Dezember 2018

Bauherr/in asked:
on Dezember 7, 2018 4:13 pm
Wir stehen kurz vor der Abnahme. Wann muss mir die Baufirma eigentlich alle Pläne, Berechnungen, die Statik, den Energieausweis und die ganzem Garantieurkunden für die Haustechnik übergeben? Wie kann ich sicher sein, dass ich die alles bekomme? Nicht, dass ich ewig hinterher laufen muss.
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 4:14 pm
Einen Anspruch auf Unterlagenherausgabe, der nicht ausdrücklich im Vertrag geregelt worden ist, greift nur für ab 2018 geschlossene Verbraucherbauverträge und Bauträgerverträge. Er umfasst auch nur bestimmte, öffentlich-rechtlich wichtige Nachweise. Unterlagen wie die Statik müssen schon vor Ausführung des Baus vorliegen, der Energieausweis spätestens mit Fertigstellung. Andere Unterlagen sollten zur Abnahme vor Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls übergeben werden. Im Idealfall erhalten Sie die Unterlagen zwei Wochen vor der Abnahme, damit Sie oder der Sachverständige sich entsprechend auf die Abnahme vorbereiten können und die Qualität der Dokumentationsunterlagen prüfen können. Fehlen die Unterlagen zur Abnahme, sollte dies als ein Mangel im Protokoll aufgenommen werden. Da dies jedoch teilweise auch baurechtlich notwendige Unterlagen sind, kann man sich überlegen, ohne diese Unterlagen nicht abzunehmen. Ohne diese Unterlagen können Sie auch nicht die Übereinstimmung mit dem Vertrag vollständig prüfen. Weiterhin verlieren Sie nach der Abnahme die „Druckmittel“ um die Übergabe der Unterlagen zu erwirken. Leider ist das unter Juristen derzeit umstritten, ob und wenn ja welche fehlenden Unterlagen eine Verweigerung der Abnahme rechtfertigen können.

Bauherr/in asked:
on Dezember 7, 2018 3:06 pm
Einen Anspruch auf Unterlagenherausgabe, der nicht ausdrücklich im Vertrag geregelt worden ist, greift nur für ab 2018 geschlossene Verbraucherbauverträge und Bauträgerverträge. Er umfasst auch nur bestimmte, öffentlich-rechtlich wichtige Nachweise. Unterlagen wie die Statik müssen schon vor Ausführung des Baus vorliegen, der Energieausweis spätestens mit Fertigstellung. Andere Unterlagen sollten zur Abnahme vor Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls übergeben werden. Im Idealfall erhalten Sie die Unterlagen 2 Wochen vor der Abnahme, damit Sie oder der Sachverständige sich entsprechend auf die Abnahme vorbereiten können und die Qualität der Dokumentationsunterlagen prüfen können. Fehlen die Unterlagen zur Abnahme, sollte dies als ein Mangel im Protokoll aufgenommen werden. Da dies jedoch teilweise auch baurechtlich notwendige Unterlagen sind, kann man sich überlegen, ohne diese Unterlagen nicht abzunehmen. Ohne diese Unterlagen können Sie auch nicht die Übereinstimmung mit dem Vertrag vollständig prüfen. Weiterhin verlieren Sie nach der Abnahme die „Druckmittel“ um die Übergabe der Unterlagen zu erwirken. Leider ist das unter Juristen derzeit umstritten, ob und wenn ja welche fehlenden Unterlagen eine Verweigerung der Abnahme rechtfertigen können.

Bauherr/in asked:
on Dezember 7, 2018 1:34 pm
Wir haben eine Eigentumswohnung gekauft und sollen jetzt den Bau abnehmen. Inwieweit unterstützt uns der VPB in dieser Angelegenheit?
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 3:39 pm
Der VPB selbst unterstützt Sie mit vielen allgemeinen Informationen, aber vor allem durch Vorhaltung eines Netzwerks von auf den Verbraucherbau qualifizierten Beratern. Diese Berater können Sie als Mitglied je nach ihrem individuellen Bedarf beauftragen ohne große Vorlaufzeiten. Als Sachverständige stehen sie Ihnen zur Seite und bereiten die Abnahme inhaltlich anhand Ihrer Vertragsunterlagen und den Regelwerken vor, begehen mit Ihnen das Objekt. Wir wissen worauf es ankommt, schauen genau hin und erkennen die Mängel, schätzen das Schadenspotential ein und quantifizieren notwendige Einbehalte. Bei strittigen Mängeln unterstützen wir Sie argumentativ und vertreten Ihre Interessen für ein mangelfreies Werk. Mangelfrei bedeutet, das vertraglich vereinbarte Bau-Soll entspricht dem realisierten Bau-Ist. Wir entlasten Sie im stressigen Moment vor der Abnahmeerklärung und sichten das vom Bauträger verfasste Mängelprotokoll. Sind die Inhalte richtig wiedergegeben? Sind alle besprochenen Mängel aufgenommen worden? Sie erhalten von uns eine technische Abnahmeempfehlung oder auch mitunter die Empfehlung die Abnahme zu verweigern, da die Mängel wesentlich sind. Die rechtliche Abnahme erfolgt dann durch Sie als Käufer.

Bauherr/in asked:
on Dezember 7, 2018 1:28 pm
Muss das Protokoll am Ende vor Unterschrift nochmal vorgelesen werden?
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 4:02 pm
Das Protokoll muss nicht nochmals allen vorgelesen werden, jedoch kann man dies durchaus verlangen. In jedem Fall empfehle ich dringend während der Abnahme Handnotizen zu machen und das Protokoll vor Unterzeichnung nochmals genau zu gelesen. Mitunter sind nicht alle Mängel im Protokoll aufgenommen worden. Dies kann verschiedene Gründe haben. So werden z.B. mitunter strittige Mängel nicht aufgenommen oder es kann auch eine Formulierung so unklar sein, dass es schwierig wird, den Mangelanspruch nach der Abnahme durchzusetzen.

Bauherr/in asked:
on Dezember 7, 2018 12:19 pm
Wir haben unser Bad komplett neu machen lassen. Jetzt sollen wir das „abnehmen“. Wie einen Großbau! Ist das so komplex? Und falls ja, kommt der VPB-Sachverständige da auch zum Prüfen?
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 3:44 pm
Der Sachverständige kommt gern zu Ihnen und begleitet Sie bei der Abnahme. Wir unterstützen Sie auch bei scheinbar banalen Fragen am Bau, weil wir wissen, dass der Laie die Fallstricke nicht immer durchschauen kann. Scheinbar harmlose lose Fliesensockelleisten können sich zum Beispiel als kostenintensiver Wasserschaden entwickeln. Ein Bad ist tatsächlich ein komplexes „Großprojekt“ in dem fast alle Gewerke mitwirken und zahlreiche Schnittstellen geklärt sein müssen. Wer möchte schon das Duschwasser unter dem Parkett im Schlafzimmer wiederfinden? Im Bad entstehen Schnittstellen mit allen Gewerken vom Maurer bis zum BUS-System auf kleinem Raum. Demzufolge sind hier auch die zahlreiche Mängel und Schäden möglich. Feuchteschäden sind meistens schwer zu lokalisieren und haben in der Folge hohen Aufwand in der Sanierung. Hinzu kommt der gestalterische Anspruch an das Bad als Wellnessoase. Besonders beim Bad sind jedoch Begehungen während des Bauablaufes anzuraten wie zum Beispiel wenn die Abdichtung eingebaut wird. Nur im Rahmen einer Baubegleitung können Schäden frühzeitig entdeckt werden und vor allem beseitigt werden.

Bauherr/in asked:
on Dezember 7, 2018 11:57 am
Ich soll eine technische Abnahme machen. Dabei ist das Haus noch gar nicht fertig. Was ist eigentlich eine technische Abnahme? Ist da sinnvoll? Muss ich das machen?
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 3:09 pm
Die Technische Abnahme ist eine Bauzustandsfeststellung von Bauteilen, die im Laufe der Bauzeit verdeckt werden. Dies ist ein Begriff aus dem VOB-Vertrag. Dies stellt keine rechtsgeschäftliche Abnahme dar, kann aber unter Umständen dazu genutzt werden, Zwischenabnahmen zu erwirken und Zahlungen abzurufen. Ich empfehle dies schriftlich vorher zu formulieren, was diese technische Abnahme bewirkt. Im Zweifelsfall sollte nur eine Begehung mit Mangelprotokoll durchgeführt werden, jedoch sollte bei der Unterzeichnung die Abnahme explizit ausgeschlossen werden. Zu einen technischen Abnahme sind Sie nicht verpflichtet, außer es ist im Vertrag vereinbart. Eine technische Abnahme beziehungsweise Zwischenbegehung bedeutet auch für Sie eine Qualitätskontrolle, die Sie unterstützt durch einen Sachverständigen zielgerichtet nutzen können.

Bauherr/in asked:
on Dezember 7, 2018 11:48 am
Unser Haus ist bald fertig. Wir wollen die Abnahme gründlich vorbereiten. Worauf müssen wir achten? Was können wir vorbereiten?
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 3:18 pm
Zuerst sind die Vertragsunterlagen maßgebend für die Abnahme. Sie benötigen die vertraglich vereinbarten Unterlagen, die Sie bei der Abnahme prüfen. Lassen Sie sich rechtzeitig Datenblätter zu den Materialien, sicherheitsrelevante Unterlagen, Firmenliste, Statik, Werkpläne, Zulassungen für Sondertreppen und Glasbrüstungen übergeben. Prüfprotokolle sind genauso zu übergeben, wie die Statik und die Baugenehmigung. Erstellen Sie sich eine Checkliste auch der Schäden während der Bauzeit. Sind hier noch Nachlässe, Sonderregelungen zu treffen?

Bauherr/in asked:
on Dezember 7, 2018 11:48 am
Hoffe, ich bin hier richtig beim VPB-Chat....!? Meine Frage an Sie: Mein Haus ist fast fertig. Freunde meinen, ich solle vor der Abnahme nochmal mit einem Sachverständigen meines Vertrauens durch das Haus gehen. Warum? Ich seh doch, wie alles aussieht. Was können Sachverständige jetzt noch erkennen, was ich nicht auch sehe? Danke für Ihre Antwort!
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 3:27 pm
Der Sachverständige führt jedes Jahr zahlreiche Abnahmen durch und kennt die Bauordnung und erkennt Bauschäden die aus Mängeln nach Jahren entstehen können. Er versteht die Zusammenhänge der Ursache von Mängeln und Schäden und kennt die Punkte, wo der Bauträger seinen Kosten versucht zu optimieren oder hat auch das notwendige Fachwissen im Diskussionsfall für Sie zu argumentieren. Bei der Übergabe ist alles neu und schön, aber sind die Anforderungen aus dem Vertrag erfüllt? Wurden die Anerkannten Regeln der Technik eingehalten?

Bauherr/in asked:
on Dezember 7, 2018 11:42 am
Wir hatten vor wenigen Tagen unsere Bauabnahme. Und jetzt wir haben nach dem ersten großen Regen nach Wochen der Trockenheit Wasser im Keller entdeckt. Wie sollen wir vorgehen?
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 2:51 pm
Mit der Abnahme ist die Gefahr auf Sie übergegangen und Sie sind in der Nachweispflicht, dass es sich um einen Mangel handelt. Prinzipiell müssen Sie den Mangel der Firma anzeigen und die Chance einräumen den Mangel selbst zu beseitigen. Sie sollten bereits in der Mängelrüge eine Frist zur Nachbesserung setzen. Diese muss angemessen lang sein, was eine Frage des Einzelfalls ist. Es wird aber auf jeden Fall eine angemessene Frist in Gang gesetzt, deswegen ist das wichtig. Sollten Sie nicht mit einem Schlüsselfertigunternehmer gebaut haben, der ihnen alles aus einer Hand hergestellt hat, gibt es noch ein Problem: Wichtig ist die Mangelursache dem richtigen Gewerk zuzuordnen. Sie verlieren unnötig Zeit wenn Sie die Mangelanzeige z.B. der Sanitärfirma senden und die Mangelursache ist die Weisse Wanne. Dann wird die Sanitärfirma den Mangel zurückweisen und Sie verlieren unnötig Zeit. Dies ist besonders zum Ende der Gewährleistung relevant. . Ich empfehle einen Sachverständigen hinzuzuziehen, da Undichtigkeiten im Keller immer ein hohes monetäres Schadenspotential auch beinhalten und ein zielgerichtetes Vorgehen Ihnen viel Ärger spart.

Bauherr/in asked:
on Dezember 7, 2018 11:01 am
Wir wollen jetzt zum Abschluss des Hausbaus einen Blower-Door-Test machen lassen. Die Baufirma sagt, sie macht das schon. Müssen wir das hinnehmen? Wie können wir sicher sein, dass dabei nicht getrickst wird? Worauf müssen wir achten?
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 2:58 pm
Es gibt tatsächlich auf dem Markt inzwischen viele Anbieter für Blower- Door-Tests und nicht immer werden diese fachgerecht durchgeführt. Im Idealfall beauftragen Sie einen zertifizierten Prüfer z.B. von FliB (Fachverband Luftdichtheit im Bauwesen e. V.) zertifiziert. Es handelt sich dabei um ein verfahren, die Luftdichtigkeit der Gebäude zu messen. Es gibt 2 Arten von Messverfahren. Verfahren A wird nach dem Einbau der Fenster noch vor dem Estrich durchgeführt, so dass Leckagen schnell nachgedichtet werden können. Messung B erfolgt erst nach der Fertigstellung. Leckagen sind dann nur noch bedingt feststellbar und nur mit großem Aufwand zu beheben. Meistens wird nur die Messung B durchgeführt. Zu empfehlen ist eine Leckageortung mit Nebel und Thermografie durchzuführen, um Leckagen leichter zu orten und dann auch einschätzen zu können. Eine Dokumentation und Bewertung der Leckagen sollte immer mit beauftragt werden. Sie können jederzeit mit der Baufirma vereinbaren, dass Sie selbst eine Firma beauftragen, dies unabhängig zu prüfen. Schlimmstenfalls müssen Sie Zusatzkosten tragen, aber dafür erhalten Sie eine neutrale Prüfung, die ich besonders im Holzbau dringend anrate.

Bauherr/in asked:
on Dezember 7, 2018 9:55 am
Unsere Baufirma fordert von uns die Abnahme, aber nach unserer Ansicht ist das Haus noch nicht in Ordnung. Wir sind zum Beispiel nicht glücklich mit einigen Fenstern. Sie schließen nicht richtig, ist das ein Grund, um die Abnahme zu verweigern? Oder wie sollen wir vorgehen?
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 2:35 pm
Die Baufirma möchte von Ihnen die Abnahme erwirken. Er wird sie daher – ich unterstelle hier einen Vertragsschluss in 2018 – mit seiner Abnahmeforderung auch darüber informiert haben, welche Folgen eine nicht erklärte oder ohne Nennung eines Mangels verweigerte Abnahme für Sie hat, sofern das Haus fertiggestellt ist. Sie müssen in jedem Fall reagieren, damit Sie nicht eine fiktive oder durch konkludentes Verhalten die Abnahme herbeiführen. Sind Ihnen bereits Mängel bekannt, können Sie die Abnahme unter der schriftlichen Angabe mindestens eines Mangels verweigern. Ich empfehle in jedem Fall eine Begehung des Objektes mit der Baufirma und Ihrem Sachverständigen durchzuführen. Alle nicht fertigen oder mangelhaften Punkte werden dabei aufgenommen. Nach wie vor gilt: wegen unwesentlicher Mängel darf eine Abnahme nicht verweigert werden. Diese Mängel werden in einem Protokoll schriftlich niedergeschrieben. Diese Protokoll wird meistens von den Beteiligten gegengezeichnet. Wichtig ist das Protokoll vor dem Unterzeichnen genau zu lesen und wenn notwendig die explizite Abnahmeverweigerung handschriftlich ergänzen. Das Protokoll sollten Sie im Idealfall gleich abfotografieren. Bitte achten Sie auf das Kleingedruckte, damit Sie nicht aus Unwissenheit abnehmen. Die Begehung mit einem Sachverständigen bringt Ihnen dabei inhaltliche Sicherheit. Der Sachverständige berät Sie beim Ortstermin, entlastet Sie mit der Abnahmeempfehlung, was auch eine Abnahmeverweigerung sein kann. Er definiert notwendige Einbehalte, prüft das Mängelprotokoll, argumentiert mit dem Bauträger zur Mangelbeseitigung, deckt Mängel auf bei der Begehung und unterstützt Sie inhaltlich in diesem emotional aufwühlenden Moment der folgenreichen Entscheidung.

Bauherr/in asked:
on Dezember 7, 2018 9:42 am
Wir haben von Bekannten, die aus beruflichen Gründen ins Ausland übersiedelt sind, ein Haus gekauft, das sich noch im Rohbau befand. Damals hatten wir einen befreundeten Architekten dabei, der mal drauf geschaut hat. Alles war wohl in Ordnung. Nun sind wir fast fertig. Die Abnahme steht in den nächsten Wochen bevor. Sollten wir da nicht noch einmal einen gründlichen Check machen lassen? Was raten Sie uns? Und was wird so ein Check in etwa kosten?
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 2:37 pm
Es ist auf jeden Fall sinnvoll nochmal das Objekt zu prüfen. Zum Zeitpunkt der Abnahme sind oftmals viele Mängel bereits verdeckt, deshalb kann es sinnvoll sein, bereits zeitnah einen Ortstermin zu planen und damit eine Vorbegehung zur Abnahme durchzuführen. Für einen Ortstermin müssen Sie mindestens zwei Stunden vor Ort rechnen zuzüglich Fahrtkosten und das Erstellen eines Protokolls, was Sie natürlich auch selbst erstellen können bzw. dann das Abnahmeprotokoll darstellen kann. Je mehr Mängel vorhanden sind, umso länger dauert der Ortstermin leider auch, aber dies kommt Ihnen dann auch direkt zu Gute.

Bauherr/in asked:
on Dezember 5, 2018 12:21 pm
wir stehen kurz vor der abnahme unseres hauses. eine frage zum prozedere: wer führt das abnahmeprotokoll? gibt es da regeln?
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 2:20 pm
Es gibt keine Regeln wer das Abnahmeprotokoll schreibt. Die Beteiligten einigen sich beim Ortstermin, wer dies übernimmt. Der Einfachheit halber schreibt es meistens der Bauträger, damit Sie und Ihr Sachverständiger den Blick frei haben. Jedoch gilt auch der Satz „Wer schreibt, der bleibt“. Wichtig ist das Abnahmeprotokoll vor der Unterzeichnung genau zu lesen. Sind alle angesprochenen auch strittigen Mängel tatsächlich aufgenommen und so formuliert, dass diese auch als Mangel herangezogen werden können? Sind alle noch nicht beseitigten Mängel aus der Bauzeit aufgenommen? Sind die Rechte bezüglich dieser Mängel vorbehalten worden? Vielleicht muss auch ein Vorbehalt über eine zu zahlende Vertragsstrafe im Abnahmeprotokoll aufgenommen werden.

Bauherr/in asked:
on Dezember 5, 2018 12:15 pm
Wir haben eine ETW gekauft. Jetzt kommt die Banahme. Ich habe gehört, da müssen wir die ganze Anlage abnehmen, nicht zur unsere Wohnung. Kann das sein? Und wenn ja, wie läuft sowas praktisch ab? Woher sollen wir wissen, ob der Bau okay ist oder nicht?
 

VPB replied:
on Dezember 7, 2018 2:13 pm
Abzunehmen ist beim Wohnungseigentum immer die gesamte Werkleistung. In aller Regel wird aber Abnahme im notariell beurkundeten Vertrag in zwei Teile aufgeteilt, die des Sondereigentums und die des Gemeinschaftseigentums. So kann ein Erwerber auch früher einziehen, wenn noch nicht alle Außenanlagen fertig sind. Im Zuge der Abnahme einer ETW werden daher meist 2 Abnahmen notwendig. Es wird das Gemeinschaftseigentum abgenommen und es wird das Sondereigentum abgenommen. Die Abnahme Sondereigentum beinhaltet Ihre Wohnung im Innenraum und Ihr Sondereigentum. Für diese Abnahme können Sie einen eigenen Sachverständigen beauftragen. Dieser unterstützt sie bei der Abnahme bis zur Aufstellung des Mängelprotokolls. Die Abnahme müssen Sie als Käufer jedoch selbst erklären. Für die Abnahme Gemeinschaftseigentum organisiert meistens die Hausverwaltung oder der Bauträger einen Sachverständigen, da sich die WEG noch nicht richtig gegründet hat. Zum Gemeinschaftseigentum gehören meistens Dach, Tiefgarage, Außenwände, Fenster, Treppenhaus, Außenanlagen usw. Dieser Sachverständige sichtet das Gemeinschaftseigentum nach den Inhalten, wie er beauftragt wurde. Hier ist der Vertrag zu sichten, welche Inhalte er tatsächlich prüfen soll. Dann empfiehlt er die Abnahme für seinen Auftragsumfang. Aber Achtung: diese Sachverständigen sind vom Bauträger als Mehrheitseigentümer oder vom durch den Bauträger bestellten Erstverwalter bestellt. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums muss jeder einzelne Eigentümer erklären und persönlich unterzeichnen. Dazu sollten Sie nicht nur das Mängelprotokoll des Gemeinschaftseigentums in jedem Fall vorher ausführlich lesen, sondern der Abnahmebegehung beiwohnen und sich vor allem durch einen eigenen Sachverständigen dazu beraten lassen. Die Schlüsselübergabe erfolgt mit der Abnahme des Sondereigentums oder in dem Fall, dass nur eine einzige Abnahme stattfindet. Ist das Gemeinschaftseigentum nicht fertig und die Abnahme zweigeteilt, darf der Bauträger nicht die Schlüsselübergabe an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums koppeln. Oft wird die Schlüsselübergabe an die beiden Abnahmen gekoppelt, sind jedoch wesentliche Mängel vorhanden, lassen Sie sich von Ihrem Sachverständigen auch für das Gemeinschaftseigentum beraten und zögern Sie lieber mit der Unterschrift und lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Ein Werk mit wesentlichen Mängeln, brauchen Sie nicht abnehmen, auch wenn die übrige Eigentümergemeinschaft dies bereits getan hat.