Änderungswünsche
Für die meisten Menschen ist der Wohnungskauf der Einstieg in den Immobilienmarkt. Entsprechend unsicher sind sie beim Notartermin. Nach VPB-Erfahrung versuchen immer wieder Schlüsselfertiganbieter noch beim Notartermin Änderungen im Vertrag vorzuschlagen. Der VPB rät: Käufer sollten sich dazu nicht drängeln lassen. Vorsicht ist immer geboten, wenn der Vertragspartner beim Notartermin plötzlich neue Vorschläge macht, die noch in den Vertrag aufgenommen werden sollen, oder wenn der Notar Bedenken äußert, aber der Vertragspartner anregt, trotzdem „hier und heute“ zu beurkunden. Selbstverständlich können die Vertragsparteien bis zur Unterschrift einvernehmlich Änderungen am Vertrag aushandeln. Wohnungskäufer sollten dabei allerdings sehr vorsichtig sein und sich auf nichts einlassen, was sie nicht wirklich verstehen und überschauen.

Wer baut, der muss irgendwann ins Bemusterungszentrum und Fliesen, Türen, Sanitärobjekte für die neue Eigentumswohnung aussuchen. Bemusterungszentren sind ähnlich organisiert wie Supermärkte: Vorne stehen die schicken, modischen Dinge, die gerade in allen Wohnzeitschriften gelobt werden. Und weil Bauherren viele dieser Zeitschriften lesen, ist ihr Blick auf die aktuellen Trends geeicht. Sie können sich oft gar nichts anderes vorstellen. Was vorne steht, das ist aber meist auch teurer und nicht im Schlüsselfestpreis enthalten, warnt der VPB. Wer sein Budget nicht sprengen will, der sollte seine Einkaufstour deshalb nicht bei der Reflexware beginnen, sondern dort, wo die Objekte stehen, die in seinem Hauspreis enthalten sind. Erfahrungsgemäß handelt es sich dabei auch um ansehnliches, praktisches Design. Ein Trost für alle Sparsamen: Sanitärobjekte unterliegen der Mode. Schon nach ein, zwei Jahren sind ganz andere Trends aktuell. Lange ansehnlich bleiben dagegen schlichte, klassisch weiße Objekte.

Wer einen Makler engagiert, um eine Eigentumswohnung zu vermieten, der muss ihn seit 1. Juni 2015 selbst bezahlen. Seit diesem Stichtag gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer die Dienste des Maklers ordert, der bezahlt ihn auch. Allerdings kann der Vermieter die Maklerprovision als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Wer keinen Makler engagiert und sich selbst um die Vermietung seiner Immobilie bemüht, der kann dagegen die Kosten für Telefon, Porto, Schreibmaterial und Mustermietverträge bei der Steuer geltend machen. Sogar Ausgaben für eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Mieter können unter Umständen abzugsfähige Werbungskosten sein.

Wer von seiner Eigentumswohnung aus arbeiten möchte, dort vielleicht sogar ein Gewerbe betreiben will, der braucht – die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit unterstellt – zusätzlich dazu unter Umständen die Genehmigung der Eigentümerversammlung! Am besten besprechen Sie das frühzeitig mit dem Verwalter, denn es ist ungewiss, ob die Gemeinschaft einem Antrag auf gewerbliche Nutzung zustimmt. Lehnt die Gemeinschaft den Antrag ab, nachdem Sie gekauft haben und eingezogen sind, wird die Wohnung nachträglich noch zum schlechten Geschäft.

Die Eigentümergemeinschaft bildet eine Instandhaltungsrücklage. Jeder Eigentümer muss monatlich einen bestimmten Betrag in diese Rücklage einzahlen. Erkundigen Sie sich vor dem Kauf genau, wie hoch diese Umlage ist – und klären sie, ob Sie sich diese zusätzlich zu Zins, Tilgung und Nebenkosten für die eigene Wohnung leisten können und wollen. Hohe Umlagen sichern einer Hausgemeinschaft beruhigende Rücklagen. Darauf kann sie, beispielsweise für die unerwartete Reparatur eines schadhaften Flachdachs, schnell zugreifen. Der Nachteil: Neue Eigentümer müssen die hohe Umlage von Beginn an mitbezahlen – neben den ohnehin meist drückenden Finanzierungs- und Nebenkosten. Vorteil: Wer sich in eine gut situierte Anlage mit hohen Rücklagen einkauft, der profitiert davon und muss unter Umständen nicht so schnell mit Sonderumlagen rechnen. Geringe Rücklagen dagegen sind nur ein dünnes Polster. Im Falle eines Falles müssen Sie dann mit Sonderumlagen rechnen. Die Instandhaltungsrücklage dient der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Für Ihre eigene Wohnung sollten Sie regelmäßig zusätzlich Geld zurücklegen. Der VPB empfiehlt als Faustregel einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat.

Wenn Ihnen die Wohnungsbaugesellschaft, bei der Sie mieten, Ihre bisherige Wohnung zum Kauf anbietet, prüfen Sie das Investment auf Herz und Nieren und lesen Sie den VPB-Ratgeber "Vom Mieter zum Eigentümer". Das schützt Sie vor Reinfällen! Download gleich hier: VPB Ratgeber "Vom Mieter zum Eigentümer".

Wissen Sie das: Wenn Sie eine Wohnung im Neubau kaufen, dann stehen Sie und Ihre Miteigentümer als Gemeinschaft für alle Betriebs- und Instandhaltungskosten gerade. Wird ein Wohnungseigentümer insolvent und kann er sein Hausgeld nicht mehr zahlen, tragen die anderen zwangsläufig dessen Kosten am Haus mit. Geht gar ein Mehrheitseigentümer in Konkurs, können auf diese Weise enorme Zusatzkosten auf die anderen Eigentümer zukommen. Auch deshalb ist es wichtig, sich die möglichen Miteigentümer vor dem Kauf genauer anzusehen. Im Zweifelsfall nicht kaufen!

Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen möchten und die infrage kommende Wohnung ist noch gar nicht gebaut, dann versuchen Sie wenigstens eine vergleichbare Musterwohnung zu besichtigen, damit Sie einen Eindruck von den Größen- und Lichtverhältnissen bekommen. Ganz wichtig sind dabei die Pläne. Lassen Sie sich maßstabsgetreue und vermaßte Pläne der neuen Wohnung geben – mindestens im Maßstab 1:100. Und gehen Sie vor Vertragsabschluss mit allen Unterlagen zum VPB-Sachverständigen, damit er den Vertrag auf Vollständigkeit und Fußangeln prüft.

Eigentumswohnungen müssen nicht zwangsweise übereinander und in einem Gebäude liegen. Oft sind auch Reihen-und Kettenhausanlagen nach dem Wohneigentumsgesetz organisiert. Dann sind die Nachbarn Miteigentümer der gesamten Anlage und müssen sie entsprechend dem Wohneigentumsgesetz gemeinsam verwalten. Die Häuser selbst sind in der Regel Sondereigentum, Garagen, Spiel- und Grünflächen dagegen oft Gemeinschaftseigentum. Wer sich in eine Reihenhausanlage oder eine kleine Siedlung einkauft, egal, ob neu oder alt, der sollte vorab klären, ob er nach dem Kauf wirklich Herr seiner eigenen Scholle ist oder Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Beides hat Vor- und Nachteile.

Wer eine Eigentumswohnung im Bestand kaufen möchte, der sollte versuchen, vorab unbedingt einmal eine Nacht dort zu verbringen. Vielleicht lässt sich der Verkäufer ja darauf ein – wenn er nichts zu verbergen hat. Eine Nacht in der Wohnung gibt Aufschluss über die Qualität des Schallschutzes im Haus: Hören Sie den Aufzug surren? Wie nah bellen die beiden Hunde? Bis wann klackern die Absätze oben drüber? Wie oft rauscht die Toilettenspülung vom Nachbarn? Und wie weit dreht er seinen Fernsehapparat auf? Natürlich sind Geräusche in leeren Wohnungen immer lauter als in möblierten. Aber wenn Sie sich sehr an den Geräuschen in den benachbarten Wohnungen stören, dann kaufen Sie lieber nicht. Sie wollen ja nicht als erstes mit allen Krach anfangen wegen der Ruhezeiten. Ach ja: Schauen Sie auch mal in die Hausordnung, wie die Ruhezeiten geregelt sind. Und falls Sie Klavier oder Trompete spielen, fragen Sie lieber vorher, ob die Gemeinschaft das gut aushält.

Manche Wohnanlage hat einen enormen Sanierungsstau. Laien sehen das nicht unbedingt auf den ersten Blick. Nehmen Sie deshalb Ihren VPB-Berater mit zur gründlichen Besichtigung von Anlage und Wohnung, bevor sie sich in eine Eigentümergemeinschaft einkaufen. Ihr VPB-Berater kann Ihnen erklären, was auf die Gemeinschaft zukommt, an Arbeit und an Ausgaben. Wenn Sie dennoch dort eine Wohnung kaufen möchten, klären Sie unbedingt, was die Gemeinschaft plant und ob es dazu schon Beschlüsse gibt. Wichtig ist auch, ob die eventuell geplante Sanierung aus den Rücklagen bezahlt wird oder ob eine Sonderumlage ansteht. Die trifft Sie dann nämlich auch.

Unsere Gesellschaft altert. In Zukunft brauchen viel mehr Menschen barrierearme, altersgerechte Wohnungen. Diese demografische Entwicklung nutzen auch Schlüsselfertiganbieter für ihre Geschäfte. Sie werben in Prospekten für sogenannte Seniorenwohnungen und reichern ihre Bauverträge mit Phantasie-Prädikaten wie „seniorengerecht“, „barrierefrei“ oder „rollstuhlgerecht“ an. Solche Versprechungen sind nicht immer viel wert und sollten niemals ungeprüft hingenommen werden. Auch wenn die „Seniorenwohnung“ der DIN XYZ entspricht, heißt das für den Einzelnen noch nicht viel. Denn was nützt eine „rollstuhlgerechte“ Wohnung, wenn die Bewohner top zu Fuß sind, dafür aber stark sehbehindert? Wie sinnvoll ist für einen fast Blinden eine „barrierefreie Seniorenwohnung“, wenn sein Begleithund nicht mit in der Anlage wohnen darf? Was nützen elektronische Hilfssysteme, die über kleine Knöpfe gesteuert werden, dem Rheumatiker, dessen Finger zu stark verwachsen sind, um die hochmoderne Regelung zu justieren? Lassen Sie sich vorab gut beraten. Ihr VPB-Berater unterstützt Sie beim Kauf Ihrer Seniorenwohnung.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, der erwirbt einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, mit dem ein Sondereigentum untrennbar verbunden ist. Zum Sondereigentum gehört alles, was er weitgehend uneingeschränkt benutzen kann, zum Gemeinschaftseigentum alles, was für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich ist. Bevor Sie als Wohnungseigentümer in „ihrer“ Wohnung also Außenfenster renovieren, Wände durchbrechen, Estrich erneuern oder Heizkörper umsetzen lassen wollen, denken Sie daran, dass es sich dabei meist um Gemeinschaftseigentum handelt, mit dem Sie nicht nach Belieben verfahren dürfen. Das ganze hat auch einen Vorteil: für die Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zahlt in aller Regel auch die Gemeinschaft.

Sie möchten eine Eigentumswohnung kaufen, wissen aber nicht, ob Ihr Hund eigentlich mit Ihnen einziehen darf? Wenn Sie Haustiere halten, dann klären Sie unbedingt frühzeitig, ob und welche Tiere erlaubt sind. Wenn Sie die Wohnung erst mal gekauft haben, ist es zu spät. Und wahrscheinlich wird die Gemeinschaft ihre Hausordnung nicht wegen eines neuen Mitglieds ändern ... Dann vor Gericht zu ziehen um das tierische Wohnrecht einzuklagen, ist keine gute Idee, denn es vergiftet das Klima in der Gemeinschaft. Grundsätzlich gilt: Wenn es schon bei den ersten Besichtigungen Problem gibt, kaufen Sie die Wohnung nicht!

Wenn Ihnen die Wohnungsbaugesellschaft, bei der Sie mieten, Ihre bisherige Wohnung zum Kauf anbietet, prüfen Sie das Investment auf Herz und Nieren und lesen Sie den VPB-Ratgeber „Vom Mieter zum Eigentümer". Das schützt Sie vor Reinfällen! Download gleich hier: VPB Ratgeber "Vom Mieter zum Eigentuemer".

Das Leben in einer Gemeinschaft kann problematisch sein. Je größer das Objekt, umso mehr Mitglieder hat die Eigentümergemeinschaft. Wer die Protokolle der vergangenen Versammlungen liest, der erfährt, wie die Leute im Haus "ticken", ob es "Problembären" gibt, die immer wieder Beschlüsse erschweren – und wie groß die Fraktion der Vernünftigen ist. Achten Sie dabei auch auf die Mehrheitsverhältnisse: Sind die Verhältnisse ausgewogen? Ein einzelner Mehrheitseigentümer kann eine ganze Gemeinschaft dominieren und im schlimmsten Fall auch tyrannisieren.