Grundstück spielende Kinder dort verletzen, etwa an einem scharfkantigen Blech. Sie haften auch, wenn jemand auf ihrem Grundstück abstürzt, weil das Geländer, an das er sich lehnte, nachgab.

Solche Schäden sind tückisch, wissen VPB-Experten, denn wenn sich tatsächlich Teile eines Gebäudes ablösen und so jemand zu Schaden kommt, dann unterstellt der Gesetzgeber sogar, die Besitzer hätten den Schaden verschuldet. Die Immobilienbesitzer müssen dann beweisen, dass sie alle notwendigen und zumutbaren Maßnahmen getroffen haben, um den Schaden zu verhindern. Können sie das nicht, haften sie voll.

Was viele und vor allem Bauherren nicht wissen: Sie haften auch für das brachliegende Grundstück! Wer also ein Baugrundstück besitzt, es aber nicht oder es in einigen Jahren bebauen oder sogar veräußern möchte, muss sich heute darum kümmern. Die Verkehrssicherungspflichten gelten immer – auch beispielsweise für ein ererbtes Grundstück am anderen Ende der Republik.

Schützen können sich Immobilienbesitzer nur durch Versicherungen und durch größte Sorgfalt bei der Bauunterhaltung. Geeignete Versicherungen sind die Grundstückshaftpflicht für das Bauland, die Bauherren-Haftpflicht während der Bauzeit, sowie die Haus-Haftpflichtversicherung. Letztere ist bei vielen Einfamilienhausbesitzern in der privaten Haftpflicht enthalten. Besondere Risiken, etwa gegen Gewässerschäden durch auslaufende Öltanks, müssen Hausbesitzer extra absichern. Der VPB warnt allerdings: Versicherungen sind kein Freibrief. Wer seine Verkehrssicherungspflichten grob vernachlässigt, büßt seinen Versicherungsschutz unter Umständen ganz oder zumindest teilweise ein.

Was können Hausbesitzer tun, um sich abzusichern? Der VPB empfiehlt, zur Beurteilung des Hauses einen Bausachverständigen hinzuziehen. Er kann die Immobilie und die von ihr möglicherweise ausgehenden Gefahren beurteilen und entsprechende Sicherungsvorschläge machen. Der Sachverständige erkennt, in welchem Zustand Dächer, Balkone, Fassaden, Geländer, Mauern, Treppen und Wege sind und wann sie gegebenenfalls erneuert oder repariert werden müssen. Ist bekannt oder ermittelbar, wo Gasleitungen liegen und kann abschätzen, ob sie durch Baumwurzeln gefährdet sind. Je nach Zustand des Hauses schlägt der Experte auch sinnvolle Intervalle vor, in denen Haus und Grundstück kontrolliert werden sollten. Diese fortlaufende Dokumentation ist der beste Entlastungsbeweis, wenn es jemals zu einem Schaden und vielleicht sogar zu einem Gerichtsprozess kommen sollte.

Im Übrigen ist es möglich, Verkehrssicherungspflichten auf Dritte zu übertragen, auf Architekten, Handwerker, Mieter oder Winterdienste. Wer das tut, der muss sich nicht mehr selbst um alles kümmern. Es reicht dann, wenn er die Sicherungsmaßnahmen der Dritten überwacht und koordiniert. Das allerdings muss er nach wie vor machen.

Checkliste Verkehrssicherungspflichten:

Im Alltag:

• Räum- und Streupflicht auf dem Bürgersteig (wenn von Gemeinde auf Anlieger überbürdet), auch im Hof- und Garagenbereich, auf allen Wegen und Treppen auf dem Grundstück, die von Fremden, Mietern oder Mitbewohnern genutzt werden können. Die Kosten können als haushaltsnahe Dienstleistung steuerlich abgesetzt werden.
• Dachkontrolle nach Stürmen - mit allem, was dort montiert ist, vom Schornstein über die Antennen bis hin zum Schneefanggitter und der Solaranlage
• nach Winterfrost Mauerkronen, Balkonbrüstungen, Wege und Wasserleitungen prüfen
• Öltanks regelmäßig vom Fachmann prüfen lassen, defekte Tanks können das Grundwasser verunreinigen
• regelmäßige Instandsetzung und Bauunterhaltung - die Kosten für Handwerkerleistungen können (bis 6.000 Euro Arbeitslohn im Jahr) steuerlich abgesetzt werden
• regelmäßige Baumkontrolle, vor allem nach Stürmen und dem Winter - Bäume und Äste prüfen, gegebenenfalls Baumsachverständigen hinzuziehen
• Wurzelwerk kann Wege, Carport- und Balkonstützen sowie Mauerfundamente hochdrücken und deren Standsicherheit gefährden, Wurzeln können auch Kanäle und Gasleitungen zerstören

Beim Bauen und Sanieren:

• Sichern der Baustelle, speziell sichern von ausgehobenen Gräben und Fundamenten, von auf dem Grundstück lagernden Materialien, Aushub, Bauschutt und Arbeitsgeräten
• Sicherung bei Gerüstarbeiten an Dach und Fassaden und bei der Montage von Solarmodulen
• Sicherung von Deckendurchbrüchen, Treppenaugen und Aufzugsschächten, durch Abdeckung oder Bautreppengeländer