Wohnen in der Gemeinschaft

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung werden Sie gleichzeitig Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Ihnen allen gehört das Objekt gemeinsam. Sie haben folglich auch viele gemeinsame Interessen – und Pflichten. Gemeinsam bilden Sie die "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer". Schon während der Bauzeit, wenn einziges Mitglied dieser Gemeinschaft der Bauträger ist, müssen Sie Ihre Interessen vertreten. Wie Ihnen der VPB bei Bau, Sanierung und Modernisierung hilft, erfahren Sie hier.

Mitglied einer Eigentümergemeinschaft zu sein hat Vor- und Nachteile. Ein klarer Vorteil: Wird im Einfamilienhaus das Dach undicht, müssen die Besitzer den Schaden auf eigene Kosten richten. Leckt das Dach über der obersten Eigentumswohnung, repariert die Eigentümergemeinschaft den Schaden, denn das Dach ist Gemeinschaftsbesitz. Der Bewohner der obersten Wohnung bezahlt lediglich anteilig mit. Das Prozedere ist solidarisch, damit nicht Einzelne eine größere Last tragen müssen als andere. Diese Solidarität ist die Basis des Wohneigentums. Sie ist gesetzlich geregelt im Wohneigentumsgesetz, kurz WEG.

Während Sie als Eigentümer in der eigenen Wohnung weitgehend nach Gutdünken renovieren und gestalten können, müssen Sie bei Bauarbeiten im und am Haus mit der Gemeinschaft handeln – denn die gesamte Haustechnik und Hauskonstruktion gehören allen zusammen. Sind etwa die Fenster defekt, ist die Frage zu klären, ob die Reparatur lohnt oder der Austausch sinnvoller ist. Will die Gemeinschaft auch gleich noch die Balkone sanieren oder sogar die Fassade dämmen, wird die Maßnahme erheblich aufwändiger.

Streit gibt es immer wieder darüber, ob Instandsetzungen oder Modernisierungen nötig sind. Ältere Eigentümer sorgen sich oft, eine Baumaßnahme könne sie finanziell überfordern, die Rente schmälern und sie vielleicht sogar zum Verkauf der Wohnung zwingen. Jüngere und auch Vermieter, die noch gut verdienen, neigen oft zum Gegenteil: Sie erhoffen sich von einer Anlage, die tipptopp in Schuss ist, bessere Wiederverkaufschancen und höhere Renditen. Beide Gruppen haben Interesse an der sorgfältigen Instandhaltung, die laufend aus dem entsprechend bemessenen Hausgeld bezahlt wird. Die Instandhaltungsrücklagen berechnen Experten in der Regel nach der sogenannten Peterssche Formel. Instandhaltung ist nötig, damit die Anlage ihren Wert behält und bewohnbar bleibt. Deshalb kann auch jeder Eigentümer die Instandhaltung verlangen. Mit einfacher Mehrheit wird sie von der Eigentümerversammlung beschlossen.

Klassisches Streitthema ist auch die Energieversorgung im Haus: Ist die Heizung defekt, muss sie repariert werden. Ist sie irreparabel, muss sie erneuert werden. Während die Reparatur als notwendige Instandhaltungsarbeit in der Regel unstrittig ist, diskutieren viele Eigentümergemeinschaften die Erneuerung der Heizungsanlage intensiv: Kauft die Gemeinschaft nur ein preisgünstiges Modell, das den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entspricht, oder geht sie darüber hinaus und modernisiert gleich komplett? Eventuell bietet sich auch der Anschluss an ein Fernwärmenetz an oder sogar Energie-Contracting. Bei dieser im öffentlichen Bereich bereits eingesetzten Methode wird die Energieversorgung an einen Vertragspartner übertragen, der sich um alles kümmert und dafür bezahlt wird. Welche Modalitäten gelten, das müssen Eigentümergemeinschaften im Detail mit den Anbietern aushandeln.

Sobald es über die einfache Instandhaltung hinausgeht und Entscheidungen für die Zukunft gefällt werden müssen, beauftragen die Eigentümer in der Regel ihren Verwalter mit der Einholung von Angeboten und der Vorbereitung von Vorlagen, über die die Eigentümerversammlung später abstimmt. Geklärt werden muss dabei dann immer auch die Frage, wie die Gemeinschaft diese Ausgabe buckeln will – in einigen Jahren und durch vorheriges Ansparen in kleinen Häppchen, oder in naher Zukunft und mit einer größeren Sonderumlage beziehungsweise einem Kredit?

Erfahrungsgemäß sind viele Verwalter mit solchen Aufträgen überfordert. Geht es beispielsweise um eine Fassadensanierung, lassen sie sich oft ein oder zwei Angebote ortsansässiger Fachfirmen unterbreiten. Die werden dann in der Eigentümerversammlung diskutiert. Dabei geht es meist nur um die Finanzierung, seltener um die Frage, ob die angebotene Baumaßnahme sinnvoll ist und überhaupt zum Haus passt oder ob es vielleicht noch etwas Besseres gibt. Das erfahren Verwalter und Eigentümer aber nur, wenn sie das Pferd nicht von hinten her aufzäumen.

Besser ist es immer, sich zunächst einmal firmen- und produktneutral beraten zu lassen. VPB-Sachverständige begutachten Eigentumswohnanlagen ganzheitlich. Sie begehen die Anlage, machen sich ein Bild vom baulichen Zustand und der Haustechnik und stellen für die Eigentümergemeinschaft die Maßnahmen zusammen, die baulich und technisch zur vorhandenen Bausubstanz passen. Daraus ergibt sich eine Art Sanierungsfahrplan, den die VPB-Berater der Eigentümergemeinschaft auf Wunsch detailliert vorstellen und erklären. Der Sanierungsfahrplan zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge erledigt werden müssen, damit sie einerseits keine Schäden verursachen und andererseits manche Arbeiten kostensparend zusammenfassen. Die Gemeinschaft kann die Umsetzung dann über einige Jahre hin ziehen, je nachdem, wie schnell sie die Maßnahmen finanzieren möchte.

Dank der völlig firmen- und produktunabhängigen Beratung bekommen die Eigentümer einen guten Überblick über die gesamte Bandbreite der technischen Sanierungsmöglichkeiten und deren Kosten. Sie hören nicht nur, was eine Firma rät, die noch dazu nur ein einzelnes Gewerk vertritt. Sie als Mitglied der Eigentümergemeinschaft oder des Verwaltungsbeirats sollten bei allen größeren Maßnahmen anregen, zunächst immer einen unabhängigen Sachverständigen vorzuschalten, bevor sie mit einzelnen Firmen in Verhandlung treten. Kann ja sein, dass Sie sich, entsprechend informiert, für etwas ganz anders entscheiden würden. Auch die aktuelle Rechtsprechung mahnt an, dass Eigentümer Alternativen kennen müssen, bevor sie sich für oder gegen etwas aussprechen. Lesen Sie hier mehr dazu, etwa, wenn es um den Bau einer Rollstuhlrampe geht. Interessant ist auch ein Urteil zum Gemeinschaftseigentum.

Mitentscheidend für das Zusammenleben in einer Gemeinschaft ist die Rolle des Verwalters. Von ihm hängt ab, ob die Gemeinschaft funktioniert, wie solide sie wirtschaftet und die Immobilie pflegt. § 26a WEG führt nun den zertifizierten Verwalter ein, der eine Prüfung bei einer IHK bestehen muss. Aber viele Altverwalter gelten bis Juni 2024 als zertifizierte Verwalter. Viele Verwalter wachsen einfach in die Aufgabe hinein. Mal besser, mal weniger erfolgreich. Eigentümergemeinschaften müssen deshalb sehr genau darauf achten, wen sie mit der Verwaltung ihres Eigentums betreuen.

Neben der nötigen Instandhaltung und der sinnvollen energetischen Sanierung denken immer mehr Eigentümergemeinschaften auch über größere Maßnahmen nach, wie etwas das Aufstocken der Anlage. Kommunale Wohnungsbaugesellschaften haben es vorgemacht. Sie stocken Bestandsbauten auf, um in gesuchter City-Lage neue Mietwohnungen zu schaffen. Auch Eigentümergemeinschaften interessieren sich zunehmend für die Nachverdichtung auf ihren Dächern. Sie müssen dann entscheiden, was sie bauen und ob sie den neuen Wohnraum vermieten oder veräußern. Miete und Erlös helfen bei der Sanierung der Anlage oder beim Abbau von Barrieren und dem Einbau eines Aufzugs. Laut einer Studie, die der VPB mit initiiert hat, könnten auf Deutschlands Dächern 1,5 Millionen neue Wohnungen entstehen. Vielleicht wäre das ja etwas für Ihre Eigentümergemeinschaft? Jetzt, wo vielleicht gerade die Dachsanierung ansteht?

Gerade beim Neubau kann viel schiefgehen – und geht viel schief! Werden aber Mängel nicht frühzeitig entdeckt, treten sie erst später zutage, oft sogar erst nach Ende der meist fünfjährigen Gewährleistungsfrist. Nicht umsonst hört man immer wieder von Eigentümergemeinschaften, die jahrelang mit der früheren Baufirma prozessieren.

Das Hauptproblem: Die meisten Wohneigentumsanlagen werden vor der Abnahme technisch gar nicht unabhängig geprüft. Mängel am Gemeinschaftseigentum, also etwa der Haustechnik, bei Brand- oder Schallschutz, bei der Wärmedämmung, an Keller und Tiefgarage oder auch bei der Statik bleiben deshalb zunächst unentdeckt bis sie eines Tages Probleme verursachen. Dass zum Beispiel ein Kanal nicht dicht ist, fällt dann erst auf, wenn Keller und Erdgeschosswohnungen unter Wasser stehen.

Die Probleme entstehen während der Bauzeit. Ideal wäre deshalb eine laufende Qualitätskontrolle über die gesamte Bauphase hinweg. Das ist aber gerade bei größeren Eigentumsanlagen unrealistisch, weil anfangs und auch noch während der Bauzeit nur der Bauträger Mitglied der Gemeinschaft der Eigentümer ist, die am besten eine solche Kontrolle beschließen, beauftragen und finanzieren könnte. Und der Verwalter, der sich um alles kümmern müsste, hat manchmal gar kein Interesse an kritischen nachfragenden Bauherren. Er wird nämlich in der Regel vom Bauträger eingesetzt. Das betrachtet der Gesetzgeber mit Misstrauen: Deswegen dürfen Verwalter bei der Erstbestellung laut § 26 Abs. 2 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nur für drei Jahre bestellt werden, nicht für fünf Jahre und damit für die gesamte Dauer der Gewährleistungsphase.

Wie können sich Eigentümergemeinschaften also schützen? Jeder Einzelne muss sich klar machen, dass ihm neben dem Sondereigentum, nämlich der eigenen Wohnung, auch das Gemeinschaftseigentum gehört und er dafür haftet. Deshalb sollten Sie als Käufer in jedem Falle dafür sorgen, dass eine ordnungsgemäße umfassende Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt und zwar mithilfe von Fachgutachtern Ihrer Wahl. Der VPB unterstützt Sie dabei. Versuchen Sie auch so früh wie möglich Mitstreiter zu finden. Sie alle haben dieselben Interessen! Außerdem sollten Käufer die letzten Teile der letzten Rate erst dann an den Bauträger überweisen, wenn die Gutachter den Bau gecheckt haben und alle Mängel aus dem Abnahmeprotokoll beseitigt sind. Geld ist nach VPB-Erfahrung hier das einzig wirksame Druckmittel.

Laden Sie sich gerne unseren VPB-Ratgeber "Bauen in der Gemeinschaft" mit allen wichtigen Fakten herunter.