VPB-Experteninterview
Fehlkauf vermeiden: Wohnungsinvestment erst prüfen lassen, dann kaufen!
Die Angst vor der Geldentwertung verleitet viele Menschen dazu, in Wohnungsimmobilien zu investieren, beobachtet der Verband Privater Bauherren (VPB) bundesweit. Ihr Ziel ist es, ihr Erspartes zu sichern und im Alter eine Zusatzrendite durch Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Das gelingt aber nur, wenn sie dabei nicht auf windige Investments hereinfallen, warnt der VPB, sondern in solide Substanz in einer zukunftsfähigen Gegend investieren.
Eine solche Immobilie zu finden ist nicht leicht. Hilfreich kann dabei die eigene Hausbank sein. Aber auch deren Angebote sollten kritisch geprüft werden, rät der Verbraucherschutzverband. Denn nicht alles, was Banken im Portfolio haben, entspricht zeitgemäßem Standard. Oft vermarkten sie Objekte anderer Kunden. Nicht immer lassen sie die Bausubstanz zuvor vom unabhängigen Experten bewerten. Vorsicht ist auch geboten, wenn Immobilien samt Finanzierungspaket offeriert werden. Wer sein Erspartes sicher investieren will, der sollte nicht nur auf günstige Konditionen setzen, sondern vor allem auf solide Bausubstanz, empfiehlt der VPB.
Vermeiden lassen sich Fehlinvestitionen durch zwei Dinge: die sorgfältige Kontrolle der Verträge vor der Unterzeichnung beim Notar und die Begehung der Immobilie mit dem unabhängigen Bausachverständigen. Der Experte erkennt, ob das Investment sein Geld wert ist, welche Sanierungen in nächster Zeit anstehen und was das alles voraussichtlich kostet. Daraus lässt sich dann verlässlich kalkulieren, ob sich der Kauf rechnet oder nicht. Die Begehung mit dem Sachverständigen kostet dabei in der Regel weniger als eine Miete, gibt der VPB zu bedenken.
Probleme bereiten in alten Ein- und Mehrfamilienhäusern vor allem die Wasser- und Elektroinstallationen. Sie müssen oft komplett erneuert werden. Häufig lässt die Energiebilanz zu wünschen übrig, die Erneuerung der Heizung, eventuell die Dämmung von Fassaden und Dächern schlagen – je nach Größe des Objektes - mit mehreren zehn- bis sogar hunderttausenden Euro zu Buche.
Unterschätzt wird nach VPB-Erfahrung auch das Problem Schallschutz. Während Schallschutz im vermieteten Einfamilienhaus keine große Rolle spielt, erwarten Mieter im Mehrfamilienhaus oder in der gemieteten Eigentumswohnung modernen Schallschutz. Grund für den schlechten Schallschutz in alten Objekten sind häufig nachträglich ausgetauschte Ver- und Entsorgungsleitungen, die ohne Rücksicht auf den Schallschutz durch Decken und Wände getrieben wurden. Nach VPB-Erfahrung akzeptieren Mieter mangelnden Schallschutz heute aber nicht mehr und sehen darin oft einen Grund zur Mietminderung. Wer ein Objekt mit solchen Problemen erwirbt, der muss es entweder umfassend und teuer sanieren, oder mit Mietausfall rechnen. Beides mindert die Rendite erheblich.
Hinzu kommt ein weiterer Aspekt, den vor allem Käufer einzelner Eigentumswohnungen bedenken sollten: Der Einbau schallgeschützter Versorgungsleitungen in der Wohnung ist meist nichts, was sie im Alleingang erledigen können. Ist das Leitungsnetz Gemeinschaftseigentum, muss die Gemeinschaft darüber beschließen. Ohne die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft sind umfassende Sanierungen kaum möglich. Nur auf bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die der Barrierereduzierung, dem Einbruchsschutz, schnellem Internet oder dem Laden von Elektrofahrzeugen dienen hat der Einzelne einen Anspruch - aber selbst dann muss über die Durchführung ein Beschluss der Gemeinschaft gefasst werden.
Wohnungen mit veralteter Haustechnik sind nicht zeitgemäß und müssen in jedem Fall modernisiert werden, damit sie als zukunftsträchtiges Investment taugen. Das lohnt sich mitunter nur in Top-Lage. Der Verband Privater Bauherren rät deshalb: Vor dem Kauf eines Renditeobjektes unbedingt den Bausachverständigen hinzuziehen. Er wird den Zustand der Immobilie unabhängig bewerten. Makler-Expertisen sind mit Vorsicht zu genießen, denn der Makler verdient allein am Verkauf. Zwar darf er ihm bekannte Mängel nicht verschweigen, aber im Gegensatz zum Bausachverständigen fehlt ihm oft das technische Know-how, um Mängel zu erkennen. Vor allem verborgene Mängel, die sich später zu teuren Schäden auswachsen, entdeckt - und offenbart dem Käufer - nur sein eigener unabhängiger Berater.
