Bebauungsplan: Vor dem Grundstückskauf immer erst Bebauungsplan einsehen!

Wer ein Haus bauen möchte und dazu ein Grundstück sucht, der muss vor dem Kauf einiges klären, gibt der Verband Privater Bauherren (VPB) zu bedenken. Zunächst einmal ist es recht schwierig geworden, überhaupt ein freies Grundstück zu finden, denn die meisten Kommunen überlassen heute neues Bauland nur noch Bauträgern und Investoren, damit diese es erschließen und vermarkten. Private Bauherren, die nach eigenen Wünschen planen und bauen möchten, haben dabei oft gar keine Chance. Allenfalls als Baugemeinschaft, aber auch das birgt allerlei Probleme.

Am häufigsten finden junge Familien Bauland über Makler und Zeitungsannoncen. Dabei bekommen sie oft Grundstücke mit Nachkriegshäusern zum Abbruch angeboten. Die sind aber meist zu groß und zu teuer. Deshalb müssen sie sie teilen, um sich Kauf und Bebauung leisten zu können. Wer ein solches Grundstück ins Auge fasst, der muss zunächst prüfen, ob er den Altbau abbrechen, das Terrain teilen und dort anschließend mit ein oder zwei Partnern gemeinsam mehrere Häuser neu bauen darf. Der erste Weg führt deshalb immer zum zuständigen Bauamt, rät der VPB. Nur dort kann der Interessent klären, was er auf dem Grund baurechtlich tatsächlich machen kann und was nicht.

Bauen ist in Deutschland sehr unterschiedlich geregelt. Im Rahmen des Baugesetzbuches und der einzelnen Landesbauordnungen liegt die Planungshoheit vor Ort immer bei den Gemeinden. Sie regeln mit Hilfe eines Bebauungsplanes, wie wo im Detail gebaut werden darf. Wer sich für ein Grundstück interessiert, der sollte also zunächst immer bei dem betreffenden kommunalen beziehungsweise Kreisbauamt einen Blick in den gültigen Bebauungsplan für dieses Gebiet werfen. Die Bebauungspläne sind jedermann zugänglich. Viele Kommunen haben sie inzwischen sogar im Internet abgespeichert.

Aus den Festsetzungen im Bebauungsplan lassen sich alle für den Neubau wichtigen Details herauslesen, angefangen von der Art der Bebauung, über Größe, Höhe und maximal bebaubare Fläche, über Abstandsflächen zum Nachbarn und Baufenster, bis hin zur Firstrichtung und Traufhöhe des neuen Hauses. Manchmal regelt der Bebauungsplan auch, wie die Einfriedung auszusehen hat, gelegentlich wird er durch eine Gestaltungssatzung ergänzt, die unter Umständen sogar Dachfarben oder ähnliches festlegt.

Je nach den Festsetzungen im Bebauungsplan zeigt sich auch, ob das betreffende Grundstück überhaupt geteilt und mit mehreren Häusern bebaut werden kann. Nicht immer ist das möglich. Weil der Bebauungsplan aber kommunales, geltendes Recht ist, kann er nicht umgangen werden. Befreiungen sind so gut wie nicht zu erlangen, Ausnahmeregelungen müsste der Plan selbst vorsehen. Viele Bebauungspläne erlauben heute allerdings ausdrücklich die so genannte Nachverdichtung, also die Bebauung großer Parzellen mit mehreren Reihen- oder Doppelhäusern.

Im Bebauungsplan erkennt der Grundstückskäufer auch, was seine zukünftigen Nachbarn noch bauen können, wie hoch sie bauen und wie nah sie an die gemeinsame Grenze heranrücken dürfen. Unter Umständen steht und fällt damit auch der eigene Wunsch nach einer Solaranlage, weil der Nachbar zu viel Schatten wirft. Auch das sollten Interessierte vor dem Kauf genau prüfen. Und wer partout nicht neben einem Bolzplatz leben möchte, der sollte auch hier genau schauen, ob der Bebauungsplan einen solchen Platz in Zukunft zulässt.

Gibt es für das betreffende Wohngebiet keinen gültigen Bebauungsplan, muss das neue Haus nach Paragraph 34 des Baugesetzbuches geplant werden. Dieser Paragraph regelt die Bebauung in Gebieten ohne gültigen Bebauungsplan. Wird nach Paragraph 34 gebaut, müssen sich Neubauten nach den vorhandenen Bestandsbauten richten. In solchen Fällen muss die zuständige Baubehörde den Einzelfall abwägen. Um rechtsverbindlich Auskunft zu bekommen, muss der zukünftige Bauherr dazu in der Regel eine kostenpflichtige Bauvoranfrage beim Amt einreichen.

Kann das Grundstück geteilt werden, müssen die neuen Grenzen eingemessen werden. Fachleute sprechen heute von der "Zerlegung". Das ist in jedem Fall eine hoheitliche Aufgabe, die, je nach Bundesland, entweder vom Vermessungsamt oder einem amtlich bestellten Vermessungsingenieur übernommen wird. Beide werden nach Gebührenordnung bezahlt. Die Listen der zugelassenen Vermessungsingenieure werden in der Regel bei den Bau- beziehungsweise den Vermessungsämtern geführt. Wegen all dieser vielen Details rät der VPB: Vor dem Grundstückskauf immer erst zum Bauamt und den gültigen Bebauungsplan einsehen!