VPB-Experteninterview
Unterhaltskosten: Ein Haus kostet auch nach dem Kauf noch viel Geld
BERLIN. Wer ein Haus kauft, der muss neben der reinen Kaufsumme mit weiteren Nebenkosten rechnen. Und die, so warnt der Verband Privater Bauherren (VPB), sind nicht unerheblich. Darunter fallen die Gebühren für den Kaufvertrag beim Notar. Die Kosten für die Beurkundung eines Kaufvertrags, in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben beim Haus-, Wohnungs- und Grundstückskauf, richten sich nach dem Wert der Immobilie und sind vom Gesetzgeber festgeschrieben. Je nachdem, was der Notar neben der reinen Kaufvertragsbeurkundung noch alles übernimmt, liegen seine Gebühren grob bei gut 1,5 Prozent des Immobilienpreises.
Fast niemand kann ein Haus bar bezahlen, die meisten Menschen sind auf Darlehen oder Bausparverträge von Kreditinstituten angewiesen. Diese wiederum sichern ihre Interessen gut ab: Sie lassen sich im Grundbuch eine Grundschuld eintragen, damit sie Zugriff auf die Immobilie haben und sie notfalls zwangsversteigern können, falls der Eigentümer seine Ratenzahlungen nicht mehr leisten kann. Die Eintragung dieser Grundschuld im Grundbuch wird ebenfalls vom Notar veranlasst (ebenso wie die Löschung einer Grundschuld). Auch das kostet wieder Geld: Für die Beurkundung und die Eintragung einer Grundschuld regelt die Gebührenordnung die genauen Kosten, die wiederum von der Höhe der einzutragenden Sicherheit abhängen.
Eigentümer einer Immobilie ist nur, wer auch im Grundbuch als solcher eingetragen ist. Diese Eintragung, vom Notar veranlasst, lässt sich das Grundbuchamt ebenfalls vergüten, auch die Eintragung oder Löschung einer im Grundbuch stehenden Sicherheit kostet Gebühren; grob etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises werden beim Amt dann fällig. Muss ein Grundstück geteilt werden, dann geht auch das nicht ohne zusätzliche Kosten über die Bühne: Vermessungsamt und Baubehörde werden tätig und stellen ihren Aufwand in Rechnung. Anschließend muss ein Notar (gegen Gebühr) die Vermessungsergebnisse beurkunden und deren Eintragung ins Grundbuch (weitere Gebühr vom Grundbuchamt) veranlassen.
Geld kostet selbstverständlich auch jeder Bauantrag samt Baugenehmigung, ebenso wie jede Bauanzeige. Ohne diese offizielle Genehmigung darf in Deutschland nicht gebaut werden; sogar Umbaumaßnahmen und Modernisierungen sind in vielen Bundesländern genehmigungs- oder zumindest anzeigepflichtig. Das zuständige kommunale Bauaufsichtsamt informiert angehende Häuslebauer, welche Maßnahmen der offiziellen Zustimmung bedürfen und was die einzelnen Genehmigungen kosten.
Auch Kreditinstitute müssen Geld verdienen. Deshalb lassen sie sich nicht nur ihre Hypotheken verzinsen, sie verlangen außerdem diverse Gebühren. Die einen lassen sich die Beratung honorieren, andere bestehen nur auf einer Bereitstellungsprovision. Die fällt immer dann an, wenn Bauherren ihren Kredit zwar ausgehandelt haben, ihn dann aber zunächst nicht in Anspruch nehmen können, etwa, weil der Bauträger nicht wie versprochen pünktlich mit dem Hausbau beginnt. Die Bank zieht dann den Kredit nicht zurück, lässt sich die Bereitstellung aber versilbern.
Wer Haus, Wohnung oder Grundstück über einen Makler kauft, der muss die Maklercourtage in seine Gesamtkosten einbeziehen. Sie beginnt, je nach Landstrich, bei drei Prozent und liegt im Mittel zwischen rund vier und sechs Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommt die geltende Mehrwertsteuer. Die Maklerprovision wird, ebenso wie die Notariatsgebühr, nach der Protokollierung des Kaufvertrags fällig.
Danach bekommt der Hauskäufer auch Post vom Finanzamt. Es erhebt die Grunderwerbsteuer. Sie liegt zurzeit je nach Bundesland zwischen 3,5 bis 6,5 Prozent des Immobilienkaufpreises. Diese Schuld muss umgehend bezahlt werden, denn erst wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die das Grundbuchamt wiederum benötigt, um den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen zu können.
Nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer ist die Grundsteuer. Dabei handelt es sich um eine kommunale Abgabe, die Städte und Gemeinden von jedem Hauseigentümer erheben. Sie wird jedes Jahr fällig. Mit dieser kommunalen Steuer ziehen die Städte und Gemeinden in der Regel auch Wasser- und Abwassergeld ein, Niederschlagsgebühren für versiegelte Flächen, oft wird auch der Müll noch über die Kommunen abgerechnet. Hinzu kommen Grund- und Verbrauchsgebühren für Heizung und Strom. Alles in allem summiert sich der reine Unterhalt eines Hauses zu einer erstaunlichen Summe, die neben Zins- und Tilgung der Hypothek zusätzlich aufläuft.
Letztlich läuft auch für Eigenheimbesitzer die sogenannte „zweite Miete“, also die Posten, die im Mietverhältnis als Betriebskosten bezeichnet werden, genauso weiter wie vorher in der Mietwohnung – nur mit dem Unterschied, dass die neuen Eigenheime oft deutlich größer und die Kosten entsprechend höher ausfallen. Und heute alltägliche Dinge wie Telefon- und Kabelanschluss oder Fernsehgebühren sind dabei noch gar nicht berücksichtigt. Bauherren und Käufer sind also gut beraten, wenn sie gerade zu Beginn ihres Hausbaus oder Immobilienkaufs ein zusätzliches Finanzpolster vorsehen. Hinzu kommen oft noch Verzögerungen beim Bau. Wird das Haus nicht rechtzeitig fertig, weil etwa der Bauträger in Insolvenz gegangen ist, dann müssen die Bauherren länger in der Mietwohnung bleiben, und auch das kostet zusätzlich Geld.
