VPB-Experteninterview
Immobilienkauf beim Notar: VPB-Ratgeber: Immobilienkauf beim Notar
BERLIN. Grundstück, Haus oder Eigentumswohnung dürfen in Deutschland nur über einen Notar gekauft werden. Der Notar übernimmt mit der Abwicklung der Grundstücks- und Immobiliengeschäfte hoheitliche Aufgaben. Er ist in diesem Zusammenhang an eine Gebührenordnung gebunden und muss gesetzliche Vorschriften erfüllen. Das soll Käufer wie auch Verkäufer vor Betrug schützen, erläutert der Verband Privater Bauherren (VPB). Wie das Prozedere funktioniert, das hat der Verbraucherschutzverband im Bauherren-Ratgeber "Immobilienkauf beim Notar" zusammengestellt. Er ist kostenlos und kann heruntergeladen werden unter www.vpb.de im Menü Services, Unterpunkt Kostenlose Angebote.
Zu den klassischen Aufgaben, die der Gesetzgeber dem Notar bei der Abwicklung von Grundstücksgeschäften auferlegt, gehört beispielsweise die Einsicht ins Grundbuch. Außerdem muss der Notar die Vertragspartner über eventuelle Risiken des Vertrages aufklären. Das soll allen Beteiligten Sicherheit bringen. Allerdings, warnt der VPB, wird die Rolle des Notars gerade von Laien häufig überbewertet. Vor allem private Bauherren, die nur einmal im Leben Grund und Immobilie erwerben, gehen meist davon aus, der Notar kümmere sich automatisch um ihre Belange. Das muss er aber nicht, warnt der VPB. Der Notar braucht nicht zu prüfen, ob ein Vertrag im Interesse der Bauherren ist. Im Gegenteil, als Unparteiischer darf er nicht einmal auf mögliche wirtschaftliche Nachteile für die Hauskäufer hinweisen.
Der Fall der wirtschaftlichen Benachteiligung kann aber schnell eintreten. Ein typisches Beispiel sind nach Erfahrung des VPB die Anliegergebühren. Normalerweise übernimmt sie der Bauträger vertraglich – und lässt sie sich im Gesamtpaket mit Grund und Haus vom Käufer mitbezahlen. Wird die Erschließung dann – teils Jahre später – endlich fertig, dann holt sich die öffentliche Hand die Erschließungskosten vom Bauträger. Ist dieser inzwischen aber zahlungsunfähig, das Unternehmen vielleicht nicht mehr am Markt, dann wendet sich die Kommune an die neuen Eigentümer. Sie müssen in die Bresche springen und letzten Endes den Erschließungsbetrag doppelt berappen, so der VPB.
Diesen Betrag können sich die Hauseigentümer nach geltender Rechtsprechung (BGH Urteil vom 17. 01. 2008, Aktenzeichen III ZR 136/07) unter Umständen beim beurkundenden Notar zurückholen. Und zwar dann, wenn dieser versäumt hat, auf das Risiko aufmerksam zu machen, beziehungsweise, wenn er nicht erläutert hat, wie das erkannte Risiko zu begrenzen ist. Den Notar trifft also eine doppelte Belehrungspflicht.
Bis die Hauskäufer ihr Geld zurückbekommen, kann es aber lange dauern. Um solche und andere bösen Überraschungen von vornherein zu vermeiden, rät der VPB allen Käufern und privaten Bauherren, sich VOR Vertragsabschluss Rat beim Experten zu holen, den vom Verkäufer oder Notar vorgelegten Entwurf immer gründlich prüfen zu lassen und eigene Vorstellungen frühzeitig einzubringen.
Das gilt insbesondere beim Kauf von Bauträger-Objekten, also speziell Eigentumswohnungen und auch Einfamilienhäusern, die nach WEG vom Bauträger errichtet werden. Jeder Kauf vom Bauträger muss, wegen des damit verbundenen Grundstücksanteils, notariell beurkundet werden.
Für die Prüfung der Vertragsunterlagen hat jeder Kaufinteressent bei einem gewerblichen Anbieter 14 Tage Zeit. Solange vorher muss der Notar den Käufern alle Vertragsunterlagen zuschicken, damit diese ausreichend Zeit haben, sie zu prüfen. Dieser sogenannte Übereilungsschutz ist seit 2013 im "Gesetz zur Stärkung des Verbraucherschutzes im notariellen Beurkundungsverfahren" verbrieft und steht Käufern von Bauträgerobjekten zu, weil sie beim Bauträgervertrag kein Widerrufsrecht haben. Kluge Bauherren nutzen diese Phase und lassen ihren Vertrag noch einmal vom unabhängigen Experten prüfen, bevor sie unterzeichnen – oder auch nicht. Erst mit der notariellen Beurkundung wird der Vertrag rechtsgültig.
