Grundstück

Bauplatz gesucht!
Wie sieht das Traumgrundstück aus?

Sie möchten bauen und suchen dazu ein schönes Grundstück? Das ist eine gute Idee, aber Sie sollten diesen wahrscheinlich teuersten Kauf ihres Lebens wirklich gut vorbereiten. Bei der Auswahl eines Bauplatzes kommt es nämlich nicht nur auf den Preis an, sondern auch auf die Lage des Grundstücks, auf dessen Bebaubarkeit, auf die Erschließung, die Beschaffenheit des Baugrundes und vieles mehr. Ein Grundstück ist schnell gekauft – aber es ist sehr schwer, einen Fehlkauf wieder rückgängig zu machen. Verlassen Sie sich also nicht auf Ihr Glück, auf blumige Versprechungen von Maklern und Verkäufern, sondern nehmen Sie die Sache selbst in die Hand und prüfen Sie den Bauplatz auf Herz und Nieren bevor Sie zum Notar gehen. Ihr VPB-Berater vor Ort unterstützt Sie dabei! Er kennt das Angebot und die Preise vor Ort, er weiß, wo Grundwasser drückt oder Altlasten liegen. Beziehen Sie Ihren VPB-Berater ein und profitieren Sie von seinem Know-how!

Bauland ist vielerorts Mangelware. Entsprechend teuer sind erschlossene Bauplätze. Hat der angehende Bauherr nach langem Suchen endlich "sein" Stückchen Erde gefunden, da stellt er mitunter fest: die projektierte Bundesstraße wird in ein paar Jahren unweit seines Idylls gebaut und ihm von da ab spätestens den Schlaf rauben. Nichts ist perfekt, und weil das so ist, und beim Abenteuer Bauen ohnehin nicht immer alles glatt läuft, sollte der angehende Grundstücksbesitzer das Bauland vor dem Kauf gründlich prüfen.

Eine schöne Lage und ein angemessener Preis sind nämlich nicht die einzigen Kriterien für die Beurteilung eines Grundstücks. Der Stand der Erschließung, behördliche Auflagen, eventuelle Wegerechte oder mögliche Baulasten und vieles mehr müssen vor dem Kaufabschluss bedacht und sorgfältig geprüft werden. Sonst entpuppt sich das Traumgrundstück zum Schluss vielleicht als Albtraum.

Zunächst muss die Bauherrenfamilie grundsätzlich klären, welches Grundstück sie sucht. Das be-ginnt mit der Recherche der Grundstücke, die überhaupt auf dem Markt sind und reicht bis hin zur Finanzierung. Außerdem muss sich die Familie klar werden, wo und wie sie in Zukunft wohnen möchte. Wichtig ist es auch, dabei auch an die wahrscheinlichen Veränderungen der kommenden Jahre zu denken: Sind die Kinder noch sehr klein, dann kann der Kindergarten nebenan ein Segen sein. Gehen die eigenen Kinder aber bald aus dem Haus, wird der Kindergarten in Zukunft wohl eher als Lärmbelästigung empfunden. Hier einige Anregungen für die individuell erweiterbare Prüfliste:

Wichtige Fragen zum Grundstückskauf

Ist das Grundstück überhaupt auf dem Markt? Entspricht die Lage den Wünschen der zukünftigen Bauherren? Sagen Größe und Schnitt des Grundstücks der Familie zu? Liegen für die Familie wichtige Einrichtungen in der Nähe? Sind Kindergarten und Grundschule zu Fuß erreichbar? Wohnen Familien mit gleichaltrigen Kindern in der Nachbarschaft? Sind weiterführende Schulen für Kinder schnell erreichbar? Wie weit liegen die nächsten Geschäfte entfernt? Kann der tägliche Bedarf vor Ort gedeckt werden? Liegen kulturelle Einrichtungen in erreichbarer Nähe (Theater, Kino etc.)? Braucht die Familie am neuen Wohnort ein zweites Auto? Wo liegen Bus- und Bahnhaltestellen? Wohnen die Freunde im erreichbaren Umkreis? Sind die Anrainer links und rechts nette Menschen?

Soweit die ganz alltäglichen Fragen, ob das Grundstück der Familie überhaupt zu-sagt. Die Beant-wortung dieser Fragen alleine reicht aber noch nicht aus. Denn was nutzt der idyllischste Bauplatz, wenn die Rahmenbedingungen nicht stimmen, wenn der Bebauungsplan das Traumhaus nicht zulässt, wenn Altlasten oder drückendes Grundwasser den Bau gefährden oder wenn der für die eigenen Kinder ideal gelegene Fußballplatz einem am Sonntag die ersehnte Ruhe im Garten raubt.

Gibt es für das Grundstück einen Bebauungsplan?

Deshalb sehen kluge Bauinteressierte stets vor dem Kauf des Grundstücks den geltenden Be-bauungsplan ein. Der liegt bei der jeweiligen Kommune aus. Aus dem Bebauungsplan (gegebenenfalls in Verbindung mit weiteren Vorschriften - des Baugesetzbuches und der Baunutzungsverordnung) wie auch der Landesbauordnung geht hervor, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Dort finden sich Regelungen zur überbaubaren Fläche und zur Anzahl der möglichen Hausetagen, der Bebauungsplan kann auch festlegen, wie hoch Traufen und Firste sitzen dürfen. Welchen Abstand das geplante Haus zum Nachbarn halten muss, das ergibt sich in der Regel aus der Landesbauordnung. Der VPB-Berater hilft bei der Klärung solcher Fragen.

Wichtig ist auch der Blick auf die Nachbargrundstücke. Denn im Bebauungsplan sind so genannte Baufenster eingetragen, in denen die Nachbarn unter Umständen bauen dürfen. Das heißt: Aus dem heute vorhandenen kleinen Siedlungshaus nebenan darf unter Umständen ein großer Block werden.

Besuch beim Nachbarn mehr als Höflichkeit

Überhaupt gilt wie beim Hauskauf, so gilt auch beim Grundstückskauf: Bevor der Vertrag unter-schrieben ist, sollten die Käufer ihre angehenden Nachbarn besuchen. Das ist weniger ein Gebot der Höflichkeit, als vielmehr ein Akt der Vernunft. Sie lernen dabei die verschiedenen Charaktere kennen und merken schnell, hier sitzt ein umgänglicher Mitmensch, dort ein Meckerer, mit dem möglicherweise auch einmal Ärger ins Haus steht. Unersetzlich sind Nachbarn als Informationsquelle: Sie wissen genau, wann und wo das Grundwasser steigt, sie kennen die Lärmbelastung im Quartier, berichten oft bereitwillig über die Vorzüge und Nachteile des Wohnviertels. Ein Besuch bei den möglichen neuen Nachbarn lohnt sich auf alle Fälle: Am besten vorher kurz anfragen, Termin vereinbaren und zum kurzen Informationsbesuch ein Fläschchen Wein mitbringen. Erst wenn die "Chemie" mit den Nachbarn stimmt und die Behördengänge absolviert sind, sollten Bauherren dem Grundstückskauf näher treten.

Was ist das Grundstück wert?

Der Wert eines Grundstücks richtet sich nach der Lage und nach der Größe. Weil große Grundstücke besonders teuer sind, und weil sich die fast niemand leisten kann, gehen Städte und Gemeinden immer mehr dazu über Baugebiete mit kleinen Grundstücken zu erschließen. In Ballungsgebieten haben die Bauplätze heute nur noch 250 bis 300 Quadratmeter. Darauf passt natürlich nur noch ein Reihen- oder Doppelhaus. Meist regelt auch der Bebauungsplan schon genau, wie das neue Haus auszusehen hat. Oder das Grundstück gehört bereits einem Bauträger und muss von ihm mitsamt dem ebenfalls bereits geplanten Haus gekauft werden. Bevor sich Bauherren auf den Kauf eines schlüsselfertigen Hauses einlassen, sollten sie unbedingt ihren VPB-Berater konsultieren und mit ihm den Bauvertrag detailliert durchsprechen. Erfahrungsgemäß haben solche Bauverträge nämlich viele Fallstricke.

Familien bevorzugt

In ländlicheren Regionen, wo die Baulandpreise noch moderat sind, lassen die Gemeinden den Bauherren noch mehr freie Hand und erlauben auch den Bau freistehender Einfamilienhäuser. Oft kommen sie Einheimischen und jungen Familien mit besonders günstigen Grundstücksofferten entgegen. Dafür müssen sich die Familien verpflichten ihre neuen Einfamilienhäuser auch mehrere Jahre selbst zu bewohnen. Verkaufen sie vorzeitig, müssen sie die Differenz zwischen dem ursprünglichen Grundstückskaufpreis und dem erzielten Marktpreis nachbezahlen. Damit wollen die Gemeinden dem Missbrauch durch Investoren vorbeugen.

Wer von der Gemeinde zu günstigen Bedingungen kauft, der hat, ebenso wie der Käufer einer Schlüsselfertigimmobilie, kaum Einfluss auf den Preis des Grundstücks. Anders ist das bei Bauplät-zen aus privater Hand. Dort regeln allein Angebot und Nachfrage den Preis. Bei der Suche nach dem angemessenen Preis helfen die so genannten Kaufpreissammlungen weiter. Sie werden von den Gutachterausschüssen der Städte und Kreise erstellt und geben Aufschluss über die ortsüblichen Preise für Grundstücke und Immobilien. Allerdings sind diese Kaufpreissammlungen für Laien nur schwer verständlich, denn nicht alle Kommunen legen bei der Erfassung der Werte die gleichen Kriterien zugrunde. 

Was ist das Grundstück wert?

Aber nicht nur die Kaufpreissammlungen sind ausschlaggebend für den Wert des Grundstücks, sondern auch die Nutzungsmöglichkeiten. Darf der Bauherr zum Beispiel nur auf einem Teil des Areals bauen und muss den Rest des Grundstücks für den Naturschutz freihalten, dann sind seine Nutzungsmöglichkeiten stark reduziert. Das mindert den Wert des Bodens. Gleiches gilt für eventuelle Wege- oder Fahrrechte. Solche Grunddienstbarkeiten stehen im Grundbuch und schränken ebenfalls die Freiheiten des Käufers auf seinem neuen Grundstück erheblich ein. Liegt das Grundstück in einem Gebiet mit steigendem oder fallendem Grundwasser, oder in einem hochwassergefährdeten Revier, dann muss der Käufer beim Neubau entsprechend aufwändiger planen und bauen. Das kostet zusätzlich Geld und verteuert die Immobilie unter Umständen erheblich.

Kluge Käufer wollen all das genau wissen. Sie beauftragen einen unabhängigen Sachverständigen mit einem Gutachten zur Verkehrswertermittlung. Der Fachmann erkundigt sich nicht nur nach Vergleichspreisen, sondern er sieht auch Grundbuchauszüge und Bebauungspläne ein, denn einzelne Eintragungen dort können unter Umständen den Wert des Grundstücks beeinflussen. Und zum Schluss gilt immer: Käufer und Verkäufer müssen sich einigen.

Grundstückskauf beim Notar

In Deutschland dürfen Grundstücke und Immobilien nur über einen Notar ver- und gekauft werden. Das ist sinnvoll, denn die gesetzlich vorgeschriebene Form schützt Käufer und Verkäufer vor Betrug. Der Notar ist dabei an gesetzliche Vorschriften gebunden, die ihm zum Beispiel aufgeben, im Regelfall Einsicht ins Grundbuch zu nehmen. Auch über bestimmte Risiken des Vertrages muss er aufklären und gegebenenfalls erläutern, wie diese Risiken vermieden werden können. Allerdings genießen die Parteien bei der Gestaltung der vertraglichen Details weitgehende Freiheit. Zahlungs- und Übergabemodalitäten können beispielsweise nach Belieben vereinbart werden. Alle privaten Absprachen zum Grundstückskauf müssen anschließend im Notarvertrag amtlich beurkundet werden.

Weitere Informationen finden Sie hier:
» VPB-Ratgeber "Immobilienkauf beim Notar"
» Leitfaden "Grundstückskauf"

Ergänzende Informationen finden Sie u.U. hier:
Baugutachter - Bausachverständiger - Verbraucherverband - Baufachleute - Verbraucherschutzbund - Blower-Door-Test - Bauberater - Bauvertrag - Thermografie - Baubetreuung - Energieberatung - Pfusch am Bau