VPB warnt: Immer Baugrundgutachten machen lassen!

BERLIN. Jeder Hausbau beginnt mit dem Bodenaushub. Deshalb spielt die Qualität von Grund und Boden auch eine wichtige Rolle beim Bauen. "Vielen Bauherren ist das nicht bewusst", bedauert Thomas Penningh, Vorsitzender des Verbands Privater Bauherren (VPB). "Gerade Käufer von Schlüsselfertigimmobilien vertrauen oft leichtgläubig dem beauftragten Bauunternehmen und hoffen, er werde sich um Dinge wie Aushub und Bebaubarkeit des Bodens schon kümmern - und alles sei im Komplettpreis eingeschlossen." Dies ist aber oft nicht der Fall, warnt der VPB: Im Schlüsselfertig-Preis enthalten ist grundsätzlich immer nur, was vorher auch vertraglich vereinbart wurde. Alles andere, jede unvorhergesehene Zusatzleistung, kostet extra.

"Häufig fehlen im Vertrag wichtige Details, wie etwa das Baugrundgutachten", resümiert Thomas Penningh jahrelange Erfahrung. Das Gutachten ist aber unentbehrlich, denn es zeigt, wie der Baugrund auf dem eigenen Grundstück tatsächlich beschaffen ist, ob Bodenfeuchte oder drückendes Grundwasser, Fels oder nicht tragfähiger Boden vorhanden ist, oder gar mit Altlasten aus der gegebenenfalls vorher vorhandenen Bebauung gerechnet werden muss. Besonders aufmerksam sollte sein, falls sich in dem Baugebiet vorher einen gewerbliche Bebauung befand. Hier hilft oft ein Blick in das Umweltkataster der Kommune. Erst wenn klar ist, worauf gebaut wird, kann der Unternehmer seriös kalkulieren, was Aushub, eventuelle Bodensanierung und Kellerkonstruktion tatsächlich kosten. "Trotzdem sind diese Baugrundgutachten meist nicht Bestandteil der Verträge. Stattdessen werden im Vertrag die günstigsten Bedingung angenommen und festgeschrieben", kritisiert der VPB-Vorsitzende.

Zu den häufigen Baugrundproblemen gehört so genanntes drückendes Grundwasser. Dabei kann es sich um aufstauendes Sickerwasser oder auch einen hohen Grundwasserspiegel handeln. Diese Besonderheiten müssen bei der Planung und Abdichtung des Kellers zugrunde gelegt werden. Dazu liefert das Baugrundgutachten wichtige Messwerte, wie etwa langjährige Höchstwasserstände sowie Höhe und Lage von Bemessungspunkten. Auch Angaben zur Ableitung von Wasser etwa aus einer Dränage oder aus Lichtschächten müssen mit den zuständigen Behören, oft dem Amt für Grundstücksentwässerung oder der unteren Wasserbehörde geklärt werden.

"Gerade bei Bauplätzen an Flussauen oder in Feuchtgebieten kann es zu einer so genannten Wasserhaltung während der Bauphase kommen", mahnt Bausachverständiger Penningh. "Dabei kann Wasser in die Baugrube eindringen oder sich dort hoch stauen. Das kann während der Bauphase erhebliche Kosten hervorrufen, denn in eine volle Baugrube hinein kann man keinen konventionellen Keller bauen", erläutert der Bausachverständige. Fachleute raten deshalb in solchen Fällen zum Bau einer "Weißen Wanne". Dabei handelt es sich um eine Kellerkonstruktion aus wasserdichtem Beton. "Diese bautechnisch aufwändige Lösung hat natürlich ihren Preis", warnt Thomas Penningh. Da in der Regel im Bauvertrag nur der Gegenwert eines konventionellen Kellers abgedeckt wird, müssen die Mehrkosten der "Weißen Wanne" vom Hauskäufer bezahlt werden. "Das schlägt mit acht- bis zehntausend Euro zusätzlich zu Buche - und das gleich zu Beginn des Hausbaus", gibt Verbraucherschützer Penningh zu bedenken.

"Auch der Bodenaushub wird häufig nicht im Bauvertrag erwähnt", konstatiert der VPB-Sachverständige. "Weil aber mehrere hundert Kubikmeter Erdreich nicht auf den heute üblichen kleinen Grundstücken gelagert oder verteilt werden können, muss der Aushub vor Baubeginn abgefahren werden. Weil der Abtransport des Aushubs im Vertrag nicht erwähnt ist, zahlt der Käufer notgedrungen das Extra. Natürlich wird der Keller auch hinterher wieder beigefüllt. Auch dazu muss dann wieder geeigneter Boden geliefert, eingebaut und verdichtet werden. Auch das verursacht Kosten."

Stadtnahes Wohnen ist beliebt. Überall verlegen Kommunen ihre Gewerbegebiete an den Stadtrand und erschließen die alten Brachen als Wohngebiete. Auch, dort warnt der VPB, ist Vorsicht am Platz, denn im gebrauchten Boden schlummert manche Zeitbombe. Ist der Boden durch Schwermetalle oder andere Gifte verseucht, dann muss er saniert und ausgetauscht, der Aushub umweltfreundlich entsorgt werden. "Weil solche Fälle in der Regel auch nicht vertraglich geregelt sind oder eine Garantie für einen altlastenfreien Baugrund ausgeschlossen ist, bleiben auch hier die - teils enormen - Mehrkosten wieder am Bauherrn hängen."

Der VPB rät deshalb grundsätzlich dazu, die Erstellung eines Baugrundgutachtens im Bauvertrag festzuschreiben. Geklärt werden muss in dem Zusammenhang ebenfalls, was genau im Gutachten untersucht werden soll. Ein unabhängiger Bauberater hilft dabei, sinnvolle Untersuchungen zu definieren, unsinnige zu vermeiden. "Nur so kann sich der angehende Hausbesitzer vor schlimmen Überraschungen schützen und weiß von vornherein, was an Zusatzkosten eventuell auf ihn zukommt."

Pressefoto und Begleittext zum Thema:
VPB-Bildtext_Baugrundgutachten1.pdf

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