Immobiliengutachter Freiburg

Sie haben Interesse am Kauf einer bereits real existierenden Immobilie? Ob es sich dabei um eine bereits bezugsfertige Neubauimmobilie, zum Beispiel um eine bislang nicht verkaufte, unvermietete Eigentumswohnung in einem gerade fertiggestellten Neubau, um eine mehr oder weniger in die Jahre gekommenen und zum Verkauf stehende Bestandsimmobilie, die möglicherweise unter Denkmalschutz steht, handelt ist dabei nicht von Belang.

Wenn Sie das wollen, nimmt ein Bausachverständiger aus dem Expertennetzwerk des VPB Regionalbüros Freiburg/Südbaden die betreffenden Immobilien gerne in Augenschein und begutachtet den bautechnischen Zustand in einer ersten orientierenden Besichtigung.

Die Inaugenscheinnahme durch Immobiliengutachter aus dem Netzwerk des VPB in Freiburg bringt vieles – wenn auch nicht alles - durch genaues Hinschauen und zerstörungsfreies Untersuchen und Messen, sowie das Nachfragen nach ergänzenden Unterlagen an den Tag – damit Sie nicht die Katze im Sack kaufen. Liegt etwa nur ein Energieausweis auf Basis von Verbrauchsdaten vor, deren Werte im Vergleich zum ermittelten Bauzustand mutmaßlich ein geschöntes Bild der Energieeffizienz der Immobilie vermitteln? Sind Angaben zur Höhe der angesparten Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen gemacht worden? Welche typischen Schwachstellen weist das Objekt nach Bautyp und Entstehungszeit aus und was ist daran konkret gemacht worden?  

Es ist nachvollziehbar, dass sich Kaufinteressenten, die sich für eine bestehende Immobilie interessieren, ein großes Interesse daran haben, sich keine Wundertüte voller möglicherweise unliebsamer Überraschungen, die sich nach dem Kauf als teure nicht einkalkulierte Zusatzinvestition ergeben, einzukaufen.

Immobiliengutachter aus dem Netzwerk des VPB in Freiburg erstellen im Rahmen einer Besichtigung eine Einschätzung zum baulichen und bautechnischen Zustand des jeweiligen Anwesens und der darauf befindlichen Gebäude, soweit dies durch bloße Inaugenscheinnahme und zerstörungsfreie Untersuchungen möglich ist. Hierbei werden die Bauteile in ihrer Gesamtheit betrachtet auf erkennbare Risse, und Feuchteschäden, bzw. Holzkonstruktion auf erkennbaren Schädlingsbefall beurteilt. Dies erfolgt über die ganzheitliche sensorische Wahrnehmung ggf. nach Absprache mit dem Auftraggeber ergänzend eingesetzten zerstörungsfrei anzuwendenden Messgeräten des Immobiliengutachters.

Auf eine mögliche - sich aus der Bauhistorie ergebende - Schadstoffbelastung des Gebäudes wird dabei selbstverständlich hingewiesen, wobei eine tatsächlich bestehende Schadstoffbelastung bzw. eine Schadstofffreiheit nur durch zerstörende Beprobung durch Entnahme von Materialproben und Laboruntersuchungen nachweisbar ist.

Eine häufige Fragegestellung an die Immobiliengutachter aus dem Expertennetzwerk des VPB in Freiburg ist die nach den Kosten, die nach dem Kauf entstehen. Sie kann zumeist nur mit den einleitenden Worten „Es kommt darauf an …“ beantwortet werden.

Denn hier ist zu unterscheiden zwischen:

1. Kosten für Reparatur-/Instandsetzungsarbeiten mit akutem Handlungsbedarf, die durchgeführt werden müssen, um die grundlegende Funktionstauglichkeit des Gebäudes wiederherzustellen bzw. mittel- und langfristig sicherzustellen
2. Kosten für die unter Umständen zu erbringenden Nachrüstverpflichtungen nach GEG- Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung offenliegender warmwasserführender Leitungen im KG, Austausch eines vorhandenen überalterten Heizkessels
3. Kosten für Schönheitsreparaturen vor Bezug
4. Kosten für einen umfassenden Umbau mit sich daraus ergebenden Notwendigkeiten zur energetischen Modernisierung 

Die Kosten für akut notwendige Maßnahmen zum Funktionserhalt und für ggf. notwendige Nachrüstungen lassen sich zumeist bereits im Zuge der Erstbesichtigung relativ leicht abzuschätzen. Die Ermittlung der eigentlichen Schadensursachen und die Konzeption für dauerhafte und nachhaltige Reparaturen mit der Ermittlung und Beseitigung der Ursachen und den dafür voraussichtlich anfallenden Kosten erfordern häufig weitergehende zerstörende Untersuchungen, die im Regelfall erst nach Erwerb durchgeführt werden können.

Bei den Kosten für weite Maßnahmen kommt es tatsächlich darauf an, was die Erwerber mit der Immobilie vorhaben. Die Absichten sind dabei vielfältig, sie reichen von Arbeiten im geringen Umfang bis hin zum Totalumbau inkl. Veränderungen der Lastabtragung. Um hier Kostensicherheit zu erlangen ist eine entsprechen umfassende allen Belangen Rechnung tragende Planung notwendig.

Als Beispiel: Eine Heizung über Heizkörper funktioniert in Abhängigkeit des Wärmeerzeugers durchaus befriedigend. Soll stattdessen eine Fußbodenheizung in die Räume eingebaut werden, bedeutet das einen umfangreichen Abbruch und eine komplette Neuerstellung von Bodenaufbauten, Bodenbelägen und Wärmeverteilung ggf. mit einer Umstrukturierung des bisher mit hohen Vorlauftemperaturen arbeitenden Heizungsanlage auf eine niedrige Vorlauftemperatur. Dann wäre ggf. zu prüfen, ob der energetische Standard der Gebäudehülle dann noch ausreicht oder ob ggf. umfassend energetisch modernisiert werden muss, um mit den niedrigeren Heiztemperaturen noch ein befriedigendes Temperaturniveau zu erreichen.

Der Kauf einer Eigentumswohnung gliedert sich in zwei Bereiche, den Erwerb des Sondereigentums und dem Erwerb des anteiligen auf die ETW entfallenden Gemeinschaftseigentums.

Zum Sondereigentum gehören im Regelfall alle dem Wohnungsbereich zugewandten raumseitigen Oberflächen der die Wohnung begrenzenden oder unterteilenden Wände, Decken, und Dachflächen, der zugewiesene Abstellraum im Keller sowie die Sondernutzungsflächen auf Balkonen, Dachterrassen oder an den Grünanlagen sowie der/die Stellplätze.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören die allen Nutzern zugänglichen Räumlichkeiten, die tragende bauliche Struktur (auch die im Sondereigentumsbereich), das Dach, die Fassaden, die Kellerräume soweit nicht Wohnungskeller, das Treppenhaus, die Aufzugsanlage, Tiefgarage samt Zufahrten, sowie der Außenbereich. Im Gemeinschaftseigentum steckt der größere Kaufpreisanteil und bei Kauf auch das größte Risikopotenzial.

Die anfallenden Kosten für notwendige Reparaturen, Modernisierungen, Nachrüstungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum lassen sich nur in gemeinsamer Anstrengung durch die Gemeinschaft der Eigentümer finanzieren. Normalerweise werden hierzu Instandhaltungsrücklagen angesammelt, die aber zum Zeitpunkt der Festlegung der Höhe die zukünftig eintretenden Baupreissteigerungen nicht berücksichtigten können. Änderungen der förderpolitischen Rahmenbedingungen oder zeitlich befristete Aussetzungen von Förderprogrammen können sie ebenfalls nicht berücksichtigen. Die technische Beratung vor dem Kauf einer ETW sollte daher immer auch den technischen Erhaltungszustand und das Bauzeitalter des Gemeinschaftseigentums berücksichtigen.

Für Kaufinteressenten sind die Höhe der gebildeten Instandhaltungsrücklage, bzw. die daraus bereits finanzierten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, sowie anstehende Maßnahmen mit Kostenschätzung wichtige Kenngrößen bei der Entscheidungsfindung. Welcher Käufer möchte – ggf. schon kurz nach dem Kauf -umfangreiche Sonderumlagen für eine Fassadendämmung, die Erneuerung der Fenster oder den Ersatz der baufällig gewordenen Balkonanlage nachfinanzieren müssen?

Deswegen: Augen auf beim Wohnungskauf.

Auch wenn das Freiburger Stadtgebiet aktuell noch nicht als Radonvorsorgegebiet ausgewiesen ist, kann eine erhöhte Radonbelastung in älteren Bestandsgebäuden nicht ausgeschlossen werden. Dahingehende Sicherheit erhalten die Erwerber nur durch Vorlage des Messergebnisses einer Langzeitmessung durch den Verkäufer. Eine Kurzzeitmessung, wie sie im Verlauf einer Baubesichtigung unter Umständen möglich ist, bedarf der Zustimmung des Verkäufers und kann bei einer vor der Besichtigung durchgeführten längeren Querlüftung auch falsche Werte ergeben.

Dies kann sich – ggf. erst nach einer bevorstehenden Neuevaluierung der aktuellen Festlegungen zu Radonvorsorgegebieten – nachteilig auf die Immobilie und ihren Wert auswirken., bzw. zu Nachbesserungszwängen führen sofern im Gebäude Arbeitsplätze eingerichtet werden.

Wichtiger Hinweis: Die Immobiliengutachter aus dem Netzwerk des VPB Regionalbüros Freiburg/Südbaden erstellen keine Wertgutachten, dafür werden ggf. Kollegen aus dem bundesweiten Netzwerk des VPB herangezogen. Ein genuines Wertgutachten braucht es beim Immobilienkauf jedoch meist nicht zwingend. Eine zum Verkauf stehende Immobilie hat zwei Preise – die Preisvorstellung des Verkäufers und die Preisvorstellung, preisliche Möglichkeit des Kaufinteressenten. Die bautechnischen Notwendigkeiten, die in die Kostenplanung der Kaufinteressenten einfließen sollten, lassen sich im Rahmen der Expertenberatung hingegen meist gut erläutern und bieten so eine sinnvolle Preisorientierung für die Kaufwilligen.

Sie planen den Kauf einer Bestandsimmobilie in Freiburg und Umgebung, dann lassen Sie sich durch den Immobiliengutachter Freiburg beraten. Kontaktieren Sie dafür direkt das zuständige VPB-Regionalbüro in Freiburg oder dessen Berater!