Zahlungsplan: Zahlungsplan muss Baufortschritt entsprechen

BERLIN. Die Mehrheit der Bauherren leistet unfreiwillig Vorauskasse, kritisiert der Verband Privater Bauherren (VPB). Sie haben einen Bauvertrag mit einem überzogenen Zahlungsplan unterzeichnet, und ihr Vertragspartner, ein Schlüsselfertiganbieter, bittet sie bereits kräftig zur Kasse, bevor einzelne Bauleistungen überhaupt erbracht sind. Dabei gilt am Bau grundsätzlich: Zahlung nach Abnahme, also nach erbrachter Leistung.

Überzogene Zahlungspläne sind im Baugeschäft an der Tagesordnung, bemängelt der VPB. Sie bergen enorme Gefahren: Muss der Bauunternehmer Insolvenz anmelden, dann haben die Bauherren das Nachsehen. Sie bleiben auf einer unfertigen Bauruine sitzen. Obendrein verlieren sie das gesamte voraus gezahlte Geld, denn Bauunternehmer sind in der Regel Gesellschaften mit beschränkter Haftung und haften im Insolvenzfall nur mit dem Gesellschaftsvermögen. Und das deckt in keinem Fall die Schäden.

Vor solchen finanziellen Katastrophen schützt die Bauherren nur ein solider Zahlungsplan. Der ist theoretisch individuell frei verhandelbar – was allerdings in Zeiten starker Nachfrage schwierig sein kann. Grundsätzlich sollte folgende Richtschnur zugrunde gelegt werden: Zum Vertragsabschluss bezahlen die Bauherren natürlich nichts. Die erste größere Rate wird nach Fertigstellung des Rohbaus einschließlich der Zimmererarbeiten fällig. Die nächste größere Rate zahlen die Bauherren nach der Dacheindeckung und den Dachklempnerarbeiten, nach der abgeschlossenen Rohbauinstallation von Heizung-, Sanitär- und Elektroinstallationen, nach dem Fenstereinbau und der Verglasung, nach den Innenbauarbeiten ohne Beiputz, nach den Estricharbeiten und nach den Fliesenarbeiten im Sanitärbereich.

Ist das Haus auch innen bezugsfertig und sind die Fassadenarbeiten abgeschlossen, dann wird die nächste Rate fällig. Der Rest erst nach der Abnahme. Welche Raten und jeweiligen Abschlagszahlungen angemessen sind, sollten Bauherren im Vorfeld mit ihrem unabhängigen Sachverständigen besprechen und anschließend vertraglich mit der Baufirma vereinbaren.

Falls keine individuelle Vereinbarung zustande kommt: Seit Inkrafttreten des Bauvertragsrechts Anfang 2018 dürfen Schlüsselfertigfirmen in ab da geschlossenen Verbraucherbauverträgen nur noch maximal 90 Prozent des Werklohns per Abschlagszahlung verlangen. Die übrigen zehn Prozent bleiben bei den Bauherren, bis der Bau tatsächlich mängelfrei und fertig ist.

Das hat im Übrigen nichts mit der sogenannten Fertigstellungssicherheit von fünf Prozent zu tun. Die gibt es seit 2009 und sie gilt auch weiterhin bei Verbraucherbauverträgen. Private Bauherren haben demnach einen Anspruch auf eine Erfüllungssicherheit in Höhe von fünf Prozent. Auch die Rechtzeitigkeit der Herstellung ist abgesichert. Wächst die Vergütung zum Beispiel wegen Vertragsänderungen um zehn Prozent, entsteht ein neuer Anspruch auf weitere Sicherheitsleistung. Wenn der Unternehmer einverstanden ist, kann der Betrag von der ersten Rate einbehalten werden, ansonsten muss er die Sicherheit in anderer Weise leisten. In der Regel wird dann eine selbstschuldnerische Bürgschaft gestellt. Wie der Anspruch auf die Erfüllungssicherheit vom Unternehmer erfüllt werden soll, sollten Bauinteressierte bei den Verhandlungen von sich aus zum Thema machen.

Nach VPB-Erfahrung kann nur, wer in Etappen bezahlt, sein finanzielles Risiko minimieren. Er bezahlt immer nur, was er für sein Geld bekommen hat. Wird der Bauunternehmer insolvent, dann bleibt den Bauherren wenigstens dieses Geld übrig, um andere Handwerker mit den Restarbeiten zu beauftragen. Seriöse und solvente Bauunternehmer, so der Verbraucherschutzverband, sind mit solchen Zahlungsplänen einverstanden.

Bauherren müssen aber nach wie vor wachsam sein, warnt der VPB, denn auch wenn die Abschläge bis zur Abnahme nun auf maximal 90 Prozent beschränkt werden, können sie dennoch unfreiwillig in Vorlage gehen. Dann nämlich, wenn die Baufirma eine Abschlagsrechnung für einen Bauabschnitt schickt, der noch gar nicht fertiggestellt ist oder Mängel hat. Dann entspricht die Abschlagszahlung nicht dem Bautenstand. Bezahlen Bauherren sie trotzdem, gehen sie in Vorlage. Ihr einziges Druckmittel, das Geld, schmilzt dahin. Vorbeugen lässt sich dem nur über die regelmäßige Baukontrolle durch den unabhängigen Sachverständigen.

Die neue Vorschrift schützt auch nicht vor überhöhten ersten Raten im Abschlagszahlungsplan. Ob die Rate überhöht oder angemessen ist, das erkennt nur ein Bausachverständiger, der mithilfe der Baubeschreibung die Raten prüft. Wer sich einen reibungslosen Bauablauf wünscht ohne Vorleistungsrisiko, muss dies daher vor Vertragsschluss prüfen lassen und entsprechend nachverhandeln.

Die Deckung der Abschlagszahlungen auf 90 Prozent gilt, wie gesagt, nur für Verbraucherbauverträge. Ein Verbraucherbauvertrag liegt immer dann vor, wenn private Bauherren mit einem Unternehmer einen Vertrag über die Errichtung eines neuen Gebäudes schließen oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude vereinbaren.

Die Beschränkung der Abschlagszahlungen auf 90 Prozent vom Werklohn gilt nicht für Bauträger. Bauträger, die auf eigenem Boden bauen, dürfen Geld von den Bauherren nur nach den Bestimmungen der Abschlagszahlungsverordnung annehmen, die auf die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verweist. Entweder stellen sie für die Vorauszahlung eine Sicherheit, meist eine Bankbürgschaft, oder sie vereinbaren einen Zahlungsplan, der den Anforderungen der MaBV entspricht. Auch hier hat der Erwerber Anspruch auf die fünfprozentige Erfüllungssicherheit.