VPB: Käufer übersehen Probleme beim Gemeinschaftseigentum in Großanlagen

BERLIN. Eigentumswohnungen sind im Augenblick beliebter als Einfamilienhäuser. Vor allem in den Städten entscheiden sich Bauherren vorwiegend für das Heim auf der Etage. Dabei schlucken sie manche Kröte, wenn nur die Lage stimmt, beobachtet der Verband Privater Bauherren (VPB).

"Der Eigentumswohnungsmarkt ist ein Anbietermarkt", weiß Dipl.-Ing. Andreas Garscha, Bausachverständiger und Leiter des VPB-Büros Stuttgart. "Die Bauträger halten als Grundstückseigentümer das Heft in der Hand." Ein großes Ärgernis sind die Fertigstellungstermine. Aktuell werden manche Wohnungen vermarktet, die erst Ende 2017 fertiggestellt werden. Das sind zwei Jahre, in denen viel passieren kann. Trotzdem binden sich die Käufer in der Hoffnung, es werde schon alles gut gehen.

Ein weiteres Problem sind die zunehmend sehr großen Eigentumswohnungsanlagen. Manche haben einige hundert Wohnungen, mitunter verteilt auf mehrere, auch weiter voneinander entfernte Baublöcke. "Die Käufer einer Eigentumswohnung nehmen das oft gar nicht wahr", beobachtet Bauherrenberater Garscha. "Sie richten ihr Augenmerk lediglich auf das Haus, in dem ihre zukünftige Wohnung entsteht. Sie übersehen, dass sie als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur für ihre eigene Wohnung verantwortlich sind, sondern für die gesamte Gemeinschaftsanlage."

Zur Anlage gehören sämtliche Bauten, auch Garagenhöfe oder Tiefgaragen, die gesamte Haustechnik sowie alle Außenanlagen. Bei der Bauabnahme müssen deshalb auch alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft alle Teile der Anlage abnehmen - sprich auch die Haustechnik oder den Aufzug in einem eventuell weit von der eigenen Wohnung entfernten Gebäude, sofern das noch zur Gemeinschaftsanlage zählt.

"Die Abnahme der gesamten Anlage kann sich dabei hinziehen", weiß Andreas Garscha. Während der Käufer schon in seiner Wohnung lebt, stehen andere Teile des Gemeinschaftseigentums noch im Rohbau. Viele Bewohner vergessen dann, dass die Baustelle vor ihrem Balkon nicht nur ein Ärgernis ist, sondern tatsächlich Teil ihrer eigenen Wohnanlage, die sie mitfinanzieren, für die sie mit verantwortlich zeichnen - und die sie zum Schluss unbedingt vor Abnahme prüfen lassen sollten!

Je größer die Anlagen, umso eher lohnt sich nach Erfahrung des VPB auch gemeinsame Haustechnik. So können beispielswiese Blockheizkraftwerke in den Großanlagen durchaus sinnvoll sein. Ebenso gemeinsame Tiefgaragen, Freiflächen und Spielplätze. Manchmal werden solche Tiefgaragen oder Heizanlagentechnik auch von verschiedenen Eigentümergemeinschaften zusammen betrieben. Dann wird es in der Regel schwierig, weiß der VPB, denn dann müssen auch Bau, Unterhaltung, Wartung und Abrechnung entsprechend geregelt werden, damit alle Beteiligten richtig eingebunden sind. Damit werden auch die Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen immer komplexer. Viele Käufer verstehen sie nicht mehr.

Der VPB rät deshalb sowohl zur Vertragskontrolle vor dem Kauf als auch zur laufenden Baukontrolle während der Bauzeit. Zwischen dem Erhalt des Vertragsentwurfes und dem Notartermin müssen 14 Tage liegen. Die sollten Bauherren intensiv nutzen, um sich den Vertragsinhalt und dessen Konsequenzen genau erklären zu lassen - und zwar nicht von der Baufirma, sondern vom eigenen, unabhängigen Sachverständigen und Baurechtsanwalt. Auch der Abnahme sollten Käufer später ausreichend Zeit widmen und sie keinesfalls einfach nur schriftlich erklären. Schließlich steckt der Löwenanteil des Kaufpreises nicht im Sondereigentum "Wohnung", sondern im Gemeinschaftseigentum, erinnert der VPB. Es lohnt sich also, sich für die Schlussabnahme einen Tag frei zu nehmen. In jedem Fall sollten die Eigentümer ihren VPB-Berater mit zur Abnahme nehmen, damit sie dabei keine Mängel übersehen.