Erbfall Unverheiratete: Unverheiratete sollten Erbfall für gemeinsame Immobilien regeln

BERLIN. Viele Paare, jüngere, wie ältere, leben heute ohne Trauschein zusammen und kaufen Wohneigentum. Was passiert aber, wenn ein Partner stirbt? Ganz gleich, ob beide Eigentümer der Wohnung waren oder nur der verstorbene Partner, falls kein Testament vorliegt, steht Ärger ins Haus, so der Verband Privater Bauherren (VPB). Dann gilt nämlich die gesetzliche Erbfolge, und die bevorzugt zunächst die gemeinsamen Kinder. Leben keine gemeinsamen Nachkommen, geht das Erbe an die Kinder aus erster Ehe oder die Eltern des Verstorbenen. Das trifft auch zu, wenn die Wohnung gemeinsam gekauft wurde, dann fällt in jedem Fall der Anteil des Erblassers an dessen Angehörige. Der Überlebende muss sie in beiden Fällen regelmäßig auszahlen, sofern er sich das leisten kann.

Unverheiratete Partner haben kein gesetzliches Erbrecht. Sie können vorbauen, indem sie ein Testament oder einen Erbvertrag machen, sich darin gegenseitig als Erben einsetzen, und so das Vermögen und damit auch den eigenen Anteil an der Immobilie dem Partner beim Ableben übertragen. Aber auch in diesem Fall genießen sie nicht die gleichen Rechte, wie Verheiratete: Sie haben bei der Erbschaftssteuer im Gegensatz zu Ehepartnern nur den geringen Freibetrag von 20.000 Euro. Auf das restliche Erbe erhebt das Finanzamt Erbschaftssteuer. Bei einer Immobilie sind das immerhin noch 30 Prozent vom Verkehrswert. Hinzu kommt noch: Selbst wenn das Erbe testamentarisch geregelt ist, können Angehörige des Verstorbenen in der Regel auf ihren Pflichtteil pochen; der beträgt in der Regel die Hälfte vom gesetzlichen Erbteil. Es ist also gut, wenn neben der Wohnung auch noch ausreichend Geld vorhanden ist, um eventuelle Erben aus- und Steuern bezahlen zu können.

Eine weitere Möglichkeit, dem überlebenden Partner die Wohnung zu erhalten, ist die Einräumung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs für den überlebenden Partner. Allerdings kommt der Überlebende damit nicht um eventuelle Schenkungs- oder Erbschaftssteuern herum. Hilfreich können auch Risikolebensversicherungen sein: Dabei schließt Partner eins einen Versicherungsvertrag auf den Tod von Partner zwei ab. Der Vertrag wird fällig, wenn Partner zwei stirbt. Partner eins bekommt dann das Geld und kann damit die Erben auszahlen und die Erbschaftssteuer begleichen. Wichtig dabei ist allerdings ein Punkt: Partner eins muss die Risikolebensversicherung unbedingt selbst abschließen und selbst bezahlen. Und natürlich sollte die Versicherungssumme hoch genug sein, um eventuelle Pflichtteile und die Erbschaftssteuer auch abzudecken, empfiehlt der VPB.

Wenn es um Steuern und Pflichtteile geht, spielt der Wert der Immobilie die entscheidende Rolle. Ausschlaggebend ist der Verkehrswert. Er wird mit Hilfe eines sogenannten Verkehrswertgutachtens ermittelt. Bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern wird dafür meistens das sogenannte Vergleichswertverfahren angewendet. Auf der Basis der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, also einer Sammlung der vor Ort tatsächlich realisierten Kaufpreise, wird anhand vergleichbarer Objekte der Immobilienwert ermittelt. Sind nicht genügend vergleichbare Objekte gelistet, wird auf das –Sachwertverfahren zurückgegriffen. Die verschiedenen Gutachten müssen jeweils bestimmte Kriterien erfüllen und können auch nur von besonders qualifizierten Gutachtern gemacht werden. Im bundesweiten VPB-Netzwerk arbeiten entsprechend ausgebildete Experten.